Bail non meublé d’un an : dans quels cas est-ce possible ?

L’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 pose le principe suivant : le contrat de location est conclu pour une durée minimale de trois ans lorsque le propriétaire bailleur est une personne physique et de six ans lorsqu’il s’agit d’une personne morale. À son échéance, le contrat est reconduit tacitement ou renouvelé pour la même durée. Cette règle protège la stabilité du locataire, qui occupe les lieux à titre de résidence principale.

Le logement vide se distingue ici nettement de la location meublée. Un bail meublé dure au moins un an, ou neuf mois pour un étudiant, contre trois ans minimum en location vide. La loi prévoit cependant la possibilité de déroger à cette durée si le bailleur justifie de raisons professionnelles ou familiales nécessitant une reprise anticipée des locaux loués.

L’article 11 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un bail à durée réduite, parfois appelé bail dérogatoire. Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une durée inférieure à trois ans, mais d’au moins un an. La location peut donc durer 12 mois, 18 mois ou 2 ans, selon la date à laquelle le propriétaire prévoit de récupérer son appartement.

Ce dispositif ne concerne pas uniquement les particuliers. L’article 13 de la même loi l’ouvre aussi à la société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, au profit de l’un des associés, ainsi qu’à tout membre d’une indivision. Une SCI familiale peut donc y recourir, alors qu’une société sans ce caractère reste soumise à la durée de six ans prévue pour les personnes morales.

Quels critères pour un événement « précis » ?

Les motifs admis sont d’ordre professionnel, comme une mutation professionnelle ou un départ à la retraite, ou familial, comme un enfant ayant besoin d’occuper le logement à son retour d’un séjour à l’étranger. Attention, une intention vague ne suffit pas. Dans un arrêt du 14 décembre 1994 (n° 92-19219) analysé par l’ANIL, la Cour de cassation a jugé que la simple nécessité, pour le bailleur, de s’installer à Paris ne constituait pas un événement précis, et qu’il ne pouvait pas se contenter d’invoquer des « raisons professionnelles ou familiales » sans indiquer les raisons exactes de la reprise.

Avant de rédiger le contrat, mieux vaut donc décrire un événement identifié, avec une date prévue, et conserver chaque document qui l’établit (courrier de l’employeur, projet de départ à la retraite, situation de l’enfant concerné). Ces pièces vous serviront au moment de confirmer l’événement à votre locataire.

Les mentions obligatoires du bail à durée réduite

Le contrat doit mentionner, de façon très précise, les raisons et l’événement invoqués. Il comporte aussi les mentions obligatoires de tout bail de location vide. Le contrat indique notamment l’identité des parties, la durée, la description du logement, le montant du loyer et ses conditions de révision, ainsi que le dépôt de garantie, limité à un mois de loyer hors charges.

Plusieurs pièces sont annexées au contrat, dont la notice d’information, l’état des lieux, le dossier de diagnostic technique avec le DPE, l’attestation d’assurance du locataire et, en copropriété, les extraits du règlement de copropriété. Depuis le 1er octobre 2026, les baux conclus ou renouvelés suivent les nouveaux contrats types fixés par le décret du 6 juillet 2026. Ils intègrent une clause résolutoire, qui permet la résiliation du contrat en cas de loyers ou de charges impayés ou de dépôt de garantie non versé, mais seulement après un commandement de payer resté sans effet pendant six semaines. Une décision de justice reste nécessaire pour faire partir un locataire qui ne quitte pas les lieux de lui-même.

La loi pose aussi une interdiction de certaines clauses abusives, réputées non écrites, comme celles qui obligent le locataire à payer le loyer par prélèvement automatique, ou qui lui interdisent d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui. Si elles figurent dans le contrat, ces clauses ne sont pas applicables.

L’événement se réalise et le bailleur le confirme

Si l'événement se réalise, le propriétaire bailleur doit le confirmer au locataire, deux mois au moins avant la fin du contrat. Cette confirmation se fait par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice. Pour savoir quel est l'intérêt de passer par un commissaire de justice, consultez notre article dédié. Lorsque l’événement s’est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation du local au terme prévu dans le contrat.

