Municipales 2026 : prix de vente, pouvoir d'achat, loyers... Quelles évolutions pour le marché immobilier à Bordeaux depuis 2020 ?

Entre 2020 et 2023, en moyenne, les prix des appartements à Bordeaux ont augmenté de +7,1 %. Cette hausse s’inscrit dans un contexte très favorable à l’achat. Le crédit coûtait peu cher. Après le Covid, beaucoup de ménages ont aussi changé leurs priorités. Besoin d’espace, télétravail, envie de s’éloigner de la capitale : dans beaucoup de grandes villes hors Paris, ces nouvelles préférences ont soutenu la demande. Bordeaux a clairement profité de cette dynamique.

Entre 2023 et 2026, le mouvement s’inverse. En moyenne, les prix reculent de -6,9 %. Cette correction arrive surtout avec la remontée des taux. Quand le crédit devient plus cher, la capacité d’emprunt baisse. Les acheteurs doivent réduire leur budget, reporter leur projet ou viser plus petit. Bordeaux suit ici le schéma observé dans de nombreuses grandes villes hors Paris : la baisse des prix intervient surtout quand les taux montent.

Il faut rappeler l’exception parisienne. À Paris, le désamour commence dès l’été 2020. Les prix y baissent malgré des taux encore bas. Bordeaux ne suit pas cette trajectoire. La ville reste d’abord portée par l’élan post-Covid, avant de corriger plus tard, avec le durcissement du crédit.

2020 et 2026 : la même ville en apparence, pas le même marché

En 2020, Bordeaux renvoie l’image d’une grande métropole attractive. Le crédit est très accessible. Les projets d’achat avancent plus facilement. La ville bénéficie aussi de son cadre de vie et de son attractivité résidentielle.

En 2026, l’image est différente. Les prix sont en moyenne presque au même niveau qu’en 2020, mais les conditions d’achat ne sont plus les mêmes. Le marché est plus sélectif. Le sujet n’est plus seulement le prix affiché au m². C’est aussi la mensualité, l’apport et la surface réellement accessible.

Le pouvoir d’achat immobilier, c’est quoi concrètement ?

Le pouvoir d’achat immobilier correspond au nombre de m² qu’un ménage de deux personnes disposant d’un revenu médian peut acquérir, en consacrant 35 % de son revenu au remboursement d’un crédit selon les conditions de crédit du moment.

Il dépend de trois éléments simples : les prix, les revenus et les taux. Si les prix baissent, on peut acheter plus grand. Si les revenus montent, la capacité d’achat progresse aussi. Mais si les taux augmentent, le crédit pèse davantage. Et cela peut annuler une partie du gain.

À Bordeaux, en moyenne, ce ménage pouvait acheter 53 m² en 2020. En 2026, il peut acheter 52 m². Le recul est donc limité, à -1 m². C’est un point important. Même avec des revenus en moyenne à +22 % sur 5 ans, et dans un contexte où le SMIC réel a progressé de +18 % sur 6 ans, la hausse des taux a freiné l’accès à l’achat. Autrement dit, quand les taux montent, la hausse des revenus ou la baisse des prix peut en moyenne compenser une partie de la contrainte, mais pas toujours totalement.

Des loyers en hausse modérée, encadrés depuis 2022

Le pouvoir locatif mesure le nombre de m² qu’un ménage de deux personnes disposant d’un revenu médian peut louer, en consacrant environ un tiers de son revenu au loyer.

À Bordeaux, en moyenne, les loyers passent de 16,1 €/m² en 2020 à 17,0 €/m² en 2026, soit +5,7 %. Sur la période, le mouvement reste mesuré. Entre 2020 et 2023, les loyers sont stables à -0,0 %. Entre 2023 et 2026, ils progressent de +5,7 %.

Bordeaux est soumise à l’encadrement des loyers depuis 2022. Il faut le signaler clairement. Pour autant, il ne faut pas attribuer automatiquement toute l’évolution des loyers à ce seul dispositif. Le marché locatif dépend aussi de l’offre disponible, de la demande, de l’attractivité de la ville et du niveau de revenus.

Le fait marquant est le suivant : le pouvoir locatif progresse. En moyenne, un ménage pouvait louer 65 m² en 2020. En 2026, il peut louer 75 m², soit +10 m². Cela signifie que, sur la période, les revenus ont augmenté plus vite que les loyers. Pour les ménages qui hésitent entre acheter et louer, la location a donc gagné en accessibilité relative à Bordeaux.

Quel rôle pour les collectivités locales ?

Comme dans toute grande ville, la mairie peut influer sur le marché par l’urbanisme, l’offre de logements, les permis, les transports, l’attractivité locale ou certaines règles locales. Ces leviers comptent. Ils peuvent peser sur le rythme de construction, sur l’équilibre entre offre et demande ou sur l’image de la ville.

Mais à Bordeaux, entre 2020 et 2026, la lecture d’ensemble reste claire. D’abord un marché porté par des taux très bas et par les nouvelles préférences post-Covid. Ensuite un marché freiné par la remontée des taux. Au fond, Bordeaux n’a pas tant changé de prix que de conditions d’accès. Et pour les particuliers, c’est souvent là que tout se joue.

Notes méthodologiques

Pouvoir d’achat : Le pouvoir d’achat immobilier est défini comme la surface (en m²) qu’un ménage de deux personnes disposant d’un revenu médian peut acquérir, en consacrant 35 % de son revenu au remboursement d’un crédit immobilier sur 20 ans. Le pouvoir d’achat est calculé à l’aide des prix de l’immobilier, des conditions de marché et des taux d’intérêt. L’ensemble des composantes utilisées (prix de l’immobilier et taux d’intérêt) est mis à jour de manière homogène pour les années précédentes.

Pouvoir locatif : Le pouvoir locatif est défini comme la surface (en m²) qu’un ménage de deux personnes disposant d’un revenu médian peut louer, en consacrant un tiers de son revenu au paiement du loyer.

Taux d’intérêt : Nous utilisons le taux d’intérêt moyen sur une durée de 20 ans, tel que publié par Pretto.

Prix de l’immobilier hybride : Prix et Indice des Prix de l’Immobilier (IPI) issus de SeLoger – Meilleurs Agents.

Prix de la location hybride : Prix et Indice des Prix à la location issus de SeLoger – Meilleurs Agents au 1er février 2026.