Exonération d'impôt en 2015 : louer une partie de votre résidence principale

Les loyers percus lors de la location d'une chambre de votre résidence principale peuvent être éxonérés d'impôt sous certaines conditions © contrastwerkstatt
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Vous envisagez de louer une chambre au sein de votre résidence principale ? Voici un aperçu des exonérations fiscales auxquelles vous aurez peut-être droit en 2015. Attention, pour être éligible au dispositif, les conditions à respecter sont très strictes.

La location d’une chambre, au sein de sa propre maison ou de son appartement est une décision qui intervient souvent au moment où les enfants quittent le nid familial ou à l’heure de la retraite. Cette solution assure, en effet, à la famille un appréciable complément de revenus. Certes, ce choix nécessite quelques investissements, entre autres, l’achat de mobilier et d’électroménager pour l’équipement de la chambre meublée. Mais cette démarche est vite rentable : pour une chambre d’une superficie de 15 m², le bailleur peut en effet fixer un loyer de 265 € par mois à Dunkerque et entre 450 € / 490 € à Paris*. De plus, la location d’une chambre meublée peut également vous faire profiter de réduction d'impôt. Mais pour être éligible à ce dispositif, vous devez respecter différents critères et en particulier, proposer un loyer ne dépassant pas un certain plafond. Et bien que réévalués chaque année, ces plafonds sont souvent inférieurs aux prix du marché.

Sous quelles conditions bénéficier d’exonérations fiscales ?

Les revenus perçus au titre d’une location ou d’une sous-location de sa résidence principale sont exonérés sous quatre conditions :

  1. Les pièces louées ou sous-louées doivent faire partie de la résidence principale du bailleur. Par conséquent, la location de(s) pièce(s) implique que la surface à vivre dont disposera le propriétaire au sein de son logement, sera réduit.
  2. Le montant hors charges du loyer ne doit pas dépasser un certain plafond fixé chaque année. En 2015, ce plafond  est de 184 € par an et par m² pour l’Ile de France et de 135 € par an et par m² sur le reste du territoire français. Ces plafonds de loyer sont fixés par l’administration chaque année dans la limite du raisonnable et selon l’indice de référence des loyers.
  3. Les pièces louées doivent constituer la résidence principale du ou des locataires
  4. La location doit être meublée

Les bailleurs qui dépassent ces plafonds de loyers sont taxés sous le régime du micro-BIC, si les recettes sont inférieures à 329 00 € ou au régime BIC, au-delà.

Exemple de plafond de loyer

Au sein de votre résidence principale, dans le centre de Montpellier, vous louez à un étudiant une chambre de 15 m². Pour bénéficier d’une exonération fiscale, le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser (135 € x 15) / 12 soit 168,75 € par mois.

Les règles à suivre pour louer sa résidence principale

Avant de vous lancer, assurez-vous que la pièce que vous désirez louer respecte certains critères essentiels. En premier lieu, votre logement doit bien évidemment être décent et disposer notamment d’une superficie minimum de 9 m² (soit 20m3). Autre critères indispensables : la pièce doit être dotée d’une fenêtre et d’un éclairage (au minimum…) ainsi que de meubles. La loi précise que ces meubles sont : une table, des chaises, un bureau, une armoire, du linge de maison ainsi que les ustensiles et l’électroménager nécessaires à la préparation des repas. Autre point avec lequel il ne fait pas jouer : la fiabilité de l’installation électrique et du système de ventilation. Enfin, la pièce louée doit donner accès à une cuisine et à une salle de bains. Assurez-vous que vos futurs locataires disposent de tout le confort nécessaire et vous vous donnerez toutes les chances de les fidéliser ainsi que de minimiser les périodes de vacances.

Exonération ou non : quelques cas particuliers

Attention, l’exonération ne s’applique pas à la location de pièces (combles aménagées, chambre de service…) qui disposent d’un accès privé distinct. Par exemple : une chambre à l’étage d’une maison disposant d’un escalier extérieur ne sera pas éligible au dispositif. De même, les pièces louées jamais habitées et créées à la suite de la transformation d’un local commercial ou en sous-sol par exemple, ne bénéficient pas non plus du dispositif d’exonération. 

Peut-on louer une chambre d’hôtes et profiter d'une réduction d'impôt ?

Dans certains cas, la location de chambres d’hôtes peut donner droit à des exonérations d’impôt. Pour cela, vous devez respecter 3 conditions :

  1. La location doit être meublée
  2. La ou les pièces doivent être louées de manière habituelle au titre de chambres d’hôtes. Il n’est pas obligatoire de louer exclusivement à des touristes. La durée de location peut être au mois, à la semaine ou à la journée. Mais, attention, la chambre d’hôte ne doit pas faire partie de la résidence principale du locataire.
  3. Le montant des revenus perçus à l’année au titre de la location de cette chambre doit être inférieur à 760 € par an TTC, sans compter, toutefois, les éventuelles prestations qui pourraient s’y greffer (petit-déjeuner, téléphone, laverie…). Un plafond très vite atteint ! Au-delà de ce montant, les revenus locatifs sont à déclarer au régime micro BIC s’ils sont inférieurs à 32.600€ et au régime BIC, au-delà.

Lire aussi : Ouvrir des chambres d’hôtes : faut-il passer du rêve à la réalité ?

Calcul pour une chambre d'hôte

Votre chambre d’hôte a été louée au total 9 jours, cette année, à raison de 80€ la journée. Au total, vos revenus ont donc atteint 720€. Ne dépassant pas le seuil de 760€, ces revenus seront exonérés d’impôt.

Louer une chambre au sein de votre résidence principale peut vous permettre de bénéficier d’exonérations fiscales. Toutefois, pour en profiter, vous devrez respecter un plafond de revenu relativement faible. A vous, donc, de faire vos simulations pour savoir si l’option de l’exonération est véritablement rentable, ou non !

*Source : Dossier Familial, février 2015