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Post-covid : où va le marché immobilier ? Interview croisée de Bertrand Gstalder & Michel Mouillart

Post-covid : où va le marché immobilier ? Interview croisée de Bertrand Gstalder & Michel Mouillart

Fins connaisseurs du marché du logement et rompus aux arcanes du secteur de l’immobilier, deux spécialistes (Bertrand Gstalder, président du groupe SeLoger et Michel Mouillart, professeur d’économie et porte-parole du baromètre LPI-SeLoger) nous font partager leurs visions du marché immobilier hexagonal post-Covid et de son évolution. Interview croisée.

Post-covid : où va le marché immobilier ? Interview croisée de Bertrand Gstalder & Michel Mouillart

En termes d’immobilier (prix, activité, demande…), y aura-t-il un « avant » et un « après » Covid ?

Michel Mouillart. Pour savoir s’il y aura un « après », il va nous falloir patienter jusqu’à la rentrée de septembre et voir comment aura évolué la demande. À ce moment-là seulement, et pas avant, nous serons en mesure de dire s’il y a eu un « après ». Quant à l’« avant », rappelons que le marché immobilier s'était déjà retourné dès les mois de novembre et de décembre 2019 et que les deux premiers mois de l’année 2020 avaient confirmé la contraction de l’activité immobilière. Pour les mois de janvier et février dernier, le nombre de logements anciens acquis par des particuliers accusait déjà un recul de l’ordre de 8 % par rapport à la même période de 2019.

Bertrand Gstalder. Globalement, l’avant-Covid prenait la forme d’un marché immobilier très dynamique, notamment sur la vente. Ça, c’est sur l’aspect économique. Ce marché avait, par ailleurs, déjà bien progressé dans sa digitalisation, même s’il manquait encore des pans importants. La digitalisation de la chaîne de la transactions en a été un exemple flagrant lors de la crise. Quant à « l’après », nous y sommes ! Mais est-il réellement si différent de « l’avant » ? Sur le plan économique, la tendance est à une forte reprise et l’envie des Français d’être actifs dans leurs projets immobiliers a permis que s’amorce un rebond d'abord technique. Après avoir bloqué le marché, rouvrir les vannes a entraîné une reprise des projets qui avaient été mis sur pause. Mais l’envie d’acheter des Français semble toujours là malgré le contexte, comme en témoigne leur indice de confiance. Je ne sais encore dire si l’après sera différent car il faut laisser passer quelques mois pour que se dessine une vraie tendance économique. En revanche, j'espère que cette crise aura contribué à faire sauter certains verrous et à accélérer la digitalisation du secteur immobilier : géolocalisation, recours à la vidéo, ventes à distance… 

« La confiance des porteurs de projets immobiliers est meilleure aujourdhui qu'elle ne l'était lors de la crise des subprimes »

Bertrand Gstalder, Président du groupe SeLoger

La situation exceptionnelle que nous connaissons est-elle inédite ?

Michel Mouillart. La crise sanitaire aura provoqué un effondrement aussi spectaculaire qu'inattendu. Pour autant, il est utile de rappeler que le marché a déjà connu, à plusieurs reprises, des chutes spectaculaires. Certes, elles n’égalaient pas en intensité la chute à laquelle nous faisons face actuellement. Mais elles n’en étaient pas moins spectaculaires au regard de l'évolution de l'activité d’alors. Y aura-t-il un « après » ? Je pense que nous avons déjà vécu un « pseudo après » au moment de la sortie de la crise des subprimes. Souvenez-vous, en septembre/octobre 2008, le marché avait connu un effondrement. Mais en novembre et durant les 15 premiers jours du mois de décembre de la même année, on avait constaté un « rebond technique » comme c’est aussi le cas aujourd’hui. Et du 15 décembre 2008 jusqu’en mai 2009, le marché de l’immobilier hexagonal était resté sur une zone d’étiage… Car ne rêvons pas, l’« après » ne sera plus comme l’« avant ».