L’événement est différé : une seule prolongation possible

Dans le même délai de deux mois, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l’événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu’une seule fois. Si vous êtes propriétaire, mieux vaut donc fixer la nouvelle date avec prudence, car la loi ne prévoit pas de seconde prolongation.

L’événement ne se produit pas et la durée passe à trois ans

Lorsque l’événement ne s’est pas produit ou n’est pas confirmé, le contrat de location est réputé conclu pour une durée de trois ans.

Le locataire reste donc dans les lieux. Pour récupérer son bien, le propriétaire doit ensuite donner congé, au moins six mois avant la fin du contrat. Cela n’est possible que pour reprendre le logement afin d’y habiter ou d’y loger un proche, pour le vendre, ou pour un motif légitime et sérieux, comme l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations. Le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire, valable pendant les deux premiers mois du préavis.

Une location d’un an ne prive pas le locataire de ses droits. Il peut résilier le contrat à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues par la loi. Le préavis est de trois mois en location vide. Il est réduit à un mois, notamment si le logement se situe en zone tendue, en cas de mutation professionnelle, de perte d’emploi, d’obtention d’un premier emploi ou d’attribution d’un logement social. La notification du congé se fait par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé. Un simple e-mail ne suffit pas.

Le loyer peut être révisé chaque année si une clause du contrat le prévoit, sans que la hausse dépasse la variation de l’indice de référence des loyers (IRL). Par ailleurs, les actions liées au contrat se prescrivent par trois ans, et l’action du bailleur en révision du loyer par un an. En cas de loyer impayé, découvrez quels sont les délais pour en réclamer le paiement.

La sous-location suit les règles habituelles. Le locataire doit d’abord obtenir l’accord écrit du propriétaire, sur le principe comme sur le montant du loyer, et le loyer au mètre carré demandé au sous-locataire ne peut pas dépasser celui qu’il paie lui-même.

Le propriétaire peut enfin demander une caution. Avec une caution solidaire, il peut s’adresser directement à elle dès le premier impayé, sans réclamer d’abord au locataire. S’il a souscrit une assurance contre les loyers impayés, il ne peut exiger une caution que si le locataire est étudiant ou apprenti.

Le bail non meublé d’un an répond à un besoin précis, celui de louer un logement vide en attendant un projet de reprise identifié. Sans événement précis à invoquer, deux autres formules permettent une location plus courte. Le bail meublé dure au moins un an (neuf mois pour un étudiant), le préavis du bailleur est de trois mois au lieu de six, et le dépôt de garantie peut atteindre deux mois de loyer hors charges.

Le bail mobilité concerne uniquement un logement meublé loué de un à dix mois, sans renouvellement possible. Il est réservé au locataire en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire, et il ne peut pas prévoir de dépôt de garantie. Il peut être une solution si vous acceptez de meubler votre appartement.

Le bailleur peut-il proposer un bail d’un an sans motif ?

Non. Hors des exceptions prévues aux articles 11 et 13 de la loi du 6 juillet 1989, un bail de location vide signé par un bailleur personne physique dure au moins trois ans. Un contrat qui se contente d’évoquer des raisons générales ne remplit pas les conditions rappelées par la Cour de cassation en 1994.

Le dépôt de garantie suit-il des règles particulières ?

Non, les règles habituelles s’appliquent. Le propriétaire le restitue dans un délai maximal d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois dans le cas contraire, à compter de la remise des clés.

Sources : 

(1) : Service Public, Bail d’habitation : quelles différences entre logement vide et logement meublé ?

(2) : ANIL, Bail location vide : montant et durée du contrat

(3) : Service Public, De nouveaux modèles de bail entrent en vigueur à partir du 1er octobre 2026

(4) : Service Public, Clauses interdites dans un bail d’habitation

(5) : Service Public, Préavis et formalités du congé donné par le locataire (bail d’habitation)

(6) : Service Public, Un locataire peut-il sous-louer son logement ?

(7) : Service Public, Caution du locataire ou du colocataire dans un logement privé

(8) : Service Public, Quelles sont les règles d’un bail mobilité 

(9) : Service Public, Dépôt de garantie dans un bail d’habitation