Vers un dispositif d’encadrement des loyers renforcé ?

Expérimenté dans 72 collectivités territoriales, le dispositif d’encadrement des loyers devait initialement arriver à échéance en novembre 2026. Toutefois, la proposition de loi d'Iñaki Echaniz, député PS des Pyrénées-Atlantiques, adoptée le jeudi 11 décembre en première lecture (105 voix pour et 56 contre), devrait permettre d’en éviter la disparition.

Le député a tenu à rappeler que, selon un sondage Ipsos pour la Fondation pour le logement des défavorisés, 87 % des Français sont favorables à cette mesure, tout comme une large majorité de propriétaires (85 %). « Garantir un loyer abordable renforce la possibilité pour chacun de s'émanciper », a ajouté l'élu, qui a mené une mission parlementaire sur le sujet avec la députée Renaissance Annaïg Le Meur. Selon eux, « le dispositif fonctionnait et méritait d’être poursuivi ». Ils ont également précisé qu’il n’est « pas la cause de la baisse générale de l’offre locative, qui affecte aussi les villes sans encadrement ».

Au-delà de sa pérennisation, cette proposition de loi ambitionne d'élargir significativement le champ d’application de l’encadrement des loyers. Désormais, toutes les communes situées en zone tendue, ainsi que leurs voisines appartenant à la même intercommunalité, pourront instaurer ce dispositif de manière simplifiée, sans l'entrave d'un décret ministériel préalable.

De plus, le complément de loyer pouvant être réclamé par les propriétaires dont le logement offre des caractéristiques exceptionnelles (équipements, localisation, vue…) est désormais plafonné à 20 % du loyer maximal. Son motif devra impérativement figurer sur les annonces immobilières afin d’en justifier la légitimité. Par ailleurs, le périmètre d'application s'étend désormais aux logements en coliving, qui échappaient jusqu’ici à l’encadrement des loyers.

Pour garantir l'efficacité de ces règles, les députés ont voté un doublement des sanctions à l'encontre des propriétaires récalcitrants. En offrant plus d'autonomie aux collectivités et en durcissant le cadre légal, cette réforme vise à stabiliser un marché locatif sous haute tension, tout en garantissant une plus grande transparence lors de la mise en location.

La prolongation de l’encadrement de loyers ne fait pas l’unanimité. Le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, a en effet regretté que le texte arrive dans un calendrier « quelque peu prématuré ». Il estime notamment qu’il est nécessaire d’attendre le rendu d’une mission d’évaluation sur l’encadrement des loyers, confiée par le gouvernement Bayrou à deux universitaires, Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle, avant de légiférer.

D’abord prévues pour l’automne, leurs conclusions sont désormais attendues au printemps 2026. « Il aurait fallu attendre quelques mois », a déploré Vincent Jeanbrun, pour qui cette mission d’évaluation « est d'une impérative nécessité, car nous n'avons pas la possibilité, à date, de détailler l'effet de l'encadrement des loyers sur l'offre de logements disponibles ».

De leur côté, les professionnels de l’immobilier regrettent la pérennisation de ce dispositif, qui « décourage l’investissement locatif ». François Gagnon, président de ERA France et ERA Europe, indique dans un communiqué que le dispositif « réduit la rentabilité et la prévisibilité pour les propriétaires. Le résultat est logique : plus de ventes et des locations retirées du marché, qu’il s’agisse de meublés touristiques ou de résidences secondaires. Logiquement, le retrait des investisseurs entraînera une baisse de logements disponibles, et donc des loyers plus élevés. Un véritable contre-sens ».