Bertrand Gstalder. Bien sûr, il est instructif de tirer des leçons du passé et de comparer la crise sanitaire à celle des subprimes. Mais bien que que ces deux crises présentent des similitudes, elles ne sont pas identiques. Les contextes sont différents. La crise de 2008-2009 était une crise financière qui a impacté les banques, les crédits et l'économie mondiale. Mais à l’époque, les taux d’emprunt n’étaient pas au même niveau qu’aujourd’hui. De plus, le gel de l’activité économique qu’a entraîné l’épidémie de Covid avait une origine purement sanitaire et certains secteurs d’activité qui reposaient sur des bases saines ont pu redémarrer rapidement. Enfin, les porteurs de projets immobiliers n’étaient probablement pas aussi confiants sur l'immobilier que nos études nous montrent qu’ils le sont aujourd’hui. Ce qui est certain c’est que nous évoluerons dans un environnement économique dégradé peu propice à une reprise « comme avant ».

« Les ménages les plus modestes et les jeunes primo-accédants ont dû quitter le marché immobilier »

Michel Mouillart, économiset et porte-parole du baromètre LPI-SeLoger 

À la lecture du baromètre LPI-SeLoger, on constate que les prix continuent d’augmenter alors que les ventes reculent. D'aucuns s'en étonnent !

Michel Mouillart. Cette hausse des prix repose sur deux éléments d’explication. D’une part, lorsqu'un marché connaît un effondrement, comme par exemple la baisse de 62 % du nombre de compromis signés si l’on compare les mois de mars à mai 2020 avec les mêmes de 2019, on assiste à une réduction conjointe de l’offre et de la demande. Car ceux qui apportent des biens sur le marché des logements anciens, ce sont, par exemple, des ménages qui revendent pour acheter : des secundo-accédants bien sûr, mais aussi des primo-accédants qui ont revendu un logement locatif ou une résidence secondaire. Aussi, la demande recule en général au même rythme et à peu près dans les mêmes proportions, que l’offre. De ce fait, la situation de pénurie qui touchait certains territoires avant la crise, se retrouve encore aujourd’hui et elle devrait durer. L’autre explication n’est autre que la transformation du marché de l’immobilier hexagonal. Suite aux décisions prises par la Banque de France fin 2019 qui visaient à durcir les conditions d’octroi des crédits immobiliers, les ménages les plus modestes et les jeunes primo-accédants ont dû quitter le marché immobilier. Or, les primo-accédants ne peuvent pas se permettre d’acheter des logements aussi coûteux que les secundo-accédants. En clair, ceux qui alimentent le rebond technique que j’évoquais plus haut, ce sont les ménages les plus aisés qui ont pu continuer d’obtenir leurs crédits immobiliers parce qu’ils disposaient d’un apport conséquent et avaient un taux d’effort faible.

Bertrand Gstalder. Je voudrais revenir sur les volumes de transactions. Il ne faut pas oublier que pendant le confinement, le marché immobilier a été artificiellement figé. Ce sont ainsi entre 200 000 et 250 000 transactions qui auraient dû se faire mais dont la plupart ont été repoussées. Il est évident que l’on ne rattrapera pas l’intégralité de ces transactions. En 2019, ce sont presque 1 100 000 transactions qui avaient été enregistrées. Si l’on diminue ce chiffre de 30 %, on devrait arriver à 800 000 transactions pour l’année 2020. Ce qui n’est pas si mal pour une année de crise. Mais la question, c’est aussi de savoir si le rythme des nouvelles transactions, c’est-à-dire des ventes effectuées hors rattrapage, retrouvera son niveau d’avant la crise ? Je penche pour un retour progressif à la normale qui pourra prendre de longs mois. Mais encore une fois, j’insiste sur le fait que la chute des transactions trouve son origine dans l'arrêt du marché et le blocage des transactions immobilières. Pour ce qui est des prix de vente, le baromètre LPI-SeLoger donne une moyenne nationale. Ce n'est donc qu’un indicateur. En effet, le marché immobilier hexagonal se compose de marchés immobiliers locaux ayant chacun leurs spécificités. Chacun de ces marchés se caractérise par une tendance qui lui est propre, haussière comme baissière. On ne doit pas faire de généralités. Malgré la crise, les prix dans certaines régions continueront donc d’augmenter et cela, que cette hausse s’explique par une attractivité économique, une pénurie de l’offre, un mouvement de population induisant un déplacement de la demande et une plus forte pression sur les prix. Mais dans d’autres régions, les prix des logements baisseront.

