Dispositif Pinel ou Cosse : Comment s’y retrouver pour investir dans un logement ?

Dispositif Pinel ou Cosse : Comment s’y retrouver pour investir dans un logement ?
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La loi Pinel est destinée aux logements neufs ou aux habitations avec des travaux de rénovation, le dispositif Cosse, lui, est fait pour l’ancien. Le principe est identique : inciter les acquéreurs d’un logement à le louer bon marché afin de pouvoir bénéficier d’une importante ristourne fiscale.

Neuf ou ancien, à chaque type de logement son régime fiscal

Encourager l’investissement dans l’immobilier locatif en permettant aux propriétaires-bailleurs de réduire leur facture fiscale, telle est l’ambition des dispositifs Cosse et Pinel actuellement en vigueur. Le procédé n’est pas nouveau. Depuis la loi Robien de 2003, chaque ministre du Logement met en place son propre dispositif de défiscalisation visant à dynamiser le marché de la location. Mais des différences importantes existent néanmoins entre les deux dispositifs.

La loi Pinel : idéale pour l’acquisition d’un logement neuf

Antérieure à la loi Cosse, la loi Pinel, du nom de l’ancienne ministre du Logement Sylvia Pinel (d’avril 2014 à février 2016), a été prolongée d’un an, à fin 2017. Le dispositif Pinel avait lui-même succédé, le 1er janvier 2015, au dispositif Duflot. Il est spécifiquement réservé à la construction ou à l’acquisition d’un logement neuf ou assimilé.

Cosse, Pinel : les principaux points à retenir

Pinel : une réduction d’impôt de 12 à 21 % du prix du logement

Vous venez de recevoir la livraison d’un logement neuf ? La loi Pinel vous permet d’obtenir une réduction de votre impôt sur le revenu égale à 12 % de l’investissement réalisé si vous vous engagez à le louer dans les 12 mois suivant la livraison du bien pour une période d’au moins six ans. Cette réduction monte à 18 % si l’engagement est de neuf ans et de 21 % si l’engagement atteint douze ans. Attention, le prix du logement ne doit pas excéder 300 000 € et 5 500 € par m² de surface habitable. La réduction d’impôts entre dans le plafond des niches fiscales fixé à 10 000 € par an. Le logement doit également répondre à un certain niveau de performance énergétique. Il peut être loué à un ascendant ou à un descendant, pourvu que ce dernier n’appartienne pas au même foyer fiscal que le propriétaire du logement.

Quel loyer pratiquer ?

Le loyer est plafonné entre 8,75 €/m² et 16,83 €/m², selon la zone géographique. Votre locataire ne doit pas non plus excéder un certain plafond de ressources (dépendant de la taille de son foyer et aussi de sa zone géographique).

La loi Cosse : la défiscalisation pour les propriétaires de logements anciens

En vigueur depuis février 2017, le dispositif mis en place par Emmanuelle Cosse, la ministre du Logement depuis février 2016, remplace les dispositifs Besson et Borloo et s’adresse aux acquéreurs de logements anciens qui s’engagent à « louer abordable » au titre de la résidence principale, à des locataires dont les ressources sont inférieures à certains plafonds.

Bon à savoir

Le dispositif Cosse est valable trois ans (jusqu’au 31 décembre 2019) et impose la signature d’une convention avec l’Agence nationale pour l’habitat (ANAH) prévue pour six ans (sans travaux) ou neuf ans (si des travaux sont réalisés dans le logement).

Cosse : un abattement plus important si le loyer est bon marché

Dit « Cosse ancien », ce dispositif vous permet de bénéficier en tant que propriétaire-bailleur d’un abattement sur le montant du loyer imposable et non d’une réduction d’impôt. Le montant de l’abattement est compris entre 15 et 70 %. Tout dépend du montant du loyer que vous avez fixé (qui est plafonné) et de la zone géographique du logement (consultez le site www.logement.gouv.fr). Plus le loyer est bon marché et la zone « tendue » (demande où l’offre de logements est insuffisante), plus votre abattement sera important. Ce dernier peut être porté exceptionnellement à 85 % si le bien est loué à un organisme agréé spécialisé dans la location aux personnes en grande difficulté. 

Bon à savoir

Le logement qui bénificie du dispositif Cosse ne peut être loué à un ascendant ou un descendant, contrairement au dispositif Pinel.