Encadrement des loyers meublés : principe et villes concernées

Contrairement à la plupart des villes où les propriétaires peuvent fixer librement leur premier loyer, ces zones spécifiques imposent des restrictions. Toutefois, dans certains cas, il est possible d'appliquer un complément de loyer pour augmenter le loyer de référence. Mais alors, qu’en est-il de l’encadrement des loyers meublés ? Quelles villes sont concernées et comment ça marche concrètement ? SeLoger vous dit tout.

D’habitude, les propriétaires ont la liberté de pouvoir fixer le loyer comme bon leur semble. C’est la règle générale, mais ce n’est pas le cas partout ! Il existe un réel encadrement des loyers en zone tendue. Grosso modo, dans ces villes où la demande est très élevée et l’offre limitée, la rareté des biens disponibles entraîne naturellement une hausse des loyers. Pour contrer cette tendance, la loi prévoit deux mécanismes spécifiques. 

L’encadrement de l’évolution des loyers

Le premier mécanisme est l’encadrement de l’évolution des loyers. En gros, l’objectif est de limiter les augmentations de loyer : 

• entre deux locations ;
• ou lors du renouvellement du bail. 

Cet encadrement s’applique à toutes les zones dites « tendues ». 

Une zone tendue, c’est quoi ? 

Bon, mais alors concrètement, c’est quoi une « zone tendue » ? En réalité, il s’agit des zones urbaines de plus de 50 000 habitants dans lesquelles il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande en matière de logement. Résultat : l’accès au logement est rendu très difficile sur tout le parc résidentiel. Dans ces zones, du fait de la forte concurrence, les loyers sont extrêmement élevés. 

Il existe au total 28 agglomérations déclarées par arrêté préfectoral comme étant des « zones tendues ». 

L’encadrement du niveau des loyers

Le deuxième mécanisme est le plafonnement des loyers. Ce dispositif est à la fois localisé et en expérimentation. Comme son nom l’indique, il consiste à plafonner le montant initial des loyers, pour favoriser l’accès au logement.

Encadrement des loyers : les villes concernées

Les communes concernées par l’encadrement des loyers sont : 

• Paris ; 
• Lille, Hellemmes et Lomme ;  
• Plaine commune : La Courneuve, L’Île-Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Stains et Villetaneuse ; 
• Lyon et Villeurbanne ; 
• Est Ensemble : Bobigny, Bondy, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Le Pré-Saint-Gervais, Romainville, Bagnolet ; 
• Montpellier ;
• et Bordeaux. 

Dans ces agglomérations, des loyers de référence sont fixés par type de bien, et en fonction de sa taille, de ses caractéristiques, et de sa situation géographique. 

Quels sont les logements concernés ? 

Bon, et puis comme ce qui vous intéresse, on le sait, c’est de savoir si les logements meublés sont concernés, la réponse est Oui ! L'encadrement des loyers s'applique aux contrats de location de logements meublés ou vides, destinés à un usage de résidence principale ou mixte (professionnel et habitation principale), y compris les colocations à baux multiples. 

Bon à savoir : Cependant, il existe des exceptions, certaines habitations étant exclues de cette mesure : 

• les logements soumis à la loi de 1948 ;
• ceux qui sont conventionnés par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire) ; 
• les logements sociaux (HLM) ;
• les meublés de tourisme ; 
• les sous-locations ; 
• et les logements meublés dans des résidences proposant des services.

Faisons maintenant un point sur le loyer de référence. Il est déterminé par arrêté et prend en compte plusieurs critères tels que : 

• le cadre et la zone géographique ;
• la date de construction ;
• la nature de la location (locations meublées ou locations vides) ;
• et le nombre de pièces. 

Les bailleurs doivent se conformer à ces montants, mais ils peuvent appliquer une majoration jusqu'à 20 % pour les résidences principales ou mixtes, qu'elles soient meublées ou vides. Cette majoration s'applique lors de nouvelles locations ou du renouvellement du bail et ne concerne pas les baux signés avant l'entrée en vigueur de la loi Élan.

La loi Élan, succédant à la loi Alur, instaure l'encadrement des loyers avec la possibilité pour le propriétaire d'appliquer une majoration ou un complément de loyer. 

En gros, la majoration suit des critères généraux, tandis que le complément s'applique lorsque le bien présente des caractéristiques exceptionnelles non prises en compte pour définir le loyer de référence. 

Bon à savoir : Pour être accepté par les locataires, le complément de loyer doit être justifié par des critères de localisation et de confort déterminants par rapport aux logements similaires dans la même zone.

Par exemple, si vous louez un appartement meublé dans le centre de Lyon, avec des meubles d’une certaine valeur, et un haut niveau de confort, vous pouvez justifier un complément de loyer.

Maintenant, petit focus sur l’encadrement des loyers à Paris, qui est un cas un peu spécifique. 

La DRIHL et l’encadrement des loyers

À Paris, chaque année, le Préfet de Région fixe trois loyers de référence, basés sur les observations de l'Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne (OLAP). Ces loyers comprennent : 

• le loyer de référence ;
• le loyer de référence majoré (augmenté de 20 %) ;
• et le loyer de référence minoré (diminué de 30 %). 

Ils sont exprimés en prix au mètre carré de surface habitable et déterminés selon le marché locatif observé par l'OLAP, par secteur géographique et en fonction de la catégorie de logement. Le loyer de référence majoré représente le plafond à ne pas dépasser.

Encadrement des loyers meublés à Paris

Le loyer de base (hors charges) pour les logements en location ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré. En dessous de ce seuil, le loyer peut être fixé librement. Un coefficient de majoration est appliqué pour les locations meublées.

Calcul de l’encadrement des loyers à Paris

Le site du Service Public propose un simulateur pour calculer les loyers de référence. Vous pouvez y entrer l’adresse du logement et ses caractéristiques.