D’autre part, lorsque l’on analyse et que l’on compare des prix immobiliers, il est important de préciser la temporalité, l’échelle de temps sur laquelle on se place. Regarde-t-on toute l’année 2020 alors même que durant les premiers mois, de fortes hausses avaient été relevées et que la crise sanitaire n’avait pas encore démarré. Selon moi, la vraie question, ce n’est pas tant ce qui s’est passé sur toute l’année 2020 que ce qui va se passer dans les prochains mois. Enfin, et comme le fait remarquer Michel Mouillart, si l’on analyse les prix, on analyse aussi les transactions. Or, le fait que les primo-accédants et les jeunes ménages éprouvent des difficultés pour obtenir un crédit, entraîne une diminution, en proportion, du nombre d’opérations à faible montant ou sur des prix au m² inférieurs. Mécaniquement, le prix moyen des transactions augmente alors. D’autant qu’en schématisant, force est de constater que la crise ne bouleverse pas autant les transactions dans les arrondissements chics de Paris

Bon à savoir
  • En France, dans l'ancien, le prix du mètre carré signé atteint 3 601 €.
  • Sur 1 an,  le prix de l'immobilier progresse de 5,1 %. Et de 3,5 % sur 3 mois (Source : Baromètre LPI-SeLoger).

La hausse des prix se serait donc aussi alimentée des difficultés rencontrées par les candidats à la primo accession ?

Michel Mouillart. Je peux comprendre que cette situation (des ventes qui s’effondrent, des prix qui continuent d’augmenter) puisse sembler paradoxale aux yeux de certains. Pour autant, nous l’avons déjà vécue lors de la crise de 2008. Il est important de se tourner vers le passé si l’on veut mieux comprendre non seulement ce qui est en train de se passer aujourd’hui mais aussi ce qui nous attend.

Suite à l’explosion du télétravail, les maisons sont plus recherchées qu’auparavant. Quelles villes moyennes, proches des métropoles, pourraient tirer leur épingle du jeu ?

Bertrand Gstalder. Comme en témoignent les récents volumes de recherches sur les sites du groupe SeLoger, l’attrait des maisons est incontestable. Les Français aspirent à davantage d’espace, de verdure… Deux solutions s’offrent alors à eux. Changer de ville, voire de région. Beaucoup de Parisiens sont ainsi partis s'installer en province. Mais des contraintes existent : trouver du travail sur place à deux, s'éloigner de ses proches, changer les enfants d’école, etc. L’autre option consiste à s’éloigner du centre-ville. Avec le développement du télétravail, 1h30 de transport pour se rendre à son travail, trois fois par semaine plutôt que cinq fois, c’est une concession que de plus en plus de gens sont prêts à faire.

Michel Mouillart. Le confinement et le télétravail ont révélé le - sempiternel - souhait qu’ont beaucoup de Français d’habiter à la campagne mais de travailler à la ville, de vivre dans une maison avec un jardin... Au lendemain de la Libération, toutes les enquêtes disaient déjà la même chose. Bref, c’est un vieux rêve. Mais ce que le télétravail et le confinement ont aussi révélé, c’est qu'aujourd'hui, les appartements qui se trouvent sur les espaces recherchés pour leur dynamisme économique sont des biens de faible superficie. Or, télétravailler nécessite de l’espace. Et les appartements n’ont pas été conçus dans cette optique. Concrètement, ils ont été pensés pour qu’on les habite, en dehors des périodes où l’on est sur son lieu de travail, mais pas pour qu’on y vive et qu’on y travaille à plusieurs. D’où l'appétence actuelle pour les maisons qui sont, le plus souvent, plus vastes que les appartements ou encore pour les grands appartements disposant d’un espace extérieur (jardin, terrasse, etc.). Pour pouvoir les obtenir à des prix accessibles, il est toutefois nécessaire de s’éloigner de la ville centre, souvent assez loin ou alors les candidats à un tel achat disposent des moyens financiers conséquents, et là tout est permis…

