Municipales 2026 : pouvoir d'achat, prix... Quelles évolutions pour l'immobilier à Nice depuis 2020 ?

En 2020, Nice est déjà une ville où les prix sont élevés. Mais le crédit bon marché soutient encore les projets. Les acheteurs peuvent emprunter plus facilement. Cela aide à absorber des prix déjà importants.

Entre 2020 et 2023, les prix des appartements progressent de +15,7 %. Nice s’inscrit donc dans le mouvement observé dans beaucoup de grandes villes (hors Paris). Les taux bas jouent un rôle central. Les nouveaux choix de vie aussi. Après le Covid, certains ménages recherchent plus de confort, plus d’extérieur, ou un autre équilibre entre travail et lieu de vie.

Autrement dit, la ville de 2020 est dynamique. Elle attire. Elle profite d’un contexte national très favorable. Le niveau des prix monte, mais l’accès au crédit permet encore de suivre.

Nice en 2026 : des prix toujours hauts et un accès à l’achat plus serré

En 2026, l’image est différente. Les prix des appartements atteignent en moyenne 5 252 €/m2, contre 4 331 €/m2 en 2020. Sur l’ensemble de la période, l’évolution de référence est de +21,3 %.

Mais le plus important est le changement de rythme. Entre 2023 et 2026, les prix augmentent encore de +4,8 %. Ce n’est pas une baisse. Ce n’est pas non plus l’élan du début de période. Nice ne bascule pas dans une vraie correction des prix, contrairement à d’autres marchés plus sensibles à la remontée des taux. En revanche, le marché devient plus sélectif.

La ville de 2026 reste donc attractive, mais elle est plus difficile à acheter. Le frein ne vient pas seulement des prix. Il vient surtout du coût du crédit, bien plus élevé qu’en 2020.

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Un pouvoir d’achat immobilier en nette baisse

Le pouvoir d’achat immobilier, c’est simplement le nombre de m² qu’un ménage de deux personnes disposant d’un revenu médian peut acquérir, en consacrant 35 % de son revenu au remboursement d’un crédit, selon les conditions de crédit du moment.

À Nice, ce repère parle tout de suite. En moyenne, un tel ménage pouvait acheter 45 m² en 2020. En 2026, il ne peut plus acheter que 37 m². Soit -8 m².

Pourquoi ? Parce que le pouvoir d’achat immobilier dépend de trois éléments : les prix, les revenus et les taux. Quand les taux montent, la capacité d’emprunt baisse vite. La hausse des revenus ou la baisse des prix peut en moyenne compenser une partie de cette contrainte. Mais à Nice, les prix ont encore progressé après 2023. Cela limite cet effet d’amortisseur.

Il faut aussi garder en tête un cadre plus large : les revenus ont augmenté en moyenne de +22 % sur 5 ans, et le SMIC réel de +18 % sur 6 ans. Ces repères soutiennent un peu la solvabilité. Mais ils ne suffisent pas à neutraliser une remontée des taux de cette ampleur dans une ville déjà chère.

Des loyers en hausse mais un pouvoir locatif plus élevé

Le pouvoir locatif correspond au nombre de m² qu’un ménage de deux personnes disposant d’un revenu médian peut louer, en consacrant environ un tiers de son revenu au loyer.

À Nice, les loyers passent en moyenne de 16,9 €/m² en 2020 à 20,0 €/m² en 2026. L’évolution de référence sur la période est de +18,4 %. Entre 2020 et 2023, la hausse est de +5,6 %. Entre 2023 et 2026, elle atteint +12,1 %. Le marché locatif se tend donc davantage dans la seconde phase.

Pourtant, le pouvoir locatif progresse légèrement. En moyenne, le même ménage pouvait louer 52 m² en 2020, contre 54 m² en 2026, soit +2 m². Cela montre que la hausse des revenus compense ici une partie de la hausse des loyers.

Ce que les politiques locales peuvent influencer

Le marché immobilier ne dépend pas seulement des taux. Une mairie peut aussi influer, de façon neutre, par l’urbanisme, l’offre de logements, les permis, les transports, l’attractivité locale ou certaines règles locales. Ces éléments peuvent jouer sur l’offre comme sur la demande.

Mais à Nice, entre 2020 et 2026, le cadre macro reste essentiel. D’abord une phase de taux très bas et de forte demande. Ensuite une phase de crédit plus cher. Le local compte, mais il s’inscrit dans un mouvement plus large.

Ce qu’il faut retenir pour Nice

En 2020, Nice était déjà chère, mais le crédit ouvrait encore des portes. En 2026, la ville reste recherchée, les prix sont plus hauts, et l’achat demande davantage d’arbitrages. En location, la situation est un peu moins défavorable, avec un pouvoir locatif légèrement meilleur.

Le vrai basculement niçois est là : la ville n’a pas changé de statut, mais de filtre. À Nice, entre 2020 et 2026, ce n’est pas seulement le prix du m² qui compte. C’est la surface que le budget permet encore d’obtenir, plus ou moins facilement.

Notes méthodologiques

Pouvoir d’achat : Le pouvoir d’achat immobilier est défini comme la surface (en m²) qu’un ménage de deux personnes disposant d’un revenu médian peut acquérir, en consacrant 35 % de son revenu au remboursement d’un crédit immobilier sur 20 ans. Le pouvoir d’achat est calculé à l’aide des prix de l’immobilier, des conditions de marché et des taux d’intérêt. L’ensemble des composantes utilisées (prix de l’immobilier et taux d’intérêt) est mis à jour de manière homogène pour les années précédentes.

Pouvoir locatif : Le pouvoir locatif est défini comme la surface (en m²) qu’un ménage de deux personnes disposant d’un revenu médian peut louer, en consacrant un tiers de son revenu au paiement du loyer.

Taux d’intérêt : Nous utilisons le taux d’intérêt moyen sur une durée de 20 ans, tel que publié par Pretto.

Prix de l’immobilier hybride : Prix et Indice des Prix de l’Immobilier (IPI) issus de SeLoger – Meilleurs Agents.

Prix de la location hybride : Prix et Indice des Prix à la location issus de SeLoger – Meilleurs Agents au 1er février 2026.