Investir dans l'immobilier : les atouts de la SCI

Investir dans l'immobilier : les atouts de la SCI
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Créée au 19e siècle, la Société Civile Immobilière (SCI) séduit toujours autant. Dispositif fiscal et outil de gestion patrimoniale, découvrez les véritables avantages d’une SCI pour investir dans l'immobilier.

Comme toute entité juridique, la Société Civile Immobilière (SCI) a pour obligation d’être enregistrée auprès d’un Tribunal de commerce qui sanctionnera son existence. Définition d’un objet social, rédaction des statuts et désignation d’un gérant sont donc incontournables.

Tous les quinze ans, parents et grands parents peuvent procéder à des donations exonérées d’impôts en faveur de leurs descendants directs. Plafonnées à 100 000 € de parents à enfants et à 31 865 € de grands-parents à petits enfants, ces donations peuvent prendre la forme de parts de SCI.

D’autre part, si la SCI génère des profits issus de la location non meublée de ses biens, il sera possible de déduire du chiffre d’affaires, les intérêts d’emprunt et les travaux effectués dans le calcul du revenu imposable. De même, un déficit sera répercuté sur le revenu fiscal des associés à hauteur de 10 700 € chacun (si choix d’imposition à l’IR)

Enfin, concernant la revente des parts, au-delà de 15 ans de détention, celles-ci sont exonérées d’imposition sur la plus-value.

L’organisation d’une succession avec une SCI

A l’issue d’un décès, le patrimoine immobilier du défunt est généralement détenu en indivision par ses héritiers. Ce statut juridique débouche bien souvent sur la vente du patrimoine immobilier pour cause de mésentente familiale. Avec une SCI, les "héritiers-associés" héritent de parts sociales qu’il sera plus aisé de gérer ou bien de céder.

L’entité juridique est également intéressante pour les couples non mariés. Ainsi le démembrement et le partage du patrimoine en nue-propriété et usufruit permettront un rachat de parts sociales au décès de l’un des deux conjoints.

Bon à savoir

Une SCI offre aux chefs d’entreprises la possibilité de protéger leur patrimoine immobilier professionnel dans l’éventualité d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire. 

Les différentes formes de SCI

  • La SCI familiale

Ce type de SCI regroupe les membres d’une même famille. Les biens immobiliers concernés deviennent la propriété de la société. Ainsi, chaque associé devient détenteur de parts sociales, au prorata de son apport initial. La vente des parts scelle la sortie de la société.

  • La SCI d’attribution

Il s’agit d’une société éphémère. Sa durée de vie correspondant à la durée de l’opération immobilière (exemples: achat d’un bien bâti ou en état futur d’achèvement). Elle permet de fixer les quotes-parts à l’issue de l’acquisition.

  • La SCI à capital variable

Les finalités sont les mêmes que pour une SCI à capital fixe. L’intérêt de cette structure réside dans sa souplesse. A l’inverse d’une SCI “classique”, les augmentations ou diminutions de patrimoine ou encore le changement d’associés n’engendrent pas de formalités administratives.

Bien choisir son gérant pour gérer ses affaires

Le gérant, désigné dans les statuts, a pour mission la gestion des affaires courantes notamment la comptabilité de la société. Même rudimentaire, celle-ci doit être rigoureuse. Les décisions importantes sont quant à elles votées au cours d’assemblées.

Les points clés à retenir

En dépit de quelques contraintes administratives, la SCI permet à ses membres de :

  • Diminuer leur imposition.
  • Transmettre progressivement un patrimoine immobilier.
  • Procéder ponctuellement à une opération immobilière.