Bon à savoir
  • Dans l'ancien, le prix au mètre carré d'une maison se monte à 3 269 €.
  • Sur 1 an, les prix des maisons augmentent de 5,6 % et de 4,3 % sur trois mois (Source : Baromètre LPI-SeLoger).

Ce regain d'intérêt pour les maisons marque-t-il la fin de la métropolisation de la croissance qui poussait jusqu’ici les Français à habiter près des métropoles où se concentrent les nouveaux emplois ?

Michel Mouillart. Disons qu’il semble que ce que j’appellerais le « tout-métropolisation », c’est-à-dire, la mobilisation de l’intégralité des moyens publics des politiques du logement et de l’habitat dans le but de favoriser la concentration urbaine, si je peux me permettre ce raccourci, apparaît comme étant en contradiction avec les aspirations de ménages qui souhaitent davantage d’espace. Enfin, ne nous voilons pas la face, le télétravail n’est pas à la portée de tous... Car ceux qui télétravaillent ne sont pas des techniciennes de surfaces ni des caissières de supermarchés. Ce sont, au contraire, des ménages, le plus souvent, aisés.

Bertrand Gstalder. À terme, l’idéal serait effectivement de parvenir à un équilibre national, de faire en sorte que davantage de villes accueillent les administrations et créent de nouveaux emplois. Bordeaux, Nantes ou encore Lyon sont sur la bonne voie mais il y encore du chemin à parcourir car la France reste un pays très - et trop - centralisé.

Peut-on alors s’attendre à ce que la métropolisation de la croissance ralentisse ?

Bertrand Gstalder. La décentralisation ne se décrète pas et c’est une démarche qui s’inscrit sur le long terme. Quant à la métropolisation, force est de constater qu’elle n’a pas dit son dernier mot et que la réalité économique prévaut. La population des métropoles continue d’augmenter. La demande sur les grandes villes renforce la pression sur les prix. Et la plupart des nouveaux emplois continuent d’être créés dans les métropoles.

Michel Mouillart. Ayant plaidé pour cela depuis de nombreuses années, je ne peux que le souhaiter ! Mais je remarque que les dispositifs favorables à cette métropolisation sont très puissants : la restriction des conditions d’accès au PTZ dans le neuf ou encore la lutte contre l’artificialisation des sols qui vise à limiter la construction de maisons individuelles hors des grandes agglomérations, alors que ces dernières ne disposent pas des terrains sur lesquels construire les maisons auxquelles beaucoup aspirent… Enfin, force est de constater qu’en France, le pouvoir politique s'est concentré dans les grandes métropoles…

Certains territoires offrent un moins bon accès à Internet et disposent d’infrastructures de transport moins performantes que d’autres. Ce changement d’aspiration des Français risque-t-il de les pénaliser ?

Michel Mouillart. La crise sanitaire aura renforcé les inégalités territoriales. Elle aura aussi révélé les nouvelles aspirations des ménages, à savoir, un changement du mode d’habiter. Les Français veulent passer du « logement » à « l’habitat ». Ils veulent de l’espace, une terrasse, un jardin, un environnement agréable, arboré… Or, sans Internet, pas de télétravail possible. Cela signifie que les inégalités territoriales que nous connaissons aujourd’hui, en termes de développement non seulement économique mais aussi numérique, vont se creuser. Sauf si les collectivités territoriales disposent des moyens de poursuivre les grands projets d’extension de la fibre. Mais si la politique publique ne prend pas en compte les nouvelles aspirations des ménages, celles-ci ne résisteront pas à l’épreuve de la réalité.

