Tout savoir sur le déficit foncier

Parfois, lorsque vous louez un bien, l'équilibre entre revenus fonciers et charges peut être défavorable, entraînant un déficit foncier. Dans ce cas, il existe un avantage fiscal qui vous permet de réduire vos impôts à hauteur des dépenses engagées.

Concrètement, si les charges dépassent les revenus générés par le logement, ce déficit peut être déduit de votre imposition totale grâce à un dispositif spécifique. Celui-ci offre une économie d'impôt pouvant atteindre 10 700 €. Ce plafond peut même s’élever à 15 300 € pour les logements remplissant les conditions de déduction fixées par l'article 31 du Code général des impôts.

Pour bénéficier du programme de déficit foncier, plusieurs conditions sont à respecter :

• louer un bien immobilier en non meublé ; 
• engager des travaux déductibles et les justifier ; 
• respecter le plafond de déduction limité à 10 700 € par an ; 
• conserver le bien en location pendant 3 années minimum.

Le choix de votre régime fiscal est un élément qui entre en ligne de compte pour bénéficier du programme de déficit foncier. Voici les deux options qui s'offrent à vous.

Le régime fiscal micro-foncier

Dans le cas où vous optez pour ce régime fiscal, vous bénéficiez déjà d'un abattement forfaitaire de 30 % sur l'ensemble de vos charges sans distinction. Pour tirer parti de cet avantage, vos revenus doivent être inférieurs à 15 000 € par an. Si vous vous tournez vers cette solution, vous devez la conserver pendant 3 ans. Avec ce régime, vous n'avez pas le droit de profiter du dispositif de déficit foncier.

Le régime fiscal réel

Le régime fiscal réel s'applique par défaut pour un contribuable qui perçoit plus de 15 000 € de loyers locatifs par an. Avec ce régime, il est possible de profiter du dispositif sur le déficit des revenus fonciers sur vos dépenses associées.

Les investisseurs peuvent déduire les charges suivantes sur leurs revenus fonciers :

• les frais de gestion et d’administration (les frais d’agence immobilière, du syndic de copropriété, le salaire d'un concierge, etc.) ; 
• les taxes liées au logement qui ne sont pas récupérables, notamment la taxe foncière ; 
• les dépenses concernant l'entretien et les travaux de réparations sans modifier sa structure ; 
• les provisions pour charge dans une copropriété ; 
• les charges locatives, dans le cas où vous ne les récupérez pas au 31 décembre de l'année qui suit le départ du locataire ; 
• l’indemnité d'éviction ou le relogement d’un locataire ; 
• les primes d’assurance et les intérêts d’emprunt pour un prêt immobilier.

Pour optimiser votre investissement immobilier ainsi que vos revenus locatifs, vous pouvez cumuler le programme de déficit de revenus fonciers avec d'autres programmes de réduction d'impôts. C'est particulièrement intéressant à l'heure où le fameux dispositif Pinel ne sera plus d'actualité. Il est possible de cumuler les avantages du déficit foncier et de la loi Malraux. Pour un investisseur, c'est un intérêt supplémentaire.

Pour optimiser votre revenu foncier, vous devez être en mesure de calculer votre revenu foncier net.

Pour cela, vous devez d'abord connaître vos revenus fonciers brut. La première étape consiste donc à additionner l'ensemble des loyers que vous avez encaissés. Ensuite, il faut soustraire l'ensemble des charges déductibles dont nous avons parlé dans la section précédente. Vous obtenez alors vos gains fonciers net à déclarer pour l'année.

Si votre bénéfice foncier dépasse la limite de déduction imposées de 10 700 €, d'autres solutions de défiscalisation peuvent s'appliquer dans le cadre de votre imposition. Par exemple, vous avez la possibilité de reporter cet excédent sur les revenus des 6 années à venir.

Autre possibilité, si vous avez contracté un prêt pour devenir acquéreur d'un bien immobilier, ou procéder à sa rénovation, il est possible de déduire vos intérêts de votre déclaration de revenus fonciers. Cette mesure ne concerne que les logements en location non meublée et pour une période de 10 ans.

Si vous souhaitez profiter du dispositif de déficit foncier en tant que contribuable, vous devez être attentif aux points suivants.

Premièrement, vous devez opter pour le régime réel pour vos revenus. C'est une condition essentielle. Ensuite, en ce qui concerne le logement, il est nécessaire de garder à l'esprit que le dispositif ne concerne que les bâtiments d'habitation et les logements non meublés.

Enfin, les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne peuvent pas faire l'objet d'une diminution d'impôts. Si vous les intégrez dans les charges déductibles, vous risquez un redressement fiscal.