Immobilier : Vers une pénurie de logements à Rennes ?

En termes d’immobilier, Rennes a le vent en poupe !

Pour vous permettre d’avoir une vision globale du marché immobilier rennais, nous avons scruté pour vous :

• Le pouvoir d’attraction de Rennes.
• Le niveau des stocks de biens immobiliers.
• Le prix des logements.
• Les opportunités qui s'offrent aux investisseurs.
• Le prix au m² des villes autour de Rennes.

Rennes : une ville, deux marchés immobiliers

Le marché immobilier rennais présente deux facettes ou plus exactement, ce sont deux marchés qui coexistent au sein de la capitale bretonne. D’un côté, un marché d’investissement locatif très dynamique car porté par une large population étudiante. En effet, à Rennes, un habitant sur trois poursuit des études supérieures dans l’un des nombreux établissements de la ville : universités de Rennes 1 et 2, Sciences Po, Agrocampus, École Nationale Supérieure d’Architecture de Bretagne (ENSAB)..., ce qui porte le nombre de locataires potentiels à plus de 70 000 ! De l’autre, des candidats à l’achat qui cherchent à faire l’acquisition de leur résidence principale.

Rennes est à 1h30 de Paris, les Franciliens adorent !

À une clientèle essentiellement familiale et locale est récemment venue se superposer une clientèle en provenance d’Île-de-France. « Ce phénomène remonte à la livraison de la LGV, en juillet 2017 mais il s’intensifie depuis début 2018 » constate Bénédicte Hecker, Directrice de PG&A Immobilier, une agence immobilière basée à Rennes. Pour justifier leur choix de déménager à Rennes, de plus en plus d’ex-Franciliens avouent préférer faire 1h30 de train plutôt qu’1h30 de voiture pour se rendre à leur travail, à Paris. « Quitter la région parisienne pour venir s'installer à Rennes permet de gagner en qualité de vie en achetant plus grand (terrasse, jardin) » précise Bénédicte. Mais la proximité avec la capitale, que permet désormais la LGV, encourage également le télétravail, les employeurs pouvant ainsi augmenter leurs effectifs sans être obligés d’agrandir leurs locaux.

Alerte à la pénurie de logements à Rennes

S’il est particulièrement dynamique, le marché immobilier rennais se caractérise également par des logements en nombre insuffisant pour répondre à une demande toujours plus forte. Les propriétaires tendant à conserver leurs biens de plus en plus longtemps, les stocks de logements s’épuisent rapidement… Si aucune typologie de biens n’échappe à ce phénomène de pénurie, force est tout de même de constater que ces temps-ci, certains logements - particulièrement prisés - brillent par leur rareté sur le marché immobilier rennais. Il s’agit notamment des studios (que les investisseurs s’arrachent littéralement !), des T3 (« entre 60 et 90 m² » précise Bénédicte) et des maisons (« pour un prix allant de 400 000 à 550 000 € ») qui font office de Graal aux yeux des candidats-acquéreurs. « Pour autant » précise Bénédicte Hecker de PG&A, « si l’hyper-centre de Rennes constitue indiscutablement un marché de vendeurs, dès que l’on quitte la ville, on retrouve un marché d’acquéreurs ». En effet, la demande autour de Rennes est moins forte qu’elle ne l’est intra-muros.

Dans l'hyper-centre, comme ici, place de Bretagne, les prix vont de 3 000 à 4 000 € du m². ©jeanphilippedelisle

Prix immobilier : de 1 500 à plus de 4 000 €/m² 

En termes de prix, Rennes et sa vieille rivale Nantes se tiennent dans un mouchoir de poche. Selon les données recueillies par le baromètre LPI-SeLoger, le prix au m² à Rennes avoisine les 3 448 € contre 3 400 €/m² à Nantes. Dans l’hyper-centre rennais (quartiers des Halles, du Colombier, Thabor, Jeanne d’Arc), les prix des logements vont de 3 000 à 4 000 € du m². « L’extension de la ligne B du métro à l’est de Rennes devrait profiter à cette partie de la ville » précise Bénédicte. En revanche, plus au sud de Rennes (Blosne, Poterie), les prix immobiliers (« entre 1 500 et 2 000 €du m² ») sont plombés par une demande en berne.

