Marseille : une dynamique immobilière unique en France

Alors que les dix plus grandes villes françaises enregistrent une hausse moyenne des prix de vente des appartements de 0,5 % depuis le début de l'année, Marseille se distingue avec une progression bien plus marquée de 4,3 %. Cette performance place la cité phocéenne en tête du classement, devant Nice (+3,9 %) et Toulouse (+2 %).

Cette hausse traduit une attractivité croissante pour cette métropole méditerranéenne, qui reste cependant abordable en comparaison avec d’autres grandes villes. Le prix moyen au mètre carré pour un appartement y est de 3 633 €/m², bien en dessous de celui de Paris (9 282 €/m²), Lyon (4 614 €/m²) ou Nice (5 175 €/m²).

La baisse des taux d'intérêt amorcée depuis janvier 2024 contribue à renforcer le pouvoir d'achat immobilier à Marseille. Cette ville, également reconnue pour son rôle de bassin d'emploi majeur, attire des acquéreurs en quête d’un cadre de vie agréable et d’une relative accessibilité financière.

Par ailleurs, la rapidité de vente des biens immobiliers à Marseille témoigne de son attractivité : un bien y trouve preneur en 76 jours en moyenne, contre 87 jours à Aix-en-Provence.

L'année 2023 a été marquée par un ralentissement du marché immobilier marseillais. Une accumulation des biens à vendre (+60 % entre septembre 2022 et janvier 2024) et une diminution du nombre d'acquéreurs potentiels (-20 % entre novembre 2022 et novembre 2023) ont entraîné une baisse des prix de 3,5 % entre août 2023 et mars 2024.

Toutefois, une reprise s'est amorcée dès le début de 2024. L'offre de biens a diminué de 6 %, tandis que la demande a augmenté de 16 % sur un an. Cette reprise s’est traduite par une nouvelle hausse des prix de 4,6 % entre avril et novembre 2024.

Le marché immobilier marseillais affiche de fortes disparités en fonction des quartiers. Parmi les arrondissements les plus chers :

• le 7ᵉ se distingue avec un prix moyen de 5 704 €/m², grâce à sa proximité avec la Méditerranée ;
• le 8ᵉ, frontalier, suit avec un prix moyen de 5 182 €/m² ;
• le 12ᵉ complète le podium avec 4 292 €/m², bénéficiant de son cadre résidentiel et de la présence du centre d'entraînement de l’Olympique de Marseille.

À l’opposé, les quartiers les plus abordables se situent principalement dans le nord de la ville :

• le 3ᵉ arrondissement, ancien quartier industriel, propose le prix moyen le plus bas à 2 096 €/m² ;
• le 14ᵉ (2 508 €/m²) et du 15ᵉ (2 529 €/m²), deux secteurs attractifs pour les budgets plus limités.

Au sein du département, Marseille affiche un prix moyen légèrement inférieur à la moyenne des Bouches-du-Rhône (3 793 €/m²). Avec 3 761 €/m², la ville est plus abordable qu’Aix-en-Provence, où les prix culminent à 5 403 €/m² malgré une légère baisse de 1,9 % depuis le début de l’année. En revanche, la cité phocéenne reste plus onéreuse qu'Arles, où le prix moyen atteint 2 817 €/m².

Pour un couple souhaitant investir dans le département, Marseille permet d’acquérir en moyenne 42 m² près de la mer, contre seulement 38 m² à Aix-en-Provence. À Arles, ce même budget offrirait 59 m², témoignant des écarts significatifs entre ces trois villes majeures.