Prix immobilier : la France coupée en deux !

C’est peu dire que la fracture immobilière s’élargit tant les écarts se creusent entre les grandes villes françaises où il coûte de plus en plus cher de se loger et certaines régions où les prix des logements dévissent… Analyse.

La France des métropoles et ses prix immobiliers quasi inabordables…

Qui peut encore devenir propriétaire à Paris ? Dans la capitale, les prix dans l’ancien ont franchi la barre des 10 000 €/m² et ils ne semblent pas près de redescendre… Même constat à Bordeaux où l’explosion de la demande en immobilier a conduit à une hausse brutale des prix immobiliers non seulement dans le centre-ville bordelais mais aussi, par ricochet, dans les communes avoisinantes. Cette flambée du prix des logements dans les centres-villes résulte de la concentration des emplois en zone urbaine. En clair, les Français cherchent à se loger là où ils peuvent trouver du travail. Comme le veut la loi de l’offre et de la demande, plus nous sommes nombreux à nous rapprocher des grandes métropoles, plus la demande en logements y augmente et plus les prix des biens immobiliers montent, jusqu’à parfois atteindre un véritable point de rupture et ne plus être en cohérence avec le pouvoir d’achat immobilier des habitants des grandes villes...

Prix immobiliers dans les grandes métropoles en France - Janvier 2019

La France des petites villes où les prix immobiliers dégringolent

Plus que jamais, le marché immobilier français est à deux vitesses et la spirale des inégalités s’accélère ! Car entre d’un côté, les métropoles au sein desquelles habiter s’apparente désormais à un luxe que rares sont ceux à pouvoir s’offrir et de l’autre, certains territoires où les prix des logements sont en chute libre, le divorce semble bel et bien consommé… La diagonale des faibles densités qui s’étend de la Meuse aux Landes paye ainsi un lourd tribut à cette dichotomie qui oppose, immobilièrement s’entend, métropoles et petites villes de province.

Comment expliquer le fossé entre ces «deux » France ? 

Comment expliquer que le fossé séparant la région parisienne, pour ne citer qu’elle et certaines régions ne cesse de se creuser ? À l’attractivité économique croissante des métropoles font mécaniquement écho une baisse d’activité, un recul de la demande et un glissement (voire un véritable effondrement !) des prix immobiliers dans certaines villes de province. Métropolisation de l’économie française oblige, force est de constater que les grandes villes siphonnent littéralement la province d’une partie de ses habitants, déclenchant par la même occasion un exode rural et contribuant à précipiter la chute du prix de l’immobilier dans ces régions que désertent peu à peu leurs gentilés…

L'urbanisation de l'économie favorise les métropoles françaises

Mais la perte d’attractivité ainsi que les écarts de prix entre les « espaces les plus convoités et les zones rurales » n’a pas pour seule origine l’urbanisation de notre économie. « Elle reflète aussi les inégalités qui se constatent dans la diffusion des équipements collectifs (transports, équipements médicaux, culturels et administratifs) et l’accès aux services publics » (Michel Mouillart, porte-parole du baromètre LPI-SeLoger). Ajoutez à cela la suppression de certaines aides publiques qui favorisaient l’accession à la propriété et vous comprendrez aisément pourquoi de plus en plus de villages se vident de leurs commerces et de leurs habitants et cela en dépit des efforts des maires pour conserver des services dans leurs communes et en retarder la désertification…

Bon à savoir

Le prix de l'immobilier en France est de 3 304€/m².

Le prix de l’immobilier augmente... mais de moins en moins vite

Les données compilées par le baromètre LPI-SeLoger mettent en évidence le fait que même si les prix des logements continuent de monter, leur rythme de progression tend à décroître. Entre l’été 2017 et aujourd’hui, la hausse a ainsi freiné sans discontinuer, troquant un gain de 4,5 % contre un enchérissement de 3,5 %… Et si les prix des appartements anciens ont résisté plus longtemps à cette pesanteur que ceux des maisons, ils affichent désormais des scores de progression comparables.

Evolution des prix immobiliers en France - Janvier 2019

Des prix au m² en baisse à Amiens, Brest et Toulon

À l’image de ce qui se passe à l’échelle du pays, dans la plupart des grandes agglomérations françaises, c’est à un ralentissement de la hausse des prix que l’on assiste. C’est le cas à Paris mais aussi à Bordeaux où le marché immobilier revient peu à peu à la normale après avoir été en surrégime deux années durant ou encore à Limoges dont la récente embellie du prix des logements tendait à combler un retard de croissance immobilière. Mais l’on ne peut s’empêcher de voir dans ce tassement des prix immobiliers la conséquence de l’inadéquation entre les prix des biens immobiliers dans les grandes agglomérations et le pouvoir d’achat de la population. À Paris ou à Bordeaux, le prix de l’immobilier aurait-il finalement atteint son « plafond de verre » ? Enfin, dans 50 % des grandes villes françaises, la tendance est baissière. Sur l'année, les prix des logements reculent - parfois lourdement - à Amiens, à Brest, à Toulon, à Grenoble ou encore au Havre…

Bon à savoir

Rennes est l'une des rares villes de plus de 100 000 habitants à afficher une hausse annuelle à deux chiffres (+ 11,7 %) du prix de son immobilier ancien.

Au global, les prix des logements sont très peu négociés…

De la même façon qu’un fossé sépare certaines agglomérations, où les prix immobiliers sont devenus quasi prohibitifs, de territoires au sein desquels la valeur de l’immobilier ne cesse de dégringoler, pour ce qui est des marges de négociation qui y sont pratiquées, la France est une nouvelle fois scindée en deux ! D’un côté, dans les territoires (Rhône-Alpes, Alsace) où la demande, exsangue et affaiblie, pousse les vendeurs à fixer un prix de vente peu élevé, les marges sont réduites à la portion congrue. De l’autre, dans les territoires témoignant d’une certaine activité immobilière, les vendeurs acceptent généralement de revoir leur prix de vente à la baisse et les marges restent, par conséquent, élevées. C’est le cas en Haute-Normandie ou encore en Poitou-Charentes.

Marge négociation sur les prix immobiliers en France - Janvier 2019

Les marges de négociation en France

  • Tous logements confondus : 4 %.
  • Pour une maison : 4,7 % du prix de vente.   
  • Pour un appartement : 3,4 %.

Une activité immobilière poussive en ce début d'année 2019

Plombé par le moral des ménages qui s’est encore détérioré, par une crainte croissante des Français de voir leur pouvoir d’achat immobilier reculer et par le prélèvement à la source dont la mise en place a eu pour effet de freiner les velléités d’achat de bon nombre d’acquéreurs potentiels, le marché immobilier hexagonal souffre. Sur l’année qui vient de s’achever, il accuse ainsi un recul de 5,8 % et si les banques n’avaient pas considérablement assoupli leurs conditions de crédit, notamment en « réduisant leurs exigences en termes d’apports personnels », la baisse aurait été plus importante encore. Le nombre de ventes devrait à nouveau reculer de 5 % en 2019.

Indicateurs clés des prix immobiliers en France - Janvier 2019