« Pas de brusque remontée des taux des crédits immobiliers à craindre »

23 fév 2022
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Alors que les taux immobiliers remontent légèrement, Jean-Marc Vilon, le directeur général de Crédit Logement, nous partage son ressenti quant à l’évolution d’un contexte qui demeure favorable aux acquéreurs. 

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Une rue de la ville de Laval
Faut-il s'inquiéter de voir les taux d'intérêt remonter ? ©Leonid Andronov

Quel regard portez-vous sur le marché immobilier hexagonal ?

Le marché de l’immobilier français conjugue, selon moi, dynamisme et résilience. C’est un marché équilibré, à l’abri des crises. En France, la demande  est saine parce qu’elle correspond à de vrais besoins. Dans la majorité des cas, il s’agit de particuliers qui désirent acheter leur résidence principale. Placer un toit au-dessus de la tête de sa famille est un besoin essentiel. En face de cette demande, on trouve un financement bancaire dont je dirais qu’il est responsable et très encadré. L’une des  particularités du financement bancaire, en France, est la place qu’il accorde à la caution. Cette sûreté personnelle (par opposition aux sûretés réelles comme l’hypothèque, Ndlr) est d’ailleurs une spécificité franco-française.

Près d’1,2 million de transactions auront été enregistrées en 2021. C'est un beau score, non ?

Contre toute attente, l'année dernière, le marché s’est mieux comporté qu’on ne l’avait escompté. Bien sûr, les chiffres étaient moins bons qu’en 2019 mais il s’agissait d’une année réellement exceptionnelle. Cette bonne tenue du marché immobilier hexagonal en 2021 témoigne donc parfaitement, selon moi, de sa résilience. 2021 aura donc été un bon millésime avec de bonnes conditions de crédit et des taux d’intérêt qui seront restés bas.

« Pas de brusque remontée à craindre donc, et au final, des taux qui resteront bas »

Quelle est la tendance des taux des crédits immobiliers ?

Les taux d’intérêt sont à des niveaux historiquement bas. Ils contribuent ainsi au dynamisme du marché de l’immobilier. Il ne faut toutefois pas s’attendre à ce qu’ils baissent davantage. On est à des niveaux planchers. On peut néanmoins commencer à entrevoir une remontée progressive de ces taux, notamment dans la seconde moitié de l’année 2022. En effet, on voit bien que les banques centrales commencent à resserrer leurs politiques budgétaires monétaires parce que la croissance et l’inflation sont là. Mais ce qu’il faut garder à l’esprit, c’est que la répercussion sur les taux d’emprunt immobiliers de la hausse des taux d’intérêt des banques centrales va se faire très progressivement et dans des proportions limitées. Cette transmission sera donc non seulement retardée mais aussi atténuée, de l'ordre de quelques dizaines de centimes seulement d’ici la fin de l’année. En France, les taux d’intérêt pour les emprunts immobiliers pourraient ainsi passer de 1,05 % à 1,25 %, par exemple. Pas de brusque remontée à craindre donc, et au final, des taux qui resteront bas. 

La crise sanitaire a-t-elle impacté l’activité de Crédit Logement ?

Nous sommes très directement liés à l'état du marché du financement de l’immobilier. Concrètement, si l’on dénombre moins de financements, notre activité s’en trouve directement impactée. Contre toute attente, lors du premier confinement, notre activité n’a été divisée que par deux ! Alors même que les visites étaient interdites, certaines opérations qui avaient été amorcées avant le confinement ont ainsi pu se réaliser. Nous avons également pu constater qu’un rebond a rapidement succédé au confinement. Ce rebond a été d’une telle puissance qu’il a littéralement gommé le trou d’air que nous venions de traverser et bien que les turbulences aient été de moindre importance, c’est aussi ce qui s’est passé lors des confinements qui ont suivi. À chaque fois, les baisses d’activité ont été plus que comblées par les rebonds qui les ont suivies. Nous avons donc dû modifier nos dispositifs de gestion afin de nous adapter à ces vagues successives. Mais s’adapter, ça fait partie du quotidien de Crédit Logement. 

Quel est le rôle de Crédit Logement ?

Nous apportons au financement de l’immobilier une solution à la fois simple, rapide et peu coûteuse pour répondre à la demande de garantie des banques sur les prêts qu'elles accordent. Traditionnellement, cela passait, il y a encore quelques dizaines d’années, par l’hypothèque. Concrètement, Crédit Logement se substitue à l’hypothèque que les établissements bancaires avaient coutume d’exiger pour se protéger contre un éventuel risque de non-remboursement du crédit. Plus des ⅔ des financements sont accompagnés d’un cautionnement contre ⅓ pour l’hypothèque et sur les ⅔ des financements qui sont assortis d’un cautionnement, Crédit Logement en assure plus de la moitié.

En moyenne, les taux d'intérêt affichent 1,07 %. Sur 15 ans, le taux d'emprunt moyen est de 0,88 %. Sur 20 ans, il passe à 1,00 %. Puis à 1,15 % si l'on emprunte sur 25 ans (Source : Crédit Logement / CSA - janvier 2022).

Comment accompagnez-vous les emprunteurs et les banques ?

Nous ne sommes pas directement en relation avec l’emprunteur. C’est la banque qui lui propose de prendre une garantie qui soit celle de Crédit Logement. On nous transmet donc les dossiers de façon totalement dématérialisée. Ces dossiers, nous y répondons quasiment en temps réel. Notre intervention est donc très rapide et nous permet de fluidifier considérablement le process, contrairement à la constitution d’une hypothèque qui prend du temps.

