Immobilier : où vont les Parisiens qui quittent la capitale ?

C’est peu dire que la crise sanitaire aura rebattu les cartes du marché de l’immobilier hexagonal. Poussés par la pandémie à changer de cadre de vie, les Français ont-ils osé donner corps à leurs envies de déménagement ? Selon l’Observatoire du Moral Immobilier de SeLoger), 32 % des futurs acquéreurs qui se disent prêts à déménager à plus d’une heure de leur domicile, déclarent vouloir concrétiser leur projet en zone rurale. Pour autant, une étude * réalisée par SeLoger et Meilleurs Agents permet de relativiser la radicalité des potentiels changements de vie de Français qui quitteraient leur ville pour s'installer à l'autre bout de la France, voire en pleine campagne. Même s'ils sont plus nombreux à vouloir changer de département (+ 9 % depuis le début de la crise sanitaire), soulignons tout de même que près de 60 % des Français cherchent à déménager à seulement 30 minutes de leur lieu d'habitation actuel.

Les Parisiens, en revanche, sont plus nombreux à souhaiter partir de Paris pour emménager dans un autre département. D’une part, 54,1 % des intentions d’achat concernent des Parisiens ** désireux de quitter la capitale alors que parmi l’ensemble des intentions de mobilités de propriétaires acheteurs en France, seules 40,1% concernent un changement de département. D’autre part, il est à noter que cette envie d’éloignement a été considérablement renforcée par la crise sanitaire. Avant la pandémie, la proportion de Parisiens souhaitant déménager et acheter hors de la capitale se limitait à 48,7 %. Deux ans (et trois confinements) plus tard, ils sont donc 11% de plus à vouloir quitter Paris.

Lorsqu’ils cherchent à déménager, la plupart des Français propriétaires, ayant un projet d’achat, cantonnent leurs recherches à leur département de résidence. « Il en est de même pour les Parisiens dont la moitié oriente ses recherches en petite et grande couronne » explique Barbara Castillo Rico, Responsable des études économiques pour SeLoger et Meilleurs Agents. Mais alors, où peuvent bien aller ces Parisiens qui restent en Île-de-France ? C’est dans les départements limitrophes (Hauts-de-Seine : 42 %, Val-de-Marne : 20 %, Seine-Saint-Denis : 17 %) qu’une majorité des Parisiens, qui disent adieu à Paris, sans pour autant quitter la région parisienne, choisissent de s’établir. Pour autant, si la petite couronne témoigne d’une forte attractivité auprès des Parisiens désireux de changer de cadre de vie, cette dynamique tend à s’émousser. Depuis la crise sanitaire, la part de recherches des Parisiens dans les Hauts-de-Seine, le Val-de-Marne et la Seine-Saint-Denis recule respectivement de 2 %, 3 % et 15 % !

À l’inverse et alors qu’elle attire moins les ex-Parisiens que la petite couronne, il est intéressant de constater que la crise sanitaire a fait s’orienter à la hausse le pouvoir d’attraction de la grande couronne. Jugez plutôt, dans les départements de la Seine-et-Marne, des Yvelines et du Val-d’Oise, les volumes de recherches immobilières effectuées par les Parisiens ont respectivement augmenté de 23 %, de 35 % et même 58 % depuis la pandémie.

Intéressons-nous maintenant à ces Parisiens dont le projet d’achat immobilier les mène au-delà des limites de l’Île-de-France. À la lecture de l’étude qu’ont menée SeLoger et Meilleurs Agents, c’est sur Nice, Marseille et Bordeaux que mettent, le plus souvent, le cap les Parisiens qui font le choix de s’installer en province. Ce sont ainsi les Alpes-Maritimes (9 % des recherches effectuées depuis Paris vers la province), les Bouches-du-Rhône (8 %) et enfin la Gironde (7 %) qui séduisent le plus massivement les Parisiens en quête d’un changement de vie. Bien que ces trois destinations trustent les plus hautes marches du podium, elles feraient bien de ne pas se reposer sur leurs lauriers car si la Gironde voit son attractivité progresser, auprès des Parisiens, depuis la crise, les plus fortes hausses concernent : 

• l’Hérault (+ 96 % de recherches depuis Paris),
• la Haute-Savoie (+ 78 %),
• et le Morbihan (+ 66 %).

Si l’on est loin d’un exode urbain (« Pas de déferlement massif de populations “urbaines” dans les “campagnes” » a fait remarquer Thomas Lefebvre, VP Data & Science pour SeLoger et Meilleurs Agents à l’occasion des Assises du Logement le 2 juin dernier), les mouvements migratoires, de Paris vers la province, auxquels on assiste et la montée en puissance de la résidence dite semi-principale pourraient laisser à penser qu’une nouvelle typologie d’acquéreurs a vu le jour à la faveur de la crise sanitaire : les « Parinciaux » (moitié Parisiens, moitié provinciaux) dont la vie se partagerait entre deux logements :  un pied-à-terre à Paris et une maison ou une appartement familial en province (en zone rurale ou au sein/autour d’une grande/moyenne ville) où ils passeraient 2 à 3 jours par semaine, télétravailleraient, profiteraient de prix immobiliers plus accessibles et amélioreraient leur qualité de vie…

Si la crise sanitaire a redessiné la carte de l’attractivité des territoires, elle a aussi impacté la carte des prix immobiliers. En effet, que ce soit en région parisienne comme en province, attractivité et prix de l’immobilier sont étroitement liés. D’une part, les prix des appartements progressent plus rapidement en grande couronne (+ 8,6 % entre mars 2020 et mars 2022) qu’aux portes de Paris (+ 4,5 % sur la période étudiée). D’autre part, dans les trois départements qui concentrent les recherches immobilières des Parisiens, les prix des maisons progressent plus fortement (+ 15,2% dans l’Hérault,  + 16,4 %  en Haute-Savoie et + 19,3 % en Gironde) deux ans après la survenance de la crise sanitaire que sur l’ensemble du territoire. Au niveau national, la hausse du prix des maisons ne dépasse pas + 14 % sur la même période.

^{(*) Ces travaux sont réalisés en collaboration avec Marie Breuillé (chercheuse en économie) et Julie Le Gallo (Professeure d'économie) de l'UMR CESAER. Ils alimentent un projet de recherche financé par le Réseau Rural Français (RRF) et le Plan Urbanisme Construction Architecture (PUCA) qui pilotent une étude intitulée « Exode urbain : impacts de la pandémie de COVID-19 sur les mobilités résidentielles », dont les premières conclusions (exploratoires) sont disponibles.(**) parmi l’ensemble des intentions d’achat des Parisiens propriétaires de leur logement. Sources : SeLoger - Meilleurs Agents - OMI - PUCA}