Bertrand Gstalder. Je rejoins complètement Michel Mouillart lorsqu’il dit que les Français veulent passer d’une recherche de logement à une recherche d’habitat, d’un lieu de vie. Qui ne voudrait pas d’un petit jardin, de plus d’espace, d’une pièce en plus ? Mais encore faut-il être capable de financer son projet d’acquisition... Il est clair que certaines régions sont plus attractives que d’autres : climat, qualité de vie, dynamisme économique, qualité des transports au sein de la région et vers les métropoles, etc. Un autre élément dont il faut désormais tenir compte, c’est effectivement la qualité de la connexion Internet dont découle la possibilité - ou l’impossibilité - de faire du télétravail. Ce critère, devenu essentiel aux yeux des acquéreurs, risque, en effet, d’isoler parfois un peu plus les zones où la connexion laisse à désirer d’où la nécessité d’accélérer la couverture de ces zones blanches. Un plan de rattrapage a d’ailleurs été voté en ce sens.

Bon à savoir

53 % des porteurs d’un projet d’achat immobilier déclarent qu’ils veilleront à ce que leur futur logement soit doté d’un accès Internet ou que la fibre optique soit présente (Étude SeLoger).

Quelles pourraient être les conséquences de ce changement d’aspiration des Français ?

Michel Mouillart. Le déplacement de la demande, dont nous sommes actuellement les témoins, va accentuer la pression sur les prix autour des grandes villes. Dans le baromètre LPI-SeLoger, il est quand même extraordinaire de voir, alors que le marché s’effondre, qu’en avril et en mai, les prix des appartements n’ont baissé que dans deux villes. Les tensions sur les prix ont non seulement survécu à l’effondrement du marché mais elles s’en sont même trouvées renforcées sur les métropoles. En se déplaçant, la demande ne fera toutefois pas baisser les prix dans les grandes villes. Par contre, elle viendra renforcer les mécanismes de pression sur les prix des villes moyennes. Les zones, qui permettent de limiter son temps de trajet, vont ainsi connaître une évolution que personne n’avait prévue avant le déclenchement de la crise sanitaire.,

Bertrand Gstalder. Sur nos sites, nous avons pu observer ces mouvements de population et ce déplacement de la demande. Ce phénomène pourrait d’ailleurs contribuer à booster le secteur de la résidence secondaire. Mais si les Français consultent nos annonces, rêvent et se projettent, il leur est difficile de faire abstraction de la réalité économique. L’intention ne vaut pas toujours l’action. Car, comme le soulignait Michel Mouillart, tout le monde ne peut pas s'offrir le luxe de télétravailler. Sur certaines professions, ce n’est pas possible.

Certaines zones, comme la façade atlantique, seront-elles alors encore plus attractives qu’elles ne l’étaient déjà ?

Bertrand Gstalder. Pourquoi la façade atlantique a-t-elle autant d’attrait ? Plusieurs réponses à cette question : une bonne qualité de vie, un climat agréable, un réseau TGV qui permet de rallier rapidement la capitale depuis Bordeaux, Nantes ou encore Rennes, des aéroports qui couvrent de nombreuses destinations, une activité économique en plein développement, etc. Et des prix qui, même s’ils tendent à se rapprocher de ceux de Lyon, restent encore relativement accessibles. Tout cela contribue à renforcer l’attractivité de la façade atlantique mais c’est aussi vrai pour le Sud-Est de la France. Les prix tendent toutefois à y être un peu plus élevés mais une ville comme Aix-en-Provence, par exemple, n’a pas à rougir en termes d'attractivité.

Michel Mouillart. Tout territoire, au sein duquel il existe une possibilité d’allier dynamisme économique, qualité de l’habitat, sécurisation des échanges, qualité des réseaux de transport et de l’accès à Internet, sera incontestablement privilégié. Or, il se trouve que la façade atlantique est, effectivement, privilégiée sur tous ces points.

