Immobilier : le Grand-Ouest est sous pression du Nord au Sud

Quelques 3 333 720 personnes vivent en Bretagne, majoritairement dans une maison individuelle. « Elles représentent près des trois quarts (71,2 %) des résidences principales de la région, soit nettement plus que les appartements (27,8 %) et les autres types de logements (1 %) », peut-on lire dans une note de l’Insee publiée en 2021¹. La région bretonne compte près de 2 millions de logements, dont 80 % sont des résidences principales et près de 6 % sont vacants. Les 14 % restant étant des résidences secondaires. 

Côté construction, la Bretagne est dynamique. Selon une étude de l’Anil, l’Ille-et-Vilaine fait partie des « cinq départements ayant délivré le plus de prêts à taux zéro (PTZ) en volume », étant entendu qu’à l’échelle nationale, « 80 % des PTZ sont émis dans le neuf ». En 2021, 34 232 logements ont été autorisés à la construction selon la Dreal Bretagne, soit 31,2 % de plus sur un an. Un marché dynamique qui ne suffit pas à desserrer la pression ressentie sur le terrain. « L’offre ne suffit pas à répondre à la demande, que ce soit au niveau locatif ou à l’acquisition, estime David Boulanger, conseiller immobilier du réseau IAD basé à Quimper. Tout se loue. Face à la flambée des prix, les ménages doivent s’éloigner à 20-30 kilomètres de Quimper, malgré la hausse du prix du carburant » .

Sur le marché des transactions, ce dernier est en train de se gripper. D’ailleurs, selon une étude réalisée par OpinionWay pour le compte de SeLoger² 45 % des futurs acquéreurs en province s’attendent à voir diminuer le nombre de biens en vente sur le  marché dans les 6 prochains mois (contre 30 % des candidats à l’accession en Ile-de-France). Selon les données de SeLoger, ils n’ont pas tort, puisque le nombre de mises en vente chute fortement selon SeLoger. Dans les Côtes d’Armor, elles plongent de 25,8 % par rapport à 2019, de -40,2 % dans le Finistère, de -33,3 % dans le Morbihan et de -15,7 % en Ille-et-Vilaine. Les prix évoluent dans le sens inverse, sur la même période, ils grimpent de +11,9 % dans les Côtes d’Armor (2 015 € en moyenne du m²), +18,9 % dans le Finistère (2 223 € du m²), +25,6 % dans le Morbihan (2 748 €/m²) et de +27,1 % en Ille-et-Vilaine (2 769 €/m²).

Les 3 313 340 Normands, qui habitent la région,³ disposent d’un parc de logements important composé de 1 813 618 unités. « Le marché des résidences secondaires est également boosté en Normandie» estime Stéphane Fritz, président du réseau d’agences immobilières Guy Hoquet L’Immobilier. Un jugement confirmé par les données de SeLoger, puisque les publications d’annonces immobilières en 2021 ont bondi de + 28,9 % en Seine-Maritime par rapport à 2019, + 22,6 % dans l’Orne et de + 10,7 % dans le Calvados. En symétrie, les prix augmentent de + 17,3 % dans ce département (2 861 €/m² en moyenne), toujours par rapport à 2019, et de + 9,1 % dans l’Orne (1 429 €/m²) et de + 13,5 % en Seine-Maritime (2 242 € du m²). A contrario, les mise en vente sur SeLoger plongent de -25,2 % dans la Manche et cède -4,8 % dans l’Eure, alors que les prix gagnent tout de même + 14,2 % pour la Manche (1 795 €/m²) et + 11,5 % pour l’Eure (2 062 €/m²). « Les régions Bretagne, Pays de la Loire et Normandie sont les nouvelles locomotives du marché », juge la Fnaim dans sa note de conjoncture de février 2021.

La métropole bordelaise compte 414 864 logements selon l’Insee⁴, dont 164 844 maisons individuelles et 814 049 habitants⁵. Les cinq dernières années ont été marquées par l’arrivée de la ligne à grande vitesse Bordeaux Paris. « Les prix de l’immobilier ont explosé avec l’ouverture de la ligne LGV en juillet 2017, se remémore Stéphane Fritz. A l’annonce de la construction de cette ligne, seuls les investisseurs se positionnaient sur le marché. Les particuliers attendaient que les choses soient plus concrètes. Forcément, cela se ressent sur les prix à cause de l’effet de masse. » En plaçant Bordeaux à seulement 2 heures de Paris, la LGV a permis aux Franciliens de s’installer dans celle que l’on appelait auparavant « La Belle