Pour une maison à Rennes, le ticket d’entrée se monte à 400 000 €

Si dans l’hyper-centre de Rennes, la fourchette de prix se situe le plus souvent entre 3 000 et 4 000 € du m², « pour un bien de bonne qualité et en bon état, on pourra - exceptionnellement - dépasser les 4 000 € du m² » indique Bénédicte. Pour un studio en centre-ville, le ticket d’entrée se situe aux alentours de 80 000 €. Pour un T4 dans un immeuble datant des années 50 à 70 (aux charges élevées, donc), il faut compter entre 3 000 et 3 200 €/ m² . Dans de l’haussmannien ou du semi-récent, le prix grimpe pour osciller entre 3 700 et 4 200 € du m² selon que l’immeuble est doté - ou non - d’un parking et/ou d’un ascenseur, deux prestations aussi rares que prisées dans l’ancien rennais. Enfin, si les maisons de cheminots du quartier de la gare et dont la superficie se limite à 100 m² restent relativement abordables (« autour de 400 000 € »), une maison classique de 3 ou 4 chambres ne partira pas à moins de 550 000 €.

Des négociations qui tournent court  

C’est peu dire que le marché immobilier est tendu dans l’hyper-centre de Rennes. Concurrence oblige, les candidats-acquéreurs n’ont alors pas d’autre choix que de se montrer réactifs, c’est-à-dire de se décider et de passer rapidement à l’action s’ils veulent avoir une chance d’emporter l’affaire. « Globalement, dans l’hyper-centre de Rennes, tous les biens qui sont proposés à moins de 600 000 € partent dans la semaine et au prix » constate Bénédicte de PG&A Immobilier. Voire en l’espace d’une demi-journée dans le cas d’un studio ou d’un T3…  

Dans le centre-ville historique de Rennes, places de parking et ascenseurs sont une denrée rare. ©franke182

Rennes : un eldorado pour les investisseurs

Avant de s’engager dans un investissement immobilier quel qu’il soit, à Rennes ou ailleurs, il est essentiel de :

• Prioriser ses objectifs (se constituer un patrimoine, défiscaliser, etc.).
• Ne pas surpayer le bien.
• Choisir avec soin son emplacement (proche des transports en commun, des commerces…).
• Vérifier le niveau de la demande locative locale.

À Rennes, la demande locative est - très - forte car elle s’appuie sur un large vivier d’étudiants. « Dans une optique patrimoniale, j’encourage toutefois mes clients à opter pour un T2 ou un T3 dans l’hyper-centre plutôt que pour un studio » précise Bénédicte. « De cette façon, ils pourront s’adresser non seulement aux étudiants mais aussi aux couples ainsi qu’aux jeunes actifs et réduire ainsi considérablement le taux de vacance locative ». Dans une optique de rendement, par rapport à des quartiers comme Villejean ou encore Beauregard, certes proches du campus et des cités universitaires mais dont l'attractivité et les prix à la revente baissent, le parc immobilier du centre de Rennes des années 50-70 offre de belles opportunités. « Après avoir réalisé des travaux (dont le montant pourra éventuellement être déduit, Ndlr) en vue de le louer, il sera possible de profiter d’une bonne rentabilité ».

Combien devez-vous gagner pour acheter un appartement à Rennes ?

• Prix du bien immobilier (hors frais de notaire et d'agence) : 261 896 € (surface moyenne (*) d'un logement ancien en région Bretagne x prix au m²) 
• Montant total de l'acquisition (frais de notaire et d'agence inclus) : 299 844 €
• Mensualité du crédit sur 20 ans : 1 542 € (au taux de 1,54 %)
• Revenu minimal : environ 4 626 € par mois.

(*) En région Bretagne, dans l’ancien, la surface habitable moyenne est de 76 m².

Top 5 des communes avoisinantes les plus chères à l'achat