Municipales 2026 : à Pau, comment les prix et le pouvoir d'achat ont-ils évolué entre 2020 et 2026 ?
Entre 2020 et 2026, le marché immobilier de Pau a changé. Le cadre national aide à le comprendre. En 2020, les taux de crédit étaient proches de 1 %. Le marché a alors connu un pic d’activité, avec 1 200 000 transactions. Puis les taux sont remontés à 4,2 %. Dans beaucoup de grandes villes (hors Paris), la hausse des prix entre 2020 et 2023 s’explique à la fois par ces taux très bas et par les nouvelles préférences nées après le Covid : plus d’espace, télétravail, envie de s’éloigner de la capitale. Pau s’inscrit dans cette dynamique. Il faut aussi rappeler l’exception parisienne. À Paris, le désamour commence dès l’été 2020. Les prix y baissent malgré des taux encore bas. Ailleurs, la baisse ou la correction intervient surtout avec la remontée des taux. À Pau, on observe plutôt un fort élan au début, puis un net changement de rythme.
À Pau, des prix en forte hausse puis presque stables
En moyenne, les prix des appartements à Pau ont progressé de +30,1 % entre 2020 et 2026. Les niveaux donnent un ordre de grandeur : on passe d’environ 1 717 €/m² en 2020 à 2 233 €/m² en 2026.
Mais l’essentiel s’est joué avant 2023. En moyenne, les prix ont augmenté de +27,9 % entre 2020 et 2023. Ensuite, entre 2023 et 2026, la hausse n’est plus que de +1,7 %.
En 2020, Pau apparaît comme une ville encore accessible, portée par un crédit peu cher et par une demande plus flexible. En 2026, le contexte est différent : les prix sont plus élevés, mais le marché avance au ralenti. Il ne s’agit pas d’un décrochage, mais plutôt une phase de réajustement après la poussée des prix des années 2020-2023.
Cette lecture est importante. Elle montre que, hors Paris, la correction des marchés est souvent venue surtout avec la remontée des taux. À Pau, cela se traduit par une quasi-stagnation des prix après 2023.
Le pouvoir d’achat immobilier a nettement reculé
Le pouvoir d’achat immobilier correspond au nombre de m² qu’un ménage de deux personnes disposant d’un revenu médian peut acquérir, en consacrant 35 % de son revenu au remboursement d’un crédit selon les conditions de financement du moment.
À Pau, ce pouvoir d’achat immobilier a baissé. En moyenne, un ménage pouvait acheter 109 m² en 2020. En 2026, il peut acheter 83 m², soit -27 m².
Le mécanisme est simple. Le pouvoir d’achat immobilier dépend de trois éléments : les prix, les revenus et les taux. Quand les taux montent, la capacité d’emprunt baisse. Avec une même mensualité, on finance moins de capital. La hausse des revenus ou la baisse des prix peut en moyenne compenser une partie de cette contrainte, mais pas toujours totalement.
C’est ce qui s’est passé sur la période. Les revenus ont progressé en moyenne de +22 % sur 5 ans. Le SMIC réel a aussi augmenté de +18 % sur 6 ans. Ces repères ont soutenu la solvabilité des ménages. Mais face à des taux passés de plus ou moins d' 1 % à environ 4,2 %, cela n’a pas suffi à préserver la même surface achetable.
Des loyers en hausse, mais un pouvoir locatif stable
À Pau, en moyenne, les loyers ont augmenté de +20,4 % entre 2020 et 2026. Les niveaux donnent là aussi un ordre de grandeur : environ 10,7 €/m² en 2020, contre 12,9 €/m² en 2026. La hausse est plus régulière que pour les prix. En moyenne, les loyers ont progressé de +10,6 % entre 2020 et 2023, puis de +8,8 % entre 2023 et 2026. Il n’y a donc pas de rupture nette après 2023.
Le pouvoir locatif, lui, correspond au nombre de m² qu’un ménage de deux personnes disposant d’un revenu médian peut louer, en consacrant environ un tiers de son revenu au loyer.
À Pau, il reste presque inchangé. En moyenne, un ménage pouvait louer 78 m² en 2020. En 2026, il peut louer 79 m², soit +1 m².
Le constat est clair : louer coûte plus cher qu’en 2020, mais la surface accessible a globalement résisté. Ici, la progression des revenus compense en grande partie la hausse des loyers.
Ce que cela dit du marché palois en 2026
Pour un ménage, l’écart entre achat et location est parlant. En 2020, Pau combinait des prix modérés, des taux très bas et un fort pouvoir d’achat immobilier. En 2026, la ville reste plus accessible que d’autres grandes villes, mais l’achat demande davantage d’arbitrages. Surface, emplacement, état du bien : il faut choisir !
Il faut aussi garder en tête qu’un marché local ne dépend pas seulement des taux. Les mairies peuvent influer sur l’urbanisme, l’offre de logements, les permis, les transports, l’attractivité locale ou certaines règles locales. Cela joue sur les équilibres, sans expliquer à lui seul toute l’évolution.
Enfin, il n’y a pas d’encadrement des loyers à Pau. L’évolution des loyers ne doit donc pas être lue à travers ce prisme.
En 2026, Pau n’est pas une ville où le marché immobilier est fermé. C’est une ville où l’achat d'un bien est devenu plus exigeant. Le vrai tournant, ce n’est pas seulement la hausse des prix. C’est la baisse de la surface que l’on peut acheter.
Notes méthodologiques Pouvoir d’achat : Le pouvoir d’achat immobilier est défini comme la surface (en m²) qu’un ménage de deux personnes disposant d’un revenu médian peut acquérir, en consacrant 35 % de son revenu au remboursement d’un crédit immobilier sur 20 ans. Le pouvoir d’achat est calculé à l’aide des prix de l’immobilier, des conditions de marché et des taux d’intérêt. L’ensemble des composantes utilisées (prix de l’immobilier et taux d’intérêt) est mis à jour de manière homogène pour les années précédentes. Pouvoir locatif : Le pouvoir locatif est défini comme la surface (en m²) qu’un ménage de deux personnes disposant d’un revenu médian peut louer, en consacrant un tiers de son revenu au paiement du loyer. Taux d’intérêt : Nous utilisons le taux d’intérêt moyen sur une durée de 20 ans, tel que publié par Pretto. Prix de l’immobilier hybride : Prix et Indice des Prix de l’Immobilier (IPI) issus de SeLoger – Meilleurs Agents. Prix de la location hybride : Prix et Indice des Prix à la location issus de SeLoger – Meilleurs Agents au 1er février 2026.
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