C’est d’autant plus vrai qu’elle a été relativement épargnée par le Covid…

Michel Mouillart. Bien sûr. Tous ceux qui ont écrit que l’avenir était dans le renforcement de la métropolisation ont oublié que la concentration urbaine favorisait la dispersion des épidémies. Mais encore une fois, ce n’est pas nouveau. À la fin du 19e siècle, la mise en place des grandes politiques de santé publique visait déjà à contrer le développement des épidémies en milieu urbain, lequel développement avait été favorisé par la concentration des populations autour des sites industriels. Aujourd’hui, tous les territoires qui ont su préserver, parfois difficilement, la qualité de leur habitat, ont été relativement épargnés. Sur l’agglomération parisienne, on recense environ 20 % de maisons individuelles, mais dans le Finistère, on atteint 85 %. Et sur l’ensemble de la façade atlantique, on est à 75 % de maisons individuelles si l’on fait exception de Bordeaux et de Nantes. D’où l’attrait renforcé pour ces zones géographiques qui proposent une forme d’habitat adaptée aux aspirations de la demande et où les épidémies se sont moins développées qu'ailleurs.

Parce qu’il est capable de s’adapter aux nouvelles aspirations des Français (larges terrasses, jardins partagés...), le marché du neuf peut-il voir son attractivité renforcée ?

Michel Mouillart. C’est très probable mais cela va augmenter son coût car il faut bien voir que le coût de la maison individuelle est supporté par l’acquéreur. En contrepartie, il en tire des avantages : un jardin, la tranquillité. En revanche, si l’on construit de l'habitat partagé en zone urbaine ou périurbaine et que l’on met en place des jardins collaboratifs, qui va alors supporter le coût de ces aménagements ? Certainement pas la collectivité locale. L’organisme gestionnaire ? Dans ce cas, les loyers seront trop élevés pour une majorité de candidats à la location.  L’acquéreur ? Seuls les ménages aisés pourront supporter ce surcoût. Pour pouvoir se concrétiser, les rêves doivent être financés.

Bertrand Gstalder. Les promoteurs vont forcément tenir compte - certains le font même déjà - des nouvelles aspirations des Français lors de la conception de leurs logements. Maintenant, tout va dépendre aussi de ce que les pouvoirs publics autorisent en termes de constructions. Et la question du coût ne doit pas être passée sous silence. Il faut que l’opération reste économiquement viable pour le promoteur ou accessible pour l'acquéreur. Mais cette volonté d’innovation préexistait avant la crise sanitaire. L’architecture des bâtiments avait déjà évolué. Le bien-être des occupants ou encore la luminosité des logements faisaient ainsi déjà l’objet, pour ne citer qu’eux, d’une attention particulière de la part des promoteurs. Selon moi, la crise va amplifier cette tendance.

Bon à savoir
  • Dans le neuf, le prix du mètre carré signé est de 4 339 €.
  • Les prix dans le neuf enregistrent 3,3 % de hausse annuelle.
  • Les prix au mètre carré dans le neuf sont de 2 625 € pour une maison individuelle et de 5 020 € pour un appartement (Source : Baromètre LPI-SeLoger).

La démocratisation de l’accès à un habitat de qualité se heurte-t-il à un filtre social ?

Michel Mouillart. Disons à un filtre économique et financier, ce qui bien souvent revient au même. Il existe des dispositifs d'accompagnement et des aides financières qui permettent aux ménages à revenus modestes de devenir propriétaires… Mais force est de constater que ces dispositifs ne sont, hélas, plus dans l’air du temps et que depuis une dizaine d’années, ils ont été largement dégradés… 

Et maintenant, la question que tout le monde se pose : les taux vont-ils remonter ?

Michel Mouillart. Les banques sont des acteurs économiques comme les autres. Peut-être un peu plus rationnels que la moyenne. Or, dans les prochains mois, nous assisterons à une explosion des sinistres. Ces sinistres ne viendront pas des ménages dont la dette immobilière est solide. Ils viendront plus probablement des prêts qui auront été accordés aux TPE/PME. Les établissements bancaires doivent donc prendre des précautions par rapport à cela. Cela ne signifie pas que les taux vont s’accroître considérablement, cela veut simplement dire que la période des taux très bas est révolue.

