Dois-je acheter une résidence principale ou faire un investissement locatif ?

Si vous souhaitez commencer à constituer votre patrimoine immobilier mais que votre projet n’est pas assez muri pour vous lancer dans l’achat de votre résidence principale, il peut être judicieux de privilégier un investissement locatif. Valeur refuge par excellence, l’immobilier vous permettra de bénéficier d’une source de revenus stable et pérenne. Vous serez ainsi protégé des aléas économiques et sécuriserez votre avenir financier. Les loyers que vous percevrez mensuellement vous permettront de rembourser tout ou partie de l’emprunt immobilier souscrit. Dans un contexte de taux immobiliers bas, comme c’est le cas en 2025, cet « effet de levier » est encore plus efficace. Actuellement, dans certaines villes de l'Hexagone, il est possible d'autofinancer son investissement immobilier. 

Il est même possible que les loyers perçus couvrent une partie de votre propre loyer et vos charges. Dans tous les cas, votre pouvoir d’achat sera renforcé… et il le sera encore davantage une fois votre emprunt remboursé. De plus, si votre investissement s’avère être une réussite, ce sera un vrai plus pour convaincre les banques de vous accorder un nouveau prêt pour un autre investissement locatif ou l’achat de votre résidence principale. Attention toutefois, la banque prêteuse ne prend en compte que 70 % du montant prévisible des loyers dans son calcul pour couvrir les frais (entretien, taxes…) et les risques locatifs (loyers impayés, vacance locative, etc.).

Si l’investissement locatif offre des avantages, il est légitime que certains porteurs de projets préfèrent se tourner vers l’achat de leur résidence principale pour pouvoir vivre dans une maison ou appartement qu’ils pourront façonner à leur image. Ce n’est pas le cas dans une location dans la mesure où le bien doit normalement être rendu dans le même état que lors de l’état des lieux d’entrée. De plus, si vous devez rembourser des mensualités d’emprunt, souvent comparables à un loyer (voire inférieures), vous n'aurez plus à payer un loyer mensuel à fonds perdus. Une fois votre emprunt intégralement remboursé, votre reste à vivre sera plus important et vous gagnerez en pouvoir d’achat. En revanche, l’achat de votre résidence principale s’inscrit dans votre projet de vie. Il doit se baser sur des critères objectifs (budget, plus-value à la revente…) et des critères subjectifs, basés sur vos goûts, vos besoins et votre projet de vie.

Sachant qu’il est recommandé d’attendre au moins 5 ans avant de revendre pour que les frais d’achat soient « absorbés » et que l’opération soit rentable, les caractéristiques et la localisation du bien sont primordiales. Si vous envisagez de changer de cadre de vie ou d’agrandir votre famille à court terme, mieux vaut attendre avant de concrétiser votre projet… ou bien investir dans un bien que vous mettrez en location, le temps que votre situation professionnelle ou personnelle se stabilise.

Et si vous achetiez votre résidence principale tout en investissant dans la pierre ? Si cela semble compliqué sur le papier, il est en réalité totalement possible de combiner achat immobilier et investissement locatif. Cette stratégie permet de diversifier son patrimoine plus rapidement tout en générant des revenus locatifs remboursant ses mensualités de crédit. Que vous choisissiez d’acheter avant d’investir, d’investir avant d’acheter ou de réaliser les deux opérations de façon simultanée, il est essentiel de bien préparer votre projet en amont pour maximiser vos chances de convaincre une banque de vous suivre dans votre projet. En effet, avant de vous accorder un prêt immobilier, la banque s’attarde sur différents indicateurs, dont votre apport personnel, qui doit au minimum couvrir les frais de notaire (pour les meilleurs profils), et votre taux d’endettement, qui ne doit en aucun cas dépasser les 35 %.

Dans les mois qui précèdent votre demande, réduisez vos dépenses non essentielles, soldez vos petits crédits à la consommation (dans la mesure du possible) et épargnez une partie de vos revenus pour démontrer aux banques que vous êtes un bon gestionnaire. Si vos revenus sont amenés à évoluer positivement à court terme, mettez-le en avant pour rassurer les banques démarchées. DPE, état général, localisation… les caractéristiques du bien que vous achetez sont également prises en compte par la banque. Avec la hausse des prix de l’énergie et l’interdiction de louer les biens les moins performants, certaines banques refusent de financer l’achat d’une passoire thermique si l’acheteur ou l’investisseur ne s’engage pas à y réaliser des travaux de rénovation énergétique. Que ce soit pour votre crédit ou votre assurance emprunteur, il est conseillé de comparer les offres disponibles sur le marché.