Après de multiples rebondissements, le statut fiscal du bailleur privé a été adopté le 30 novembre par les sénateurs. Cette nouvelle version, moins avantageuse que celle proposée par le gouvernement Bayrou, a suscité la colère des professionnels de l’immobilier. Explications.
Budget : le retour du statut de bailleur privé
C’est un feuilleton qui n’en finit plus. Imaginé par le rapport Cosson-Daubresse et soutenu par Valérie Létard, ministre du Logement sous le gouvernement de François Bayrou, le statut du bailleur privé devait redonner un second souffle à l’investissement locatif, à la peine depuis la fin du dispositif Pinel.
La mesure avait toutefois sombré avec l’ancien Premier ministre. Si bien que le statut du bailleur privé ne figurait pas dans le projet de budget présenté par le gouvernement Lecornu le mardi 14 octobre. Une absence qui avait provoqué la colère des professionnels de l’immobilier.
Ils ont finalement été entendus. Le 17 octobre, lors de sa première sortie ministérielle, Vincent Jeanbrun, nouveau ministre du Logement, avait annoncé qu’un amendement serait déposé par le gouvernement pour inscrire le statut de bailleur privé au budget 2026.
« Nous avons de toutes parts des signaux d'une crise qui arrive à son paroxysme », avait soutenu Vincent Jeanbrun, avant de poursuivre : « Avec ce dispositif, investir dans le logement neuf permettra de bénéficier d’un amortissement fiscal stable et incitatif. L’investissement dans l’ancien sera également soutenu ».
Quelle fiscalité pour les investisseurs ?
Le texte a depuis été voté le 14 novembre à l’Assemblée nationale, puis le 30 novembre au Sénat. Mais entre-temps, le dispositif, jugé trop onéreux pour les finances publiques, a subi quelques coups de rabot.
Concrètement ? La première mouture permettait aux investisseurs de déduire le prix d’achat du bien de leurs revenus locatifs, à hauteur de 5 % par an sur 20 ans, dans le neuf, et de 4 % sur 25 ans, dans l’ancien.
À présent, l’amortissement est moins généreux :
- 3,5 % par an pour un logement neuf à loyer intermédiaire
- 4,5 % par an pour un logement social
- 5,5 % par an pour un logement très social
Mais surtout, ce nouveau barème ne s’applique qu’à 80 % de la valeur du bien, dans la limite de 8 000 € par an et pour deux logements maximum. Pour les professionnels de l’immobilier, la pilule a du mal à passer.
Cette nouvelle version du statut du bailleur privé permettrait de « neutraliser en 25 ans une opération à 300 000 euros d’investissement » pour un logement intermédiaire neuf, a déclaré Amélie de Montchalin, ministre des Comptes publics, à l’AFP.
Un dispositif à 1,2 milliard d'euros
S’il est adopté tel quel, le statut fiscal du bailleur privé peut-il relancer le marché de l’investissement locatif, en berne depuis quelques années ? Peu probable, d’après la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), qui juge le dispositif voté par les sénateurs « totalement inopérant ».
« Il y a moult cas où il serait plus intéressant pour l'investisseur de ne pas prendre le statut du bailleur privé », a déploré Pascal Boulanger, président de la FPI, lors d’une conférence de presse. Selon lui, un investisseur locatif pourrait viser une rentabilité de 1,6 % avec le statut du bailleur privé, contre 1,8 % sans.
Un mauvais signal pour un secteur déjà exsangue. Toujours selon la FPI, les ventes aux investisseurs locatifs ont chuté de 50 % sur les neuf derniers mois. Si bien qu’au troisième trimestre 2025, moins de 10 000 logements ont été mis en vente par les promoteurs. Du jamais vu.
Les contours du texte peuvent encore évoluer et son avenir dépend de l’adoption du budget 2026. Mais avec un coût estimé à 1,2 milliard d’euros d’ici 2028 pour le seul logement neuf, la probabilité que le dispositif soit renforcé reste faible, alors que le gouvernement cherche à freiner la dépense publique.
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