En mai, le taux de crédit immobilier moyen a atteint 1,25 %, contre 1,18 % le mois précédent. Une hausse qui s’accompagne d’un durcissement des conditions d’octroi, affectant principalement les primo-accédants.
Le nombre des crédits immobiliers en baisse de 40 % !
Depuis fin 2019, la hausse des prix des ventes et la mise en œuvre des recommandations du Haut conseil de la stabilité financière, notamment un taux d’effort des emprunteurs n’excédant pas 33 %, ont pesé sur le dynamisme du marché. Elles limitent fortement la capacité d'emprunt des emprunteurs modestes et des primo-accédants, qui rencontrent désormais plus de difficultés pour accéder au crédit. Une situation qui s’est dégradée en début d’année, et qui s’est encore accentuée avec la crise du Covid-19. Ainsi, au mois de mars, le marché a été très perturbé. En avril, la production de crédit a nettement reculé et la chute s’est amplifiée en mai 2020. Sur ces 3 derniers mois, on constate une baisse de 41 % en montant de production, par rapport aux mêmes mois en 2019 (où une hausse de 17,8 % avait été constatée), et une baisse de 39,7 % en nombre de prêts (contre + 10,2 % en 2019 à la même époque). L’activité mesurée en niveau annuel glissant recule donc, après plus de 2 mois de décrochage de la demande : - 9,2 % en mai 2020, contre + 12,9 % il y a un an à la même époque.
Les taux moyens des crédits immobiliers en mai
| Durée d'emprunt | Taux moyen |
|---|---|
| 15 ans | 1,07 % |
| 20 ans | 1,26 % |
| 25 ans | 1,51 % |
Les taux d’emprunt des prêts augmentent : 1,25% en moyenne
Le taux de crédit moyen a atteint 1,25 % en mai, contre 1,18 % en avril, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Il reste toutefois inférieur au taux moyen constaté en mai 2019 (1,29 %). Cette augmentation résulte de la montée des risques de défaut des emprunteurs, en raison de la montée du chômage et des pertes de pouvoir d’achat et de l’incertitude concernant l’impact économique de la crise sanitaire. Cette hausse met un terme aux 2 années durant lesquelles le taux moyen s’était régulièrement maintenu sous l’inflation. Depuis la mi-mars, les conséquences de la mise en œuvre du confinement se sont conjuguées avec les recommandations du HCSF (Haut conseil de la stabilité financière). La hausse des taux d’emprunt et le durcissement des conditions d’octroi affectent tout particulièrement les primo-accédants, faiblement dotés en apport personnel. Leur part, parmi les emprunteurs, a encore reculé. Ceci a partiellement neutralisé la remontée des taux, annoncée depuis plusieurs mois. Ainsi, le taux moyen n’a augmenté que de 13 points de base sur l’ensemble du marché depuis décembre 2019.
Quel pourrait être l'impact de la hausse des taux sur les projets d'achat ?
D'après la dernière vague de l'Observatoire du Moral Immobilier, réalisée par SeLoger auprès de 2 517 futurs acquéreurs dès le début du déconfinement, la confiance dans l'aboutissement des projets d'achat est toujours au rendez-vous pour 7 futurs acquéreurs sur 10, qu'ils aient réalisé une étude de financement avant le confinement ou non. Toutefois, pour ceux qui doutent concernant la concrétisation de leur projet dans les 6 prochains mois, la crainte de la hausse des taux constitue une réelle inquiétude. Ainsi 72 % de ceux qui n'avaient pas encore étudié leur financement avant le confinement craignent que la hausse des taux freine leur projet (contre 61 % pour ceux qui avaient déjà étudié leur financement avant).
Les durées d’emprunt s’allongent de 2 mois
En mai 2020, la durée moyenne des prêts immobiliers s’est établie à 230 mois, en augmentation de 2 mois depuis le déclenchement de la crise du Covid-19. Elle atteint respectivement 252 mois pour l’accession dans le neuf et 242 mois pour l’accession dans l’ancien. La durée moyenne des crédits retrouve donc les valeurs les plus élevées observées jusqu’alors. Cet allongement des durées compense en partie la remontée des taux et la poursuite de la hausse des prix des logements. Pour rappel, la durée moyenne des prêts bancaires était restée globalement stable durant toute l’année 2019 et le premier trimestre 2020 (228 mois, en moyenne). Les prêts de plus de 20 ans représentent 51,6 % de la production en mai, le plus haut niveau observé jusqu’alors. En revanche, les durées les plus courtes (15 ans et moins) ont vu leur poids relatif diminuer rapidement depuis le début de l’année, représentant seulement 17,1 % de la production.
Le coût des opérations réalisées par les ménages progresse plus rapidement qu’auparavant : + 7,1 % sur les 5 premiers mois de 2020, après + 2,6 % en 2019.
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