Municipales 2026 : acheter ou louer à Lyon, ce qui a changé depuis 2020

Pour comprendre Lyon, il faut revenir au contexte national. Dans beaucoup de grandes villes hors Paris, la hausse observée entre 2020 et 2023 s’explique à la fois par des taux très bas et par les nouvelles préférences nées après le Covid. Beaucoup de ménages ont recherché plus d’espace. Le télétravail a aussi changé les arbitrages. Il est devenu plus simple, pour certains, de s’éloigner de la capitale tout en restant dans une grande métropole attractive.

Lyon s’aligne d’abord sur cette tendance. Entre 2020 et 2023, les prix des appartements y progressent de +3,1 % en moyenne. Puis la dynamique s’inverse. Entre 2023 et 2026, les prix reculent de -9,6 % en moyenne. Dans les autres grandes villes, hors Paris, la baisse ou la correction des prix intervient surtout à ce moment-là, avec la remontée des taux. Lyon suit ce schéma.

Au total, entre 2020 et 2026, les prix des appartements reculent de -6,7 % en moyenne : on passe de 4 881 €/m2 en 2020 à 4 552 €/m2 en 2026. La physionomie du marché de la ville change donc nettement. En 2020, Lyon apparaît comme un marché très tendu, dynamique, soutenu par un crédit peu cher. En 2026, la ville reste attractive, mais le marché est plus équilibré. Les acheteurs arbitrent davantage, le financement pèse plus lourd dans la décision.

Il faut aussi rappeler l’exception parisienne. À Paris, le retournement s’amorce dès l’été 2020. Les prix y baissent malgré des taux encore bas. À Lyon, la chronologie est différente. La correction intervient surtout quand les taux remontent franchement.

Le pouvoir d’achat immobilier est un indicateur simple : il correspond au nombre de m2 qu’un ménage de deux personnes disposant d’un revenu médian peut acquérir, en consacrant 35 % de son revenu au remboursement d’un crédit selon les conditions de crédit.

À Lyon, ce pouvoir d’achat immobilier passe de 49 m2 en 2020 à 52 m2 en 2026, soit +3 m2. Cela peut surprendre, compte tenu de la hausse des taux. Mais le mécanisme est assez simple, le pouvoir d’achat immobilier dépendant de trois éléments : les prix, les revenus et les taux.

Quand les taux montent, la capacité d’emprunt baisse. En revanche, la hausse des revenus ou la baisse des prix peut en moyenne compenser une partie de cette contrainte. Les prix se sont ajustés à la baisse sur la seconde partie de la période. Et les revenus ont progressé en moyenne, avec un repère de +22 % sur 5 ans. Dans le même esprit, le SMIC réel a augmenté de +18 % sur 6 ans. Ces repères ne suffisent pas à tout expliquer, mais ils aident à comprendre pourquoi un ménage type peut acheter un peu plus grand en 2026 qu’en 2020.

En clair, acheter à Lyon n’est pas forcément plus accessible qu’en 2020. Le crédit coûte plus cher. Mais la baisse des prix a compensé en partie la hausse des taux. En 2020, un ménage type visait en moyenne 49 m2. En 2026, sa capacité d’achat monte à 52 m². Le gain reste modéré, mais il existe.

Le pouvoir locatif mesure, lui aussi, une surface. Il correspond au nombre de m2 qu’un ménage de deux personnes disposant d’un revenu médian peut louer, en consacrant environ un tiers de son revenu au loyer.

À Lyon, les loyers progressent de +5,5 % en moyenne entre 2020 et 2026. La hausse est limitée à +0,8 % entre 2020 et 2023, puis elle atteint +4,7 % entre 2023 et 2026. En ordre de grandeur, on passe de 16,4 €/m2 en 2020 à 17,3 €/m2 en 2026.

Lyon est aussi une ville où l’encadrement des loyers est en place depuis 2021. S’il doit être pris en compte, on ne peut pas attribuer automatiquement toute l’évolution des loyers à ce seul dispositif. Le marché locatif dépend aussi de l’offre disponible, de la demande, de la mobilité résidentielle et des choix entre location et achat.

Dans ce contexte, le pouvoir locatif passe de 65 m2 en 2020 à 76 m2 en 2026, soit +10 m2. Cela signifie que, malgré la hausse des loyers, les revenus ont progressé plus vite sur la période. Pour un ménage type, la location permet donc d’accéder à une surface plus grande qu’en 2020.

Une mairie ne maîtrise pas à elle seule le marché, mais elle peut influer sur plusieurs leviers : l’urbanisme, l’offre de logements, les permis, les transports, l’attractivité ou certaines règles locales. À Lyon, ces éléments peuvent peser sur le rythme du marché et sur l’équilibre entre offre et demande.

Pour autant, le facteur majeur entre 2020 et 2026 reste la forte remontée des taux d’emprunt. Le passage de taux proches de 1 % à près de 4,2 % a modifié les capacités d’achat sur l’ensemble du territoire, ce qui explique l’essentiel du tournant observé.

En 2020, Lyon était une ville de forte tension, portée par un crédit plus accessible et par l’envie de plus d’espace. En 2026, la ville reste attractive, mais les choix sont plus contraints : prix en baisse, loyers en hausse, et budget au centre des décisions. Le marché reste actif, mais les acheteurs arbitrent davantage.

Notes méthodologiques

Pouvoir d’achat : Le pouvoir d’achat immobilier est défini comme la surface (en m²) qu’un ménage de deux personnes disposant d’un revenu médian peut acquérir, en consacrant 35 % de son revenu au remboursement d’un crédit immobilier sur 20 ans. Le pouvoir d’achat est calculé à l’aide des prix de l’immobilier, des conditions de marché et des taux d’intérêt. L’ensemble des composantes utilisées (prix de l’immobilier et taux d’intérêt) est mis à jour de manière homogène pour les années précédentes.

Pouvoir locatif : Le pouvoir locatif est défini comme la surface (en m²) qu’un ménage de deux personnes disposant d’un revenu médian peut louer, en consacrant un tiers de son revenu au paiement du loyer.

Taux d’intérêt : Nous utilisons le taux d’intérêt moyen sur une durée de 20 ans, tel que publié par Pretto.

Prix de l’immobilier hybride : Prix et Indice des Prix de l’Immobilier (IPI) issus de SeLoger – Meilleurs Agents.

Prix de la location hybride : Prix et Indice des Prix à la location issus de SeLoger – Meilleurs Agents au 1er février 2026.