Les OPCI sont un moyen simple et efficace de placer son argent dans l’immobilier et de diversifier son épargne, tout en disposant de liquidités importantes. Un concept très en vogue, qui n’a pas fini de séduire.
Qu’est-ce qu’une OPCI ?
Investir dans la pierre est malheureusement un rêve inaccessible pour de nombreux Français. Mais, grâce aux OPCI, ils peuvent toutefois placer leurs économies dans l’immobilier de manière indirecte, pour un ticket d’entrée moindre (entre 100 € et 1000 €). L’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) est, en effet, un produit d’investissement, à mi-chemin entre placement immobilier et placement bancaire. Ce concept original est né au milieu des années 2000. A l’époque, ce produit était réservé aux fonds d’investissement et aux investisseurs institutionnels. C’est en 2008 qu’ont été proposés les premiers OPCI grand public.
Leur objectif : convaincre les investisseurs freinés par le cadre relativement contraignant des SCPI (marché de parts, droits d’entrée)… de placer leurs économies dans la pierre papier. Comme la SCPI, l’OPCI se compose d’un portefeuille de valeurs immobilières, mais dans une proportion comprise entre 60 et 90 %. Ce portefeuille est complété à 10 à 40 % de valeurs mobilières (actions, obligations etc…). Avantage : les parts de cette « poche » mobilière peuvent être revendus à tout moment et permettre ainsi aux investisseurs de disposer de liquidités. Aujourd’hui, ces OPCI sont, le plus souvent, intégrées en tant qu’unité de compte dans les contrats d’assurance vie. Une solution à la fois simple et avantageuse qui a grandement aidé à les démocratiser, notamment au cours des derniers mois.
Comment bien choisir un OPCI ?
Vous désirez placer votre argent en OPCI ? Veillez à étudier scrupuleusement chaque offre. Vérifiez, notamment, le montant des dividendes versés aux associés et la qualité des actifs immobiliers. En règle générale, préférez les OPCI bénéficiant de rapports de gestion, à la fois fréquents et complets !
Un placement qui attire de plus en plus d'adeptes
Bien qu’ouvertes au grand public depuis 2008, les OPCI ont mis quelques années à trouver leur rythme de croisière. Mais c’est désormais chose faite ! En effet, en 2014, la collecte de ces produits d’investissement a progressé de… 287 %, atteignant la somme totale de 813 millions d’euros*. Une progression impressionnante, qui a porté la capitalisation de ces fonds d’investissements alternatifs à près de 2 milliards d’euros. Ce succès massif, l’année passée, est dû à la combinaison de plusieurs facteurs. Tout d’abord, les liquidités des OPCI séduisent et avec elles, la perspective de pouvoir revendre des parts à tout moment, sans perte. Autre point qui explique largement cet engouement, les rendements offerts par ces supports de placement, car ils ont littéralement bondi en 2014 :
- + 5,74 % chez Opcimmo
- + 7,38 % chez Immo Diversification.
Une raison qui explique le gout prononcé des assureurs-vie pour ces placements, ces derniers mois, et qui leur a permis de doper leurs performances. En moyenne, les OPCI atteignent le rendement moyen de 4,5 %. Un chiffre très honorable, qui est certes, inférieur au rendement moyen des SCPI (supérieur à 5 %, en moyenne) mais qui dépasse les fonds euros (autour de 2 à 3 %). Autant d’arguments de poids qui expliquent l’engouement actuel pour l’OPCI, à l’heure où certains placements refuges tels que le livret A ou le LDD offrent des rendements proches du néant, inflation déduite…
Chiffres clés
Avec un progrès de 287,% des collectes, 2014 fut sans conteste une année record pour les OCPI.
Des assurances-vie plus attractives grâce aux OPCI
L’OPCI est donc un hybride entre placement pierre papier et placement boursier. Aujourd’hui, à l’heure où les particuliers attendent une disponibilité des fonds épargnés, l’OPCI offre une nouvelle option intéressante aux petits investisseurs, séduits par l’assurance-vie mais déçus par leurs performances à la baisse, ces dernières années. L’OPCI comprend, donc une partie investie directement dans les actifs immobiliers et une autre partie dans des actions et obligations de sociétés immobilières. Ces formules sont groupées au sein de modèle assurance-vie et offrent à l’épargnant deux atouts : une disponibilité immédiate du capital et une fiscalité avantageuse. Aujourd’hui, ces formules séduisent car l’épargnant profite d’un bon équilibre entre rendement et sécurité.
Que financent les OPCI ?
L’argent levé par les SCPI sert à financer différentes opérations immobilières. Ces fonds serviront à construire des immeubles neufs, professionnels ou d’habitation. Ces fonds peuvent également financer des opérations de rénovation ou de réhabilitation.
Investir dans l’immobilier avec un minimum de contraintes
Investir dans la pierre papier via une OPCI permet de se constituer un patrimoine immobilier de qualité sans perdre son temps ou son énergie à se soucier de la gestion des locataires, de l’entretien, des travaux de réparation ou encore de la revente. En effet, l’OPCI est entièrement gérée par une société de gestion dédiée. Un petit « plus » loin d’être négligeable ! Autre atout de la formule OPCI : la mutualisation des risques locatifs (défauts de paiement, périodes de vacances..). En effet, une même OPCI peut posséder un très large éventail de biens situés dans diverses régions et de nature différente (bureaux, logements, commerces…). Enfin, les OPCI séduisent également parce qu’ils permettent aux particuliers d’investir à leur rythme. En fonction de leur situation, ils pourront, à leur guise, effectuer des versements ponctuels, programmer des versements réguliers sur leurs comptes titres ou leur contrat d’assurance-vie… Bref, c’est un produit à la fois pratique, rentable et souple !
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*Source : IEIF, Cabinet d’Etude Indépendant
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