À Bordeaux, les prix ont doublé en dix ans

À Bordeaux, les prix ont doublé en dix ans

Qui mieux qu’un agent immobilier pour nous livrer une analyse précise d’un marché local ? Ce mois-ci, Laurent Bleuzet, agent immobilier à Bordeaux, nous fait profiter de son expertise et commente pour nous le baromètre LPI-SeLoger.

SeLoger. Au vu de ses bons résultats, Bordeaux qu’on surnommait autrefois la « Belle endormie » semble s’être réveillée. Vous confirmez ?

Laurent Bleuzet. Tout à fait. Ça fait maintenant une dizaine d’années que Bordeaux s’est « réveillée ». Mais bien que les prix des appartements aient augmenté, il faut bien voir qu’en France, en Aquitaine ou encore à Bordeaux, ce sont plusieurs micro-marchés qui coexistent. En clair, si vous êtres propriétaire d’un bel appartement situé dans un quartier extrêmement recherché de Bordeaux (Hôtel de ville/Pey-Berland/Triangle/Gambetta), vous êtes assuré de pouvoir le vendre très rapidement et au prix. En revanche, un appartement de moindre qualité qui serait situé dans un quartier moins prisé trouvera plus difficilement preneur et son prix sera bas…

Mais si le prix d’un bien a son importance, en tant qu’agent immobilier, j'insiste sur le fait que c’est davantage le volume de transactions, plus que le prix du bien en lui-même, qui importe. Il ne faut pas perdre de vue que c’est le volume de ventes qui fait qu’un marché est dynamique ou ne l’est pas. Plus les transactions sont nombreuses et plus les prix monteront. Les prix dépendent du marché et ils ne sont qu’une conséquence du volume - plus ou moins important - des transactions immobilières. En l’occurrence, à Bordeaux, on constate une demande forte par rapport à l’offre.

À Bordeaux, on constate une forte demande par rapport à l’offre ».

Laurent Bleuzet, agent immobilier à Bordeaux.

Existe-t-il de grosses disparités entre quartiers ?

L. B. À Bordeaux comme ailleurs, même si elles tendent à s’atténuer, des disparités subsistent entre quartiers. Il est clair qu’un bien situé dans le quartier populaire de Saint-Michel, pourtant dans l’hyper-centre de Bordeaux, sera moins prisé que s’il se trouvait dans un quartier plus huppé, comme le cours du Chapeau-Rouge, par exemple. Il faut toutefois préciser que les choses sont en train de changer, la mairie de Bordeaux ayant entrepris de rénover le quartier Saint-Michel dans le cadre d’un vaste projet de requalification.

Diriez-vous de l’immobilier bordelais, qu’après avoir été longtemps sous-valorisé, il est revenu à sa juste valeur ?

L. B. Oui. Il est vrai que la ville de Bordeaux s’est énormément dynamisée sur le plan économique. Mais son inscription en 2007 sur la Liste du Patrimoine Mondial de l’UNESCO a également participé à cet élan. Tout comme la rénovation des quais, la réhabilitation de la rive droite de la Garonne et la LGV Bordeaux-Paris prévue pour 2017. Tous ces éléments contribuent indéniablement au dynamisme de Bordeaux. De plus, à l’instar de beaucoup d’autres grandes villes, Bordeaux a bénéficié d’une hausse des prix. Ceux-ci ont ainsi doublé en dix ans, entre 2000 et 2010.

Suite au réaménagement dont a fait l’objet la rive droite de la Garonne, est-il intéressant d’investir dans cette partie de la CUB (Communauté Urbaine de Bordeaux) ?

L. B. Pour un investissement, il convient de viser la demande locative. C’est à dire qu’il est préférable d’investir là où les locataires veulent aller. Et à ce titre, à Bordeaux, la proximité d’une ligne de tramway est particulièrement importante. En effet, ce type de transport permet d’accéder rapidement au centre ville. Il se trouve que le quartier de la Bastide, sur la rive droite de la Garonne, est desservi par le tram’. Pour autant, les investisseurs comme les locataires ne veulent trop s’éloigner. Ils préfèrent rester relativement proches de la Garonne. La Bastide « proche Bordeaux » est donc très demandée, avec des prix quasiment comparables à ceux pratiqués sur la rive gauche. Pour une petite surface, on est autour de 3 000 à 3 500 € du m². Mais plus l’on s’éloigne de la Garonne et du centre de Bordeaux, moins l’offre est qualitative. Les appartements coûteront par conséquent moins cher mais ils seront aussi moins demandés.

Excepté dans le centre ville, à Caudéran, le m² se négocie autour de 1 500 € ».

Dans ce quartier, on dénombre moins de transactions.

Pensez-vous qu’un quartier comme Caudéran soit pénalisé par son manque de liaisons en tram’ ?

L. B. Le prix d’un logement dépend du marché. Pour qu’un marché soit dynamique, il faut des acheteurs d’un côté et de l’autre des vendeurs. Si le nombre d’acquéreurs vient à baisser, dans un premier temps, le nombre de transactions baissera également. Et dans un second temps, ce sont les prix eux-mêmes qui seront revus à la baisse. Pour ce qui est de Caudéran, il vrai qu’aujourd’hui, on dénombre moins de transactions. D’une part, parce que ce quartier n’est pas desservi par le tram’, d’autre part, parce que l’on y trouve beaucoup de résidences vieillissantes des années 60-70 avec des ascenseurs qui ne sont plus aux normes et dont les charges de copropriété sont très élevées, bref, avec des coûts importants à prévoir. Exception faite du centre ville de Caudéran où l’on trouve de très beaux immeubles en pierre, ailleurs, le m² peut se négocier autour de 1 500 €.

La liaison Bordeaux-Paris en deux heures est prévue pour 2017. Comptez-vous beaucoup de Parisiens parmi vos clients ?

L. B. Quelques uns de mes clients qui souhaitent réaliser des investissements locatifs à Bordeaux sont effectivement des Parisiens. Je m’occupe principalement de produits d’investissement, c'est à dire de biens dont les prix oscillent le plus souvent entre 80 000 et 100 000 €. À titre d'exemple, l’un des biens sur lesquels je travaille en ce moment coûte 55 000 €. Pour ce prix-là, à Paris, vous pouvez vous offrir une cave, et encore…

Chiffres clés

  • À Bordeaux, un appartement dans l’ancien coûte en moyenne 3 324 € au m².
  • Sur le dernier trimestre, le prix au m² a enregistré une progression de 2,7 %.
  • Sur les douze derniers mois, le prix signé a gagné 1,3 %.

Téléchargez le baromètre des prix immobiliers LPI-SeLoger avril 2015