En termes de coût, nous sommes également beaucoup plus compétitifs que l’hypothèque. Chez Crédit Logement, nous sommes, en effet, les seuls à restituer une partie du coût de la caution à l’issue de l’opération de crédit. Nous restituons notamment la part qui est versée au Fonds Mutuel de Garantie et cette restitution peut monter actuellement jusqu’à 70 % du coût de la caution, ce qui fait drastiquement baisser le coût de notre intervention. De plus, nous faisons preuve de souplesse. Je m’explique : avec une hypothèque, on ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien. Au contraire, Crédit Logement peut parfaitement financer 100 % d’une opération de crédit, voire plus encore si l’on y intègre les frais.

Il est également important de préciser que notre intervention sécurise aussi bien les emprunteurs que les banques en ce qu’elle assure une double analyse du plan de financement. D’autre part, si l’emprunteur rencontre des difficultés pour rembourser son prêt, nous privilégions la piste de la voie amiable, contrairement à l’hypothèque où, en cas de défaut de remboursement, on s’achemine beaucoup plus rapidement vers une saisie, puis une vente, du bien…

L’hypothèque s’assimile à un prêt sur gage. Si la banque vous prête de l’argent, c’est parce que vous avez mis votre logement en gage. Alors que lorsque nous acceptons un dossier de financement, c’est nous, Crédit Logement, qui prenons le risque de nous substituer à l’emprunteur s’il ne rembourse pas son prêt. Enfin, dans le cas d’une caution, le garant, en l'occurrence Crédit Logement, joue un rôle actif. En amont, nous analysons les risques, nous vérifions que le plan de financement est correct, nous pouvons éventuellement émettre des observations et en cas de problème de remboursement, nous essayons de trouver des solutions amiables… À la différence d’une hypothèque qui, parce qu’elle  se déclenche automatiquement, un peu à la façon d’un airbag, ce qui en fait une garantie passive, fait que la banque n’a pas à s’impliquer autant que nous le faisons. Tous ces éléments participent, selon moi, à la résilience et au dynamisme du marché de l’immobilier français.

Sur combien d’opérations êtes-vous intervenu en 2021 ?

C’est quelque chose de l’ordre de 500 000 opérations pour 118 milliards d’opérations de garanties données.

Que penser du fait que les recommandations du HCSF soient désormais obligatoires ?

Chez Crédit Logement, la vision que nous avons de ces recommandations et de leur application, c’est que la plupart des banques avaient déjà très largement convergé. Le passage de la simple recommandation à la contrainte s’est donc fait en douceur. En revanche, les banques vont devoir piloter habilement lorsqu’elles traiteront les 20 % de dossiers pour lesquels elles pourront déroger aux recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Elles devront utiliser cette marge de manœuvre à bon escient.

Les primo-accédants jeunes sont-ils une espèce menacée ?

Il est certain que pour les primo-accédants jeunes dont les plans de financement sont tendus, accéder à la propriété est devenu plus difficile. Il est clair que certains dossiers qui seraient encore passés il y a deux ans ne passeraient plus aujourd’hui. Ce phénomène peut amener, soit à ce que des opérations ne se fassent pas, soit à ce que leurs budgets soient revus à la baisse. Pour autant, comme je le rappelais, les banques peuvent faire preuve de flexibilité via la marge de manœuvre dont elles disposent pour 20 % des dossiers qui leur sont soumis.

« Il faudrait aider davantage les primo-accédants, notamment en les accompagnant dans leur parcours résidentiel »

Un conseil pour un futur emprunteur ?

D’avoir des comptes bien tenus, de bien préparer leur dossier en amont afin de montrer qu’ils sont crédibles et d’avoir une idée précise du niveau de financement qu’ils peuvent raisonnablement espérer atteindre. Aujourd’hui, pour obtenir un financement, il va très souvent falloir montrer que l’on a de l’apport, même s’il est dans l’intérêt de l’emprunteur de maximiser le recours à l’emprunt, parce que, je le rappelle, les taux sont historiquement bas et les conditions de crédit sont excellentes. Pour qui peut emprunter pour se loger, il serait dommage de se priver de cette possibilité. Acheter un bien immobilier à crédit, ça oblige à épargner. Lorsque les taux sont bas comme c’est le cas aujourd’hui, dans l’échéance de remboursement mensuel, hors assurance, il faut bien voir que ce n’est presque que du capital que l’on rembourse. Cette épargne forcée permet par conséquent de créer de la valeur d’augmenter son patrimoine. Bref, contracter un emprunt pour acheter sa maison constitue plus que jamais un excellent moyen d’épargner.

L'immobilier est le grand absent des débats à la présidentielle…

Il serait souhaitable que les candidats s’expriment davantage sur ce sujet. L’immobilier est un secteur clé. Sur le plan de l’économie du pays, bien sûr, mais c’est aussi un enjeu sociétal : pouvoir offrir aux Français la possibilité de mettre un toit au-dessus d’eux est essentiel. L’achat de sa résidence principale représente 80 % des opérations de financement. Je pense aussi qu’il faudrait aider davantage les primo-accédants, notamment en les accompagnant dans leur parcours résidentiel.

À quoi devons-nous nous attendre pour la suite ?

Je suis plutôt optimiste. La façon dont cette année 2022 démarre me donne d’ailleurs raison. Les fondamentaux, qui font qu’il y a de la demande, sont toujours là, les conditions de financement restent attractives, les encours de crédits sont sains et les perspectives d’emploi sont bonnes. Chez Crédit Logement, nous n’anticipons donc pas que le marché fasse mieux qu’en 2021 mais s’il fait aussi bien, on s’en contentera. 

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Jean-Marc Vilon, directe général de Crédit Logement
Jean-Marc Vilon
Directeur général de Crédit Logement

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