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Immobilier locatif : ce qui change en 2019 pour les investisseurs

Immobilier locatif : ce qui change en 2019 pour les investisseurs

Les investisseurs peuvent relever un grand nombre de changements pour cette année 2019 : création d’un bail mobilité, simplification de la transformation des bureaux en logements, un nombre réduit de zones pour le dispositif Pinel et le retour de l’encadrement des loyers.

La création du bail mobilité avec les avantages fiscaux de la location meublée

Les investisseurs, qui acquièrent un logement, peuvent désormais choisir d’opter pour le bail mobilité. Ce bail a été conçu pour répondre aux besoins spécifiques des personnes en situation de mobilité professionnelle, et qui ont besoin de louer un logement temporairement. Ce bail consiste donc à mettre en location un logement meublé, et de signer un bail pour une durée de 1 à 10 mois. Ses modalités sont plus souples que d’autres baux, puisque vous n’encaissez pas de dépôt de garantie à l’entrée du locataire, par exemple. Vous devez louer votre logement à des personnes aux profils spécifiques, comme un étudiant, un stagiaire, une personne embauchée pour une mission professionnelle temporaire, une personne en apprentissage, une personne en formation, ou encore une personne engagée volontairement dans le cadre d’un service civique. Ce bail vous permet de bénéficier des avantages fiscaux associés à la location d’un bien meublé :

  • Vous pouvez opter pour le régime réel BIC et déduire des loyers encaissés la plupart des charges dont vous devez vous acquitter (coût d’acquisition du logement, travaux, etc).
  • Vous pouvez opter pour le statut LMP (loueur en meublé professionnel) ou LMNP (loueur en meublé non professionnel), selon les conditions que vous remplissez, notamment en termes de recettes annuelles. Ces statuts vous permettent de relever soit du régime réel, soit du régime BIC qui permet de bénéficier d’un abattement.

Bail mobilité - location logement

Bon à savoir

Le bail mobilité vous permet de récupérer rapidement et facilement votre logement en cas de nécessité, contrairement à d’autres baux plus rigides et signés pour des périodes plus longues.

Une simplification de la transformation de bureaux en logements

Si vous êtes à la recherche d’un logement à louer, sachez que vous pouvez vous tourner vers des bureaux, désormais transformables en logement avec plus de facilité. La loi Elan a ainsi instauré un « bonus de constructibilité », à savoir des droits à construire additionnels, jusqu’à 30 %. Les propriétaires peuvent également déroger aux contraintes de mixité sociale fixées par les plans locaux d’urbanisme (PLU), sauf dans les villes qui sont en carence de logements sociaux.

Une limitation du dispositif Pinel pour investir dans un logement neuf

Désormais, le dispositif Pinel comprend un nouveau découpage du territoire, puisque les villes situées dans les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif. Pour rappel, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui vous permet de profiter d’une réduction d’impôt déterminée en fonction de la durée de mise en location du bien :

  • La réduction d’impôt est de 12 % si vous mettez le bien en location 6 ans.
  • Elle est de 18 % si vous le louez 9 ans.
  • Elle atteint 21 % lorsque vous louez le bien 12 ans.

Cette réduction d’impôt est toutefois accordée à condition que vous appliquiez un loyer plafonné, et que les revenus du locataire du logement ne dépassent pas certains seuils.

Video : Le dispositif Pinel en 5 points clés

Bon à savoir

Pour pouvoir bénéficier de la loi Pinel, le locataire doit occuper le logement à titre de résidence principale.

L’encadrement des loyers est remis en place

En investissant dans certaines villes dans lesquelles le marché immobilier est « tendu », vous êtes de nouveau soumis au respect de l’encadrement des loyers. Ce dispositif consiste à limiter l’évolution du loyer d’un logement en location. Il est renouvelé dans les zones tendues, mais la loi n’impose plus que l’intégralité d’une agglomération soit concernée par le plafonnement des loyers : les mairies peuvent décider que seuls certains quartiers font l’objet d’un encadrement des loyers. Il s’agit donc d’un dispositif basé désormais sur le volontariat des communes, ainsi qu’à la constatation objective des tensions sur le marché locatif d’une ville.

Bon à savoir

Des sanctions sont mises en place pour les propriétaires qui ne respectent pas l’encadrement des loyers, comme une amende 5 000 € pour les personnes physiques, qui peut atteindre 15 000 € pour les personnes morales telles que les SCI.​