Alors qu’en juillet dernier, le dispositif d’encadrement des loyers prévu par la loi Elan était réactivé dans la capitale et que ses plafonds vont être réévalués, nous avons voulu faire un bilan et mesurer l’efficacité - réelle - de cette mesure. Une enquête de SeLoger.
À Paris, les loyers augmentent de 16 % en un an
Séquence flashback : après avoir été annulées par le Tribunal administratif de Paris en mars 2017, les dispositions de l’arrêté préfectoral visant à fixer les plafonds des loyers dans la capitale étaient remises à l’ordre du jour, le 1er juillet dernier. Alors que les loyers parisiens verront leurs montants de référence revus à la hausse pour la période allant du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, il est permis de se poser la question de savoir si le grand retour de l’encadrement des loyers dans la Ville Lumière a été efficace… ou pas ! Or, il ressort de notre étude SeLoger qu’entre les mois de mai 2019 et de mai 2020, le prix du loyer à Paris avait enregistré pas moins de 16 % de hausse pour atteindre, en moyenne, 1 860 € (Source : SeLoger). En clair, l’envolée du prix des loyers parisiens ne semble pas près de s’arrêter, ni même de ralentir… et semble donner raison aux 42 % de porteurs d’un projet de location qui, interrogés en mai dernier dans le cadre d'une étude de SeLoger, avouaient redouter une augmentation des loyers dans les six prochains mois. D’autre part, 33 % des futurs locataires estimaient que les loyers pratiqués étaient irréalistes…
À Paris, le prix à la location au m² atteint 35 € (Source : SeLoger).
Le flou subsiste autour des compléments de loyers
L’encadrement des loyers à Paris prévoit que les propriétaires qui se montreraient trop gourmands soient sanctionnés. S’il estime que son loyer est surévalué, un locataire parisien pourra saisir la commission départementale de conciliation. Un propriétaire dont le loyer serait « gonflé » risquera non seulement une amende (jusqu'à 5 000 €) mais aussi une diminution de son loyer et la restitution des trop-perçus. Pour autant, le dispositif d'encadrement des loyers prévoit qu’une majoration (jusqu’à 20 % par rapport au loyer dit de référence) mais à la condition que le logement présente des caractéristiques particulières (localisation, confort). Or, si une vue sur un monument de Paris ou encore une terrasse justifie une majoration, certains propriétaires considèrent parfois que la présence de simples équipements électroménagers permet, à elle seule, d’augmenter leur loyer…
L’encadrement des loyers : et pourtant, ça eut marché !
L’augmentation (+ 16 %) qu’ont connue les loyers parisiens entre mai 2019 et mai 2020) pourrait laisser planer des doutes quant à l’efficacité réelle de l’encadrement des loyers... Mais un rapide coup d’oeil dans le rétroviseur nous prouve le contraire… Eh oui, souvenez-vous, une précédente étude de LIEPP/Sciences Po/SeLoger avait montré qu’entre 2015 et 2017, soit entre l’entrée en vigueur de l’encadrement des loyers à Paris et son annulation par le Tribunal administratif, les loyers relevés dans la Ville Lumière n’avaient que peu progressé jusqu’au second semestre 2017. Ils avaient même augmenté moins rapidement que les loyers lillois ou encore marseillais. En revanche, l'étude pointait du doigt le fait que, sitôt, l’encadrement levé, les loyers s’étaient emballés dans la capitale ! On peut donc légitimement penser qu’entre 2015 et 2017, l’encadrement des loyers avait joué son rôle en stabilisant la flambée des loyers et en contribuant à contenir la hausse de la rémunération des propriétaires. Mais qu'au lendemain du déconfinement, la tentation des propriétaires parisiens d'augmenter leurs loyers aura été trop forte…
44 % des loyers parisiens respectent l’encadrement des loyers
À Paris, tous arrondissements confondus, les données que nous avons récoltées montrent que la proportion de logements dont les loyers respectent l’encadrement des loyers atteint 44 %. Quant aux dépassements constatés, rappelons que nombre d'entre eux sont parfaitement justifiés en tant qu'ils résultent de l'application d'un complément de loyer. Enfin, il est intéressant de constater que les dépassements de plafonds tendent à être plus fréquents dans le 18e arrondissement (où 29 % des loyers sont « dans les clous ») que dans le 15e arrondissement (avec 59 % des loyers qui restent dans les limites fixées).
Arrondissement par arrondissement, quels sont les loyers à Paris ? Et respectent-ils l'encadrement des loyers ?
| Arrondissement | Loyer/m² HC | Proportion d'annonces respectueuses de la loi |
|---|---|---|
| 1er | 34 € | 38 % |
| 2e | 33,3 € | 34 % |
| 3e | 34,2 € | 31 % |
| 4e | 35,4 € | 26 % |
| 5e | 33 € | 31 % |
| 6e | 34,8 € | 32 % |
| 7e | 33,3 € | 53 % |
| 8e | 31,1 € | 47 % |
| 9e | 30,7 € | 44 % |
| 10e | 29,2 € | 41 % |
| 11e | 29,7 € | 37 % |
| 12e | 27,3 € | 38 % |
| 13e | 27,9 € | 56 % |
| 14e | 29,2 € | 43 % |
| 15e | 28,4 € | 59 % |
| 16e | 30,2 € | 55 % |
| 17e | 29,6 € | 40 % |
| 18e | 28,9 € | 29 % |
| 19e | 25,9 € | 45 % |
| 20e | 27,2 € | 40 % |
Source : SeLoger
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