Bertrand Gstalder. Les taux resteront bas. Ils pourraient toutefois enregistrer des variations de quelques dixièmes mais globalement, les taux devraient rester attractifs tant qu’il n’y aura pas de changements majeurs des politiques des banques centrales. C’est d’ailleurs essentiel pour la relance de l’économie. Le risque le plus important, ce sont davantage, selon moi, les restrictions dont font l’objet les conditions d’octroi des crédits immobiliers, notamment pour les secteurs orientés sur les primo-accédants ou les professions fragilisées par la crise du Covid.

Bon à savoir

61 % des futurs acquéreurs penchent pour une remontée progressive des taux (Étude SeLoger).

Pourquoi est-il plus difficile qu’avant d’obtenir un prêt immobilier ?

Bertrand Gstalder. Ce sont essentiellement les primo-accédants, les jeunes ménages et les candidats à l’acquisition ne disposant d’aucun apport qui sont impactés par le durcissement des conditions d’octroi des crédits. Comme Michel Mouillart et moi-même l’évoquions, le fait que l’accès au crédit ait été rendu plus compliqué qu’il ne l’était fait qu’il y a, mécaniquement, moins de transactions de faible valeur sur le marché. Le secteur de la construction de maisons individuelles pourrait souffrir de ce durcissement car il est exposé à ce segment de marché. À l’inverse, le marché du luxe ne devrait pas pâtir du resserrement des conditions d’octroi des prêts immobiliers.

Michel Mouillart. Depuis maintenant un an, la Banque de France incite les établissements bancaires à relever leurs taux afin d’améliorer leurs fonds propres. Cette remontée - progressive - a donc été souhaitée par les autorités monétaires. Durant les trois premiers mois de l'année 2020, les taux n’ont pas progressé. Mais durant la crise, ils ont augmenté plus vite que ce à quoi l’on pouvait s’attendre. Or, depuis cette remontée, ces taux se sont assagis et dans les prochains mois, ils ne bougeront plus. Par contre, il faut bien voir que les durées des crédits accordés se sont allongées. Et plus les durées sont longues, plus les taux sont élevés. C’est un effet mécanique. Un grand mouvement de remontée des taux qui viendrait compromettre la reprise n’est donc pas à craindre. Si l’accès au crédit s’est durci depuis décembre 2019, et pas seulement depuis mars dernier comme beaucoup semblent le suggérer, c’est pour répondre aux exigences de la Banque de France : ce ne sont pas les banques qui ont décidé d’elles-mêmes de durcir, elles ne font que se plier à des « recommandations » que le gouverneur de la Banque de France avait d’ailleurs assorties de menaces d’éventuelles sanctions.

Qu’est-ce qui nous attend ?

Michel Mouillart. Pour les six prochains mois, en termes de prix, j’exclus totalement le grand effondrement que d'aucuns prédisent. Un ralentissement de la hausse est toutefois pratiquement assuré. Mais cela signifie que nous finirons l'année sur une augmentation comparable, voire légèrement inférieure, à ce que nous avions connu en 2019. C’est paradoxal mais en cette période de crise, la hausse reste non seulement soutenue mais elle accélère même ! Aujourd'hui, nous sommes à + 5,1 % sur un an. L’année 2019 s’est terminée à 4,8 %. Nous finirons peut-être l’année 2020 sur une hausse annuelle de l’ordre de 3,5 à 4 %, France entière. Ce qui sera, convenons-en, une belle progression. Et encore une fois, ce n’est pas à un mouvement de baisse des prix qu’il faut nous préparer mais à un ralentissement. Il est toutefois important de noter que les prix n’évoluent pas partout de la même façon. À Toulouse, par exemple, ce ne sont pas ceux (des CDD et des intérimaires, pour la plupart) qui risquent de perdre leurs emplois qui réalisaient les transactions les plus chères... Certains territoires connaîtront des évolutions de prix négatives. C’est le cas de Nîmes, par exemple. Mais alors qu'ils avaient longtemps été orientés à la baisse, voilà que les prix remontent sur Limoges et Orléans. Et il y a six mois, peu de personnes auraient imaginé que les prix à Besançon puissent enregistrer plus de 10 % de hausse.

Bertrand Gstalder. Je n’opte pas pour la même temporalité que Michel Mouillart et préfère me placer sur une autre échelle. Il ne s’agit pas ici de comparer la tendance de 2020 par rapport à celle de 2019. Car en prenant en compte toute l’année, on prend également en compte les premiers mois au cours desquels la hausse était forte. N’oublions pas qu’en réalisant une transaction en septembre prochain, les prix pourraient certes ne pas avoir augmenté depuis le mois de janvier qu’ils auront tout de même augmenté par rapport au mois de septembre 2019 ! Sur les quelques mois à venir - car évitons les projections à trop long terme -, si l’on tient compte aussi des immanquables fortes disparités entre les zones géographiques, le scénario le plus probable devrait se situer entre une stabilité des prix - par rapport à ceux d'aujourd'hui - et une baisse modérée, soit une évolution de l’ordre de 0 à - 5 %. Nos études tendent d’ailleurs à montrer que les acheteurs s’attendent à une baisse des prix alors que les vendeurs anticipent, quant à eux, un statu quo. Mais encore une fois, un statu quo des prix immobiliers depuis le début de l’année équivaudra à une hausse des prix par rapport à l’année dernière. Tout dépend du point de départ que l’on choisit et dans l’éventualité d’une baisse de 5 %, nous reviendrions alors aux prix de 2019. Le référentiel est donc déterminant.

« Je parie sur une reprise progressive du marché immobilier »

Bertrand Gstalder

La reprise va-t-elle se poursuivre ?

Michel Mouillart. Quelle reprise ? Le rebond technique ? Ce n’est pas une reprise, mais un rebond. En termes d'activité, je suis donc plutôt réaliste voire, pour certains, pessimiste. Nous resterons sur un second semestre 2020 atone. Et en 2021, c’est une remontée lente et pénible qui nous attend. Enfin, ce n’est qu’à la rentrée que nous verrons quels sont les ressorts du marché. Lesquels ressorts dépendront très largement de la façon dont les établissements bancaires auront été capables de libérer des capacités de financement. Mais la Banque de France ne semble pas près de desserrer les contraintes qui conduisent les établissements bancaires à limiter leur production de prêts. Ainsi, alors qu’au début de cette année, je m’attendais à un recul de l’ordre de 100 000 achats de logements anciens par les ménages entre 2019 et 2021 en réponse à la mise en œuvre des exigences de la Banque de France, je dirais aujourd’hui que le recul va être beaucoup plus marqué : si comme on peut le craindre, rien n’est fait par les pouvoirs publics pour soutenir le secteur, ce recul sera de l’ordre de 190 000 unités en 2020 et, au total, près de 230 000 unités entre 2019 et 2021. Un vrai choc, donc !

Bertrand Gstalder. Plusieurs scénarios sont possibles mais aucune boule de cristal ! Et personne ne peut dire, avec certitude, lequel se réalisera. Pour autant, y a-t-il, aujourd’hui, un scénario qui puisse être privilégié ? Pour cela, intéressons-nous aux indicateurs dont nous disposons. Tout d’abord, le rebond technique est bien là et il est puissant. C’est plutôt positif. De plus, nos études montrent qu'à ce jour, les propriétaires et les futurs acquéreurs sont encore confiants. Dans l’hypothèse où il n’y aurait pas de reconfinement massif et où l’économie repartirait progressivement, je pense alors que l’activité reprendra correctement jusqu’à la fin de l’année, sans toutefois retrouver son niveau d’avant la crise, entendons-nous bien. Sur 2021, nous pourrions ainsi connaître une croissance progressive. Personnellement, je ne crois pas au scénario d’une reprise très forte et immédiate. Pas plus que je ne crois à un scénario d’effondrement des transactions à partir du mois de septembre. Si je devais parier sur une hypothèse, ce serait sur celle d’une reprise progressive.

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