Coronavirus : mon propriétaire a-t-il le droit de déduire du dépôt de garantie la désinfection du logement ?
Avec la crise sanitaire due au coronavirus, de nouvelles questions se posent, comme celle de la désinfection du logement au départ du locataire. Cette désinfection n’est pas une obligation légale et ne peut donc ni être exigée du locataire, ni faire l’objet d’une retenue sur le dépôt de garantie, même si le locataire a été infecté par le coronavirus.
Malgré le coronavirus, le propriétaire ne peut pas déduire du dépôt de garantie la désinfection du logement
A l’heure qu’il est, aucune loi n’impose aux locataires de désinfecter leur logement, quand bien même ils auraient contracté le Covid-19. Cela signifie d’une part que les locataires n’ont aucune obligation d’engager une désinfection du logement, encore moins par des professionnels. Et d’autre part, le propriétaire ne peut retenir le montant du dépôt de garantie sous prétexte d’engager des dépenses pour désinfecter le logement. En conclusion, un bailleur qui souhaiterait que son bien soit désinfecté doit le faire à ses frais et ne peut en aucun cas retenir tout ou partie du montant du dépôt de garantie.
Il suffit de relire le contrat de bail de location pour constater qu’aucune disposition contractuelle ne peut imposer au locataire la désinfection du bien pour un motif tel que le Covid-19. Ce qui n’apparaît pas dans le bail ne peut donc être exigé du locataire, et ne peut pas non plus faire l’objet d’une retenue sur le dépôt de garantie.
Le dépôt de garantie dans un contrat de location : qu’est-ce que c’est ?
Le dépôt de garantie est une somme correspondant au maximum à 1 mois de loyer hors charges pour une location vide et 2 mois de loyer hors charges pour une location meublée, et qui est versée par le locataire au propriétaire en début de bail, lors de la signature du contrat. Cette somme est directement encaissée par le propriétaire, et elle est destinée à couvrir des manquements de la part du locataire.
Lorsque le locataire cesse de payer ses loyers, le propriétaire peut alors conserver le dépôt de garantie pour couvrir ce manquement. Et lors de l’état des lieux de sortie, le locataire et le propriétaire effectuent une visite du logement munis de l’état des lieux d’entrée, afin de comparer l’état du logement à l’entrée du locataire et à son départ. Si le propriétaire observe des dégradations dans le logement qui ne sont pas dues à l’usure normale des équipements et des revêtements, il peut alors estimer le montant des réparations ou des remplacements à faire, et déduire ce montant du dépôt de garantie. Il doit par la suite fournir les factures et les preuves du montant qu’il avance au locataire.
53 % des locataires considèrent que le dépôt de garantie leur appartient
Le dépôt de garantie peut être source de nombreux conflits entre les propriétaires et les locataires, et ces mésententes peuvent s'expliquer notamment par la façon dont les deux parties le considèrent. Une étude du Groupe SeLoger* de mars 2020 révèle en effet qu’une majorité de locataires considèrent que le dépôt de garantie leur appartient : ils sont ainsi 53 % à le penser, contre seulement 35 % des propriétaires. Un écart important qui peut créer des divergences au moment du départ du locataire, lorsque le propriétaire entend conserver tout ou partie de la somme et que le locataire souhaite la récupérer intégralement. La même étude nous apprend également que 14 % des locataires pensent que le dépôt de garantie appartient au propriétaire contre 31 % de ces derniers. Dans le même temps, on apprend que 24 % des locataires et 27 % des bailleurs estiment que le dépôt de garantie n’appartient ni à l’une ni à l’autre des parties.
*Méthodologie : Etude Groupe SeLoger de mars 2020, sur la base de 2 865 locataires et 1 491 propriétaires bailleurs interrogés du 3 au 27 février 2020.
Le délai de restitution du dépôt de garantie est de 2 mois à compter de l’état des lieux de sortie.
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