Municipales 2026 : à Nantes, comment ont évolué les prix et loyers depuis 2020 ?

À Nantes, le contexte de 2020 est celui d’un marché porté par un crédit très accessible. La demande est dynamique, les projets d’achat avancent plus facilement. La ville profite aussi de son attractivité résidentielle.

Entre 2020 et 2023, les prix des appartements y progressent de +9,6 %. Cette hausse s’explique à la fois par les taux bas et par les nouveaux choix de vie apparus après le Covid. Beaucoup de ménages recherchent plus d’espace. Le télétravail permet aussi de vivre plus loin de Paris, tout en gardant certains liens professionnels.

Puis le marché change de rythme. Entre 2023 et 2026, les prix reculent de -9,7 %. Sur l’ensemble de la période, la variation est de -1,1 %. En clair, le marché nantais en 2026 ressemble, en moyenne, à celui de 2020 au niveau des prix, mais après une séquence de hausse puis de repli.

En ordre de grandeur, on passe de 3 411 €/m² en 2020 à 3 375 €/m² en 2026. Cela illustre bien le cycle : en 2020, la ville est portée par l’élan du crédit, en 2026, elle affiche des prix revenus presque à leur point de départ, dans un environnement financier bien moins favorable.

Le pouvoir d’achat immobilier correspond au nombre de m² qu’un ménage de deux personnes disposant d’un revenu médian peut acquérir, en consacrant 35 % de son revenu au remboursement d’un prêt immo, selon les conditions de crédit du moment.

Il dépend de trois éléments : les prix, les revenus et les taux. Si les prix montent, on accède à moins de surface. Si les revenus progressent, on peut acheter plus grand. Et si les taux montent, la capacité d’emprunt baisse.

Mais quand les taux augmentent, les effets peuvent se compenser. En moyenne, la hausse des revenus ou la baisse des prix peut compenser une partie de cette perte de capacité d’emprunt. C’est un point important pour comprendre la période récente. Sur 5 ans, les revenus ont progressé en moyenne de +22 %. Le SMIC réel a aussi augmenté de +18 % sur 6 ans. Ces repères n’effacent pas la hausse du coût du crédit, mais ils en amortissent une partie.

À Nantes, le pouvoir d’achat immobilier est de 66 m², en 2020 comme en 2026. Autrement dit, un ménage médian peut acheter en moyenne une surface comparable aujourd’hui comme il y a 6 ans.

Alors que les taux sont passés d’environ 1 % à 4,2 %, ce résultat peut surprendre. En réalité, il s’explique assez simplement : la hausse des revenus et la correction des prix observée après 2023 ont compensé une partie du choc lié au crédit plus cher.

La différence entre 2020 et 2026 tient donc moins à la surface accessible qu’aux conditions pour l’obtenir. En 2020, le moteur principal est le financement. En 2026, l’équilibre repose davantage sur des prix ajustés et sur des revenus plus élevés.

Le pouvoir locatif correspond au nombre de m² qu’un ménage de deux personnes disposant d’un revenu médian peut louer, en consacrant environ un tiers de son revenu au loyer.

À Nantes, les loyers augmentent de +12,2 % entre 2020 et 2026. Dans le détail, la hausse est de +5,8 % entre 2020 et 2023, puis encore de +6,1 % entre 2023 et 2026. Contrairement aux prix de vente, les loyers ne baissent donc pas sur la seconde période.

En niveau, on passe en moyenne de 13,2 €/m² à 14,8 €/m². Sans encadrement des loyers, cette hausse doit être lue avec prudence, comme le résultat de plusieurs facteurs, pas d’un seul.

Malgré cela, le pouvoir locatif progresse de +7 m², de 76 m² à 83 m². Là encore, la hausse des revenus joue un rôle. Pour un ménage nantais, cela signifie qu’en moyenne, louer permet d’accéder à une surface plus grande en 2026 qu’en 2020.

Comme ailleurs, la mairie peut influer en partie sur le marché local par l’urbanisme, l’offre de logements, les permis, les transports, l’attractivité et les règles locales. Ces leviers peuvent modifier l’équilibre du marché avec le temps, mais ils ne déterminent pas tout. Entre 2020 et 2026, le changement majeur reste aussi macroéconomique. La remontée des taux a pesé sur la solvabilité des ménages. À Nantes, c’est surtout ce tournant qui explique la correction des prix après 2023.

En 2020, Nantes était sur une dynamique haussière. En 2026, c’est une ville où l’on arbitre davantage. Les prix sont revenus pratiquement au niveau d’il y a 6 ans. L’achat permet en moyenne d’accéder à autant de m² qu’avant. La location, elle, offre plus d’espace malgré des loyers en hausse. Le marché nantais n’a pas décroché, il a changé de dynamique.

Notes méthodologiques

Pouvoir d’achat : Le pouvoir d’achat immobilier est défini comme la surface (en m²) qu’un ménage de deux personnes disposant d’un revenu médian peut acquérir, en consacrant 35 % de son revenu au remboursement d’un crédit immobilier sur 20 ans. Le pouvoir d’achat est calculé à l’aide des prix de l’immobilier, des conditions de marché et des taux d’intérêt. L’ensemble des composantes utilisées (prix de l’immobilier et taux d’intérêt) est mis à jour de manière homogène pour les années précédentes.

Pouvoir locatif : Le pouvoir locatif est défini comme la surface (en m²) qu’un ménage de deux personnes disposant d’un revenu médian peut louer, en consacrant un tiers de son revenu au paiement du loyer.

Taux d’intérêt : Nous utilisons le taux d’intérêt moyen sur une durée de 20 ans, tel que publié par Pretto.

Prix de l’immobilier hybride : Prix et Indice des Prix de l’Immobilier (IPI) issus de SeLoger – Meilleurs Agents.

Prix de la location hybride : Prix et Indice des Prix à la location issus de SeLoger – Meilleurs Agents au 1er février 2026.