Crédit immobilier : comment optimiser le coût de votre emprunt ?

Obtenir le meilleur taux

Premier réflexe des emprunteurs : obtenir le taux le plus avantageux possible. Mais avant de négocier, informez-vous sur les taux du marché au moment de votre recherche. Utilisez des comparateurs et faites des simulations pour évaluer les offres bancaires et affiner votre projet. Un dossier solide maximisera vos chances d’obtenir de meilleures conditions de prêt :

• un apport personnel : les banques demandent généralement au moins 10 % d’apport, couvrant les frais de notaire et de garantie. Anticipez cette exigence en constituant une épargne dédiée.
• une gestion irréprochable de vos comptes : évitez les découverts et les incidents de paiement. Des finances bien gérées rassurent les banques et renforcent votre crédibilité.
• un taux d’endettement optimisé : si vous avez des crédits à la consommation en cours, envisagez de les rembourser par anticipation pour libérer votre capacité d’emprunt.

Réduire les frais de dossier

Les banques facturent des frais pour l’étude de votre dossier. Leur montant varie selon les établissements. Sachez que vous pouvez les négocier, voire les faire supprimer, surtout si vous êtes un client fidèle. Toutefois, cela reste un geste commercial et non une obligation.

Supprimer ou réduire les indemnités de remboursement anticipé (IRA)

Si vous envisagez de solder votre prêt avant son terme, la banque vous demandera des indemnités de remboursement anticipé (IRA). Dès la négociation du contrat, demandez leur suppression ou, à défaut, une réduction. Pensez aussi à discuter des options de report de mensualités, qui offrent plus de souplesse en cas d’imprévus.

L’assurance emprunteur, aussi appelée assurance de prêt immobilier, n’est pas obligatoire. Pourtant, elle est quasi systématiquement exigée par les banques. C’est en effet une protection essentielle, aussi bien pour l’emprunteur que pour l’établissement prêteur. En cas de coup dur, l’assureur prendra en charge tout ou partie de vos mensualités de crédit si vous n’êtes plus en mesure de les rembourser (décès, incapacité temporaire de travail, invalidité permanente, perte d’autonomie totale ou partielle…). 

Au moment de la négociation du crédit immobilier, les banques proposent leur propre contrat d’assurance, qui représente souvent plus d’un tiers du coût total du crédit. Mais les emprunteurs sont libres de choisir leur assurance de prêt en dehors de leur établissement bancaire, du moment qu’ils présentent un contrat d’assurance d’un niveau de garanties équivalent à celui proposé par la banque. Si vous ne souhaitez pas négocier à ce moment-là, vous pouvez tout à fait faire une demande de changement dès le lendemain de la signature de votre crédit. Plus vous changez tôt, plus vous économisez !

Plus de 8 emprunteurs sur 10 ont toujours l’assurance emprunteur proposée par leur banque au moment du crédit. Pourtant, c’est l’assurance sur laquelle la marge d’économie est la plus importante. Tous les emprunteurs peuvent challenger leur assurance de prêt : même sur un crédit ancien, les économies peuvent être intéressantes. Pour en découvrir le montant, il suffit de demander un devis. Selon la Macif, qui a obtenu le label d’excellence des dossiers de l’épargne en 2025 pour sa Garantie Emprunteur, pour un prêt moyen et un couple d’employés d’une trentaine d’années, les économies peuvent ainsi représenter 50 % de la prime, soit environ 500 € par an ou 10 000 € sur toute la durée du crédit(1) ! 

En plus de vous permettre de faire des économies, les contrats proposés par les assureurs hors établissements bancaires vous assurent a minima un maintien du niveau de garanties et sont bien souvent plus avantageux. La Macif propose par exemple une prise en charge forfaitaire en cas de sinistre, avec des indemnités fixes quels que soient vos revenus. L’incapacité ou l’invalidité sont évaluées selon votre profession et la prise en charge reste identique même si vous n’êtes pas en activité au moment du sinistre.

Si vous avez souscrit l’assurance emprunteur au sein de votre banque et que vous souhaitez désormais en changer, c’est parfaitement possible. Depuis le 1er septembre 2022, la loi Lemoine vous permet en effet de changer d’assurance de prêt à tout moment et sans frais. Vous devez simplement présenter un nouveau contrat avec un niveau de garanties au moins équivalent à celui de votre banque. Cette dernière ne peut pas refuser votre nouveau contrat d’assurance tant que ce principe d’équivalence du niveau de garanties est respecté. De plus, elle ne peut pas modifier votre crédit ou vous facturer des frais pour ce changement. 

Pour vous aider à choisir une assurance de prêt respectant le principe d’équivalence, vous pouvez vous appuyer sur la FSI (Fiche Standardisée d’Information), remise par votre banque lors de la simulation de votre offre de crédit. Ce document intègre les différentes informations à prendre en compte pour comparer deux contrats d’assurance emprunteur. Grâce à son certificat d’équivalence de garanties, la Macif propose des garanties s’alignant automatiquement aux exigences de la banque.

Pour trouver la meilleure assurance emprunteur, n’hésitez pas à comparer plusieurs offres et à faire des devis auprès de différents établissements. Pour changer d’assurance, vous pouvez envoyer votre demande par courrier recommandé ou recommandé électronique. Certaines banques acceptent d’autres moyens de résiliation mais le recommandé permet d’avoir une preuve de la date de demande. Une fois votre demande de résiliation reçue, la banque doit répondre et émettre l’avenant au crédit sous 10 jours ouvrés. À la Macif, toutes les démarches de changement d’assurance emprunteur auprès de la banque prêteuse sont prises en charge, jusqu’à la mise en place du nouveau contrat. L’assureur propose une souscription 100 % en ligne ou accompagnée par des conseillers téléphoniques spécialisés. 

Optimiser son prêt immobilier, c’est jouer sur plusieurs leviers. Une fois les éléments essentiels du crédit négociés, pensez à votre assurance emprunteur. En agissant dès la souscription et en profitant des opportunités offertes par la loi, vous pouvez économiser plusieurs milliers d’euros sur la durée de votre prêt. Il serait dommage de s’en priver ? 

1. Changement d'assurance sous conditions. Exemple selon profil de l'emprunteur au 01/01/2025. Pour un couple de 34 ans, chacun employé, non-fumeur et assuré à 100 % en Décès/Incapacité/Invalidité empruntant 220 000 € au taux de 3,20 % sur 20 ans. Le coût moyen d’une assurance emprunteur proposée par la banque est de 24 640 € sur la durée du prêt (soit un TAEA de 0,93 % pour le couple). Le coût de la Garantie Emprunteur Macif s'élève à 9 440 € sur la durée du prêt (TAEA de 0,30 % pour le couple). Économie réalisée supérieure à 10 000 €, soit l'équivalent de plus de 0,50 % de taux de crédit.