En 2020, c’est - plus que jamais - le moment d’acheter un logement, que ce soit pour l’habiter ou pour le louer. Éléments d’explication avec Christian Saint-Étienne, économiste, universitaire, analyste et professeur d’économie au CNAM depuis 2009.
Pourquoi est-il plus avantageux que jamais de devenir propriétaire de son logement ?
Christian Saint-Étienne : Face aux incertitudes d’ordre économique, politique et social, auxquelles nous sommes actuellement confrontés et à la multiplication des conflits géostratégiques, l’immobilier fait, plus que jamais, figure de valeur-refuge. C’est, sans conteste, l’élément de patrimoine le plus sûr, le plus solide et le plus pérenne. Voilà pourquoi acheter sa résidence principale constitue un excellent investissement, en 2020.
Alors que la tendance est plus à l’usage (voiture en leasing, téléphone en location…) qu’à la possession, n’est-ce pas paradoxal de promouvoir la propriété immobilière ?
Il faut bien voir que la propriété immobilière est indissociable du sentiment de sécurité qui l’accompagne. En effet, qu’on le veuille ou non, votre patrimoine immobilier – ou son absence – sert de référence aux banques. Aux yeux de celles-ci, être propriétaire de son logement constitue incontestablement un gage de stabilité, tant financière que comportementale. Disposer d’un patrimoine immobilier est donc rassurant tant pour le propriétaire (qui peut envisager une plus-value à la revente, disposera de son propre logement une fois à la retraite et se constituera un patrimoine pouvant être transmis à ses enfants, Ndlr) que pour ceux avec lesquels il est amené à traiter. Pour toutes ces raisons, on peut dire qu'être propriétaire constitue à la fois un marqueur social et un indice de confiance.
En France, on recense
- 58 % de propriétaires occupants.
- 40 % de locataires.
- 2 % de ménages logés gratuitement.
Si la propriété participe du statut social, un fossé ne risque-t-il pas de se creuser entre les propriétaires et les autres, qui ne seraient « que » locataires ?
Il est essentiel de distinguer l’analyse à l’échelle de l’individu de celle à l’échelle du pays. En France, le taux de propriétaires occupants est de 58 %. À titre de comparaison, hors de nos frontières, ce taux varie entre 45 et 75 %, mais il n’est pas économiquement souhaitable qu'en France, le taux de propriétaires occupants dépasse 60-65 %. En effet, les propriétaires tendent généralement à être moins mobiles que ne le sont locataires. Or, un certain niveau de flexibilité est nécessaire à la bonne tenue de l’économie française.
La promesse de campagne d’un ancien président de la République qui voulait faire de la France un pays de propriétaires n’est donc ni tenable ni souhaitable ?
Tout à fait. Dans le contexte macro-économique que nous venons d’évoquer, augmenter le taux de propriétaires occupants n’aurait aucun sens, le taux actuel étant optimal.
En 2020, la vraie problématique n’est-elle pas tant le logement que le pouvoir d’achat des Français ?
Le fait qu’au cours des dernières années, le prix de l’immobilier ait progressé plus vite que les salaires explique que le logement soit au cœur des préoccupations des Français. Pour beaucoup d’entre eux, devenir propriétaire de leur logement est même devenu un rêve inaccessible. Ce sentiment d’impuissance qui n’est pas sans alimenter, par ailleurs, les craintes et les frustrations, est par ailleurs renforcé par le phénomène de métropolisation de la croissance. Pour espérer contourner le problème lié à la forte valorisation du prix des logements, une solution peut consister à se constituer, le plus tôt possible, pas à pas et en fonction de ses moyens, un patrimoine immobilier.
C'est quoi, la métropolisation de la croissance ?
L’activité économique se concentrant dans les grandes villes, les prix explosent dans les grandes agglomérations alors qu’ils chutent dans les zones rurales et les petites villes. Celles-ci se vident alors peu à peu de leurs habitants.
Dans certaines villes, les prix sont tellement élevés qu’un propriétaire mettra beaucoup plus de temps qu’ailleurs à rentabiliser son acquisition et qu’il aura donc plus intérêt à louer qu’à acheter.
Prix, tension, attractivité… Le cas du marché parisien intra-muros est particulier. Son pouvoir d'attraction dépasse d’ailleurs largement nos frontières car Paris compte beaucoup d’investisseurs étrangers. Mais il s’agit là d’une exception à la règle et dans la plupart des villes françaises, il reste préférable d’acheter sa résidence principale plutôt que de la louer.
En 2020, s’il est intéressant d’acheter sa résidence principale, le même constat s’applique-t-il à la pierre locative ?
Bien sûr. Tout d’abord, et à l’image de ce qui se passe lorsque l’on est propriétaire de sa résidence principale, investir dans l’immobilier locatif pour se constituer un patrimoine immobilier témoigne de la stabilité – financière et comportementale – de celui qui adopte cette stratégie. D’autre part, alors que la métropolisation de la croissance fait que l’emploi se concentre en ville, investir dans des zones urbaines dynamiques comme le sont Caen (pour plus de renseignements, n'hésitez pas à vous rendre au salon immobilier de Caen qui s'y tiendra du 7 au 9 février prochains) ou encore Rouen, est une démarche patrimoniale qui fait sens. Enfin, lorsque l’on est à la tête d’un patrimoine d’une valeur comprise entre 200 000 et 800 000 €, il est généralement conseillé que les 2/3 de ce patrimoine soient constitués d’immobilier.
- À Caen, dans l'ancien, le prix au m² avoisine 2 502 €.
- Sur l'année, les prix des appartements caennais enregistrent 5 % de hausse.
- Le prix moyen d'un logement dans la préfecture du Calvados est de 296 351 €.
- En moyenne, le loyer (charges comprises) d'une location vide se monte à 548 € par mois (Sources : LPI-SeLoger / baromètre des loyers-SeLoger / SeLoger).
Immobilièrement parlant, quelles sont, selon vous, les perspectives pour les prochaines années ?
Dans les 18 prochains mois, il est probable que les taux d’emprunt (1,13 %, en moyenne, en décembre 2019 / Source : Observatoire Crédit Logement/CSA, Ndlr) restent bas. Mais à terme, ils finiront par remonter. C’est inéluctable. Sur le long terme, les établissements bancaires ne pourront pas se contenter de marges bénéficiaires aussi faibles.
C’est donc le bon moment pour acheter ?
Oui. Si l’on en a la capacité financière, le moment est venu de passer à l’action. Que l’on achète un logement pour l’habiter ou pour le louer.
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)