Investir dans l’immobilier avec vos proches : voilà un beau projet, partagé par de nombreuses familles. Mais quelle structure juridique choisir pour soutenir vos ambitions ? La SARL de famille ou la SCI ? Tout d’abord, sachez qu’il n’y a pas de mauvais choix, dans l’absolu. Tout dépend de la nature de votre projet. Voici donc quelques conseils avisés pour vous aider à créer votre société.
SARL de famille : de quoi parle-t-on ?
Vous avez un projet d’investissement avec vos proches ? La SARL de famille – qui est en fait une SARL classique (société à responsabilité limitée), avec des avantages spécifiques – est peut-être la structure juridique idéale pour atteindre votre but.
Contrairement à la SARL classique, la SARL de famille ne peut exister que si les personnes qui la composent sont liées par des liens de parenté (ligne directe jusqu’au 2e degré, frères, sœurs) ou d’alliance (conjoints mariés, partenaires pacsés). Ensuite, il faut au moins 2 associés pour former la société et le nombre d’associés ne peut aller au-delà de 100 – un nombre déjà conséquent.
Concernant l’activité de la SARL, elle doit être de nature industrielle, commerciale, artisanale ou agricole.
Quelles activités immobilières sont le plus souvent poursuivies avec la SARL de famille ?
- La gestion d’un parc immobilier familial.
- La location meublée (via les statuts LMNP ou LMP).
- La location saisonnière et touristique.
- L’achat-revente de biens immobiliers (marchand de biens).
- L’exploitation de résidences services.
Pourquoi choisir la SARL de famille ?
Comme pour tout statut juridique, la SARL de famille a des avantages et des inconvénients. L’un de ses principaux atouts est la flexibilité dans le choix de la fiscalité de la société.
Les associés peuvent choisir d’opter à l’unanimité pour une imposition sur le revenu (IR) sans limitation de durée, contrairement à la SARL standard qui est généralement assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS) ou à l’IR, mais seulement pour une durée de cinq ans. Ainsi, l’imposition à l’IR permet aux associés de déduire de leurs revenus les déficits de la SARL de famille au prorata de leurs parts sociales. Cette option évite également la double imposition, en cas de bénéfices.
Autre avantage : l’imposition à l’IR permet de bénéficier du statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP), avec tous les avantages qui en découlent, lorsque les associés souhaitent faire de la location meublée.
En cas de plus-value lors de la cession de parts sociales, certaines situations permettent de bénéficier d’une exonération de la plus-value, notamment lorsque l’associé concerné cède toutes ses parts sociales.
Enfin, autre avantage et non des moindres : la responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports, contrairement à la SCI.
Il y a toutefois quelques inconvénients, dont un formalisme très strict (tenue d’assemblées, comptabilité détaillée, dépôt des comptes, si soumise à l’IS, règles précises de fonctionnement et de gouvernance).
La SCI dans les grandes lignes
La société civile immobilière (SCI) est la forme juridique la plus répandue pour investir à plusieurs. Elle est régie par les articles 1832 et suivants du Code civil.
La SCI suppose au moins deux associés et il n’y a pas de maximum prévu par les textes. L’objet social de la SCI ne doit pas présenter de caractère commercial dont les actes sont précisés dans l’article L110-1 du Code de commerce. Comme pour la SARL de famille, chaque associé de la SCI détient des parts sociales, en proportion de son apport au capital de la société.
La SCI est généralement un outil pour la transmission de patrimoine immobilier en famille afin d’optimiser sa fiscalité. C’est aussi une façon astucieuse de se constituer un patrimoine immobilier, en facilitant le financement supporté par tous les associés.
Pourquoi choisir la SCI ?
Les avantages de la SCI tiennent à sa gestion simplifiée, chapeautée par le gérant de la SCI, qui peut accomplir seul un certain nombre d’actes de gestion. Toutes les décisions ne nécessitent pas l’unanimité, contrairement au régime de l’indivision ou de la SARL de famille, où les décisions sont généralement prises collectivement. De plus, les statuts permettent aux associés une grande flexibilité pour l’organisation de la SCI.
La SCI propose deux types de régimes d’imposition, avec des avantages respectifs : la SCI translucide, soumise à l’impôt sur le revenu (IR), et la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), dite « SCI opaque ».
Attention ! L’un des principaux inconvénients de la SCI est la responsabilité illimitée des associés, qui sont indéfiniment responsables du passif social de la société, en fonction de leur participation (responsabilité non-solidaire).
Quelles différences entre les deux structures ?
Plusieurs différences caractérisent la SARL de famille de la SCI. Cependant, l’un des critères déterminants pour choisir l’une ou l’autre de ces structures est la nature de l’activité poursuivie : l’objet social de la société. En effet, la SCI ne peut poursuivre une activité commerciale de manière habituelle, au risque de se voir requalifiée, avec une imposition à l’IS.
Quelles différences entre la SARL de famille et la SCI ?
L’objet social
La SCI doit avoir un objet social ayant un caractère civil. La SARL est quant à elle « une société commerciale par sa forme, quel que soit son objet ». Toutefois, elle ne peut pas développer une activité libérale.
Le régime fiscal
La SARL de famille peut être imposée à l’impôt sur le revenu (IR), sans limitation de temps. C’est un avantage qui permet d’éluder la double imposition des bénéfices et qui autorise les associés à déduire le déficit de la SARL de leur impôt personnel. Les associés peuvent toutefois décider d’être imposés à l’IS, comme pour une SARL classique.
Par défaut, la SCI est imposée à l’IR. Les associés peuvent décider d’opter pour le régime micro-foncier ou pour le régime réel, selon le montant des revenus fonciers annuels. Le micro-foncier permet de bénéficier d’un abattement de 30 % sur les bénéfices imposables. Le régime réel permet de déduire les charges se rapportant à la gestion des biens, etc.
La SCI peut également être imposée à l’IS. Ce régime d’imposition permet de déduire les dépenses réalisées, affectées à la gestion des biens. Il autorise aussi l’amortissement du patrimoine immobilier.
La responsabilité des associés
Dans le cas de la SARL de famille, les patrimoines personnels et professionnels des associés sont distincts. La responsabilité des associés est limitée à hauteur de leur apport au capital social.
Pour la SCI, la responsabilité des associés est indéfinie, mais proportionnelle aux parts détenues.
La gestion de la société et le formalisme
La SARL de famille impose un formalisme plus strict : tenue d’assemblées, dépôt des comptes, si soumise à l’IS, règles précises de fonctionnement.
La SCI offre plus de souplesse, notamment si elle reste à l’IR. Les obligations comptables sont plus légères, même si une comptabilité rigoureuse reste recommandée.
SARL de famille ou SCI : faire le bon choix !
Le meilleur choix pour vous ne sera pas nécessairement le même que votre voisin. Tout dépend de votre objectif au moment de la création de votre société.
Quelles activités souhaitez-vous mettre en place en créant votre société ?
Si votre projet est d’acheter, puis de revendre régulièrement de l’immobilier, alors la SARL de famille est sans doute l’option la plus adaptée. De même pour la location de logements meublés ou la location saisonnière. La SARL de famille est particulièrement adaptée, si l’objectif est de générer des revenus réguliers, tout en optimisant la fiscalité.
En revanche, si vous souhaitez acquérir un patrimoine immobilier modeste et le gérer dans l’objectif de le transmettre à vos héritiers, en leur donnant progressivement des parts sociales, le tout en optimisant votre fiscalité, alors la SCI est un bon choix et un outil stratégique dans une optique de gestion patrimoniale à long terme.
En définitive, il n’existe pas de structure idéale universelle. Le bon choix est celui qui correspond à votre projet, à votre stratégie fiscale et à votre organisation familiale. Avant de vous décider, il est fortement recommandé de consulter un expert-comptable, un agent immobilier spécialisé ou un notaire afin d’adapter la structure à votre situation spécifique.
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