Limoges est une ville où l'on peut faire de bonnes affaires immobilières
Limoges est une ville qui offre un excellent cadre de vie et attire beaucoup de primo-accédants, ainsi qu’un nombre croissant d’investisseurs, depuis quelques années. Pierre Cluzeaud, responsable de l’agence ORPI, à Limoges, nous en dit plus sur le marché immobilier limougeaud.
Se Loger. Avez-vous le sentiment que le marché immobilier évolue depuis quelque temps à Limoges ?
Pierre Cluzeaud. Pour commencer, le volume des ventes n’a pas diminué pour nous ces dernières années, et j'ai le sentiment que la demande est forte à Limoges. Il y a 2-3 ans, les vendeurs avaient du mal à accepter les prix du marché : ils ne voulaient donc pas revoir leurs intentions et fixaient des prix trop élevés, mais aujourd’hui les vendeurs sont plus réalistes car ils n’arrêtent pas d’entendre que les prix baissent et ils l’ont accepté. Les acheteurs de leur côté ont du choix, et le rapport qualité/prix est plus intéressant dont ils sont très présents sur le marché. Pour résumé, je trouve que la demande augmente depuis le milieu de l’année dernière.
Cette nouvelle demande a-t-elle une influence sur les prix ?
Il est certain que les prix ont baissé très fortement il y 2-3 ans et depuis ils stagnent. Mais si les prix baissent encore, bientôt les logements seront donnés sur Limoges, car déjà aujourd’hui ils n’ont plus rien à voir avec la valeur réelle des logements. D’ailleurs nous voyons souvent des personnes souhaitant vendre un logement qu’ils avaient acquis en 2007-2008, et ces personnes vendent à perte aujourd’hui. Et selon moi, la baisse des prix depuis l’année dernière tourne bien autour de 2-3 %.
Pouvez-vous nous donner une idée des prix au m² pratiqués à Limoges ?
D’abord, j’estime qu’un prix au m² pour une maison, ça ne veut pas dire grand-chose parce qu’il y a beaucoup de paramètres qui rentrent en compte pour déterminer la valeur d’une maison et les variations peuvent être importantes. Pour un appartement, on peut dégager des chiffres plus significatifs.
Le chiffre de 1 425 €/m² pour les appartements et les maisons confondues me paraît cohérent, parce qu’actuellement le prix moyen d’un appartement sur Limoges tourne autour de 1 000-1 200 €/m². En sachant que certains peuvent être à 800 €/m² lorsqu’ils sont situés dans des quartiers peu prisés, et d’autres biens exceptionnels situés en plein centre-ville peuvent s’élever à 1 700 €/m².
Chiffre clés
- Le prix au m² des logements limougeauds s’élève à 1 425 €/m², maisons et appartements confondus.
L’amplitude des prix est donc importante sur tous les types de logement ?
Essentiellement sur les appartements, ce sont pour ces biens que nous observons la plus grande amplitude. Ça se vérifie moins pour le prix des maisons, mais ça s’explique certainement par le fait que les biens ne sont pas très variés. La plupart des biens qui sont vendus ici à Limoges, sont d’abord des appartements, que l’on retrouve plutôt en centre-ville, et puis les maisons, dont la majorité sont des pavillons de 100-110 m² qui contiennent 3 chambres. Ce sont ces biens que l’on retrouve le plus sur le marché.
Le parc immobilier limougeaud est donc composé majoritairement de maisons ?
Il doit y avoir peut-être autant d’appartements que de maisons dans Limoges intra-muros, mais si l’on compte l’intégralité de l’agglomération, les maisons sont plus nombreuses. Ce qui explique que sur notre marché, nous avons plus de maisons à proposer à la vente.
Les biens qui se vendent le mieux sont les appartements situés en centre-ville et les maisons qui mesurent 100-110 m² et qui contiennent 3 chambres ».
C’est ce type de biens que l’on retrouve en majorité sur le marché immobilier de Limoges.
Les acheteurs limougeauds se tournent-ils plutôt vers l’achat d’un logement ou vers l’investissement locatif ?
Il s’agit essentiellement de résidences principales, mais effectivement, nous voyons de plus en plus d’investisseurs locatifs depuis la fameuse chute des prix qui a eu lieu il y a 2-3 ans. Il s’agit souvent d’investisseurs qui viennent d’autres régions, essentiellement des Toulousains, des Bordelais, des Parisiens et qui viennent investir ici car d’après nos informations, Limoges se situe en 2e position des villes qui offrent les meilleures rentabilités. C’est d’ailleurs ce que nous disent les investisseurs qui estiment que la rentabilité à Limoges est bien meilleure que dans leur région.
Ceci dit, le marché de l’investissement est très inférieur à celui des résidences principales, ça reste marginal.
Quel est le profil des acheteurs limougeauds ?
Parmi les acheteurs de résidences principales, nous comptons une majorité de primo-accédants : nous voyons beaucoup de jeunes qui démarrent dans la vie et qui achètent déjà un logement plutôt que de louer. Il faut dire qu’ici, même les personnes avec des revenus modestes peuvent se permettre d’acheter, alors personne n’hésite. Et la moyenne d’âge de nos acheteurs doit être de 30-35 ans, ce qui est jeune. Ici nous ne voyons pratiquement pas de locataires qui ont plus de 35 ans.
Les banques accordent donc des prêts sans trop de difficulté ?
Plutôt oui, et bien que 100 % de nos clients n’obtiennent pas forcément un prêt, c'est le cas de l'immense majorité, même pour ceux qui ont un faible apport.
Une majorité d’acheteurs sont des primo-accédants qui ont autour de 30-35 ans ».
Pierre Cluzeaud, responsable de l’agence ORPI à Limoges.
Quels sont les quartiers les plus recherchés de Limoges ?
Il s’agit des quartiers du centre-ville et du sud-ouest. Les maisons des années 30 y sont particulièrement prisées et se vendent très bien. Il s’agit donc du quartier des Ruchoux, le quartier des Emailleurs qui est le quartier le plus prestigieux de Limoges, le quartier de Carmes, et le quartier Sainte Claire.
Peut-on dénicher des pépites immobilières à Limoges ?
Absolument, aujourd’hui il y a pas mal de biens que l'on peut acheter en-dessous des prix du marché, parce qu’il s’agit de maisons ou d’appartements très anciens, qui nécessitent des rénovations. Une fois, rénovés, ces logements vaudront bien plus cher et seront facilement revendus ou ils trouveront facilement un locataire. Et comme Limoges est une vieille ville, il y a toujours des quartiers où des immeubles entiers ou des maisons nécessitent des rénovations. D’ailleurs, certains investisseurs achètent des immeubles condamnés dans lesquels les anciens locaux commerciaux sont fermés, ces bâtiments ne leur coûtent pas grand-chose et ils rénovent absolument tout à l’intérieur. On a donc l'opportunité de réaliser de bonnes affaires à Limoges.
Merci à Pierre Cluzeaud, responsable de l’agence immobilière ORPI à Limoges.
Le baromètre des prix immobiliers LPI-SeLoger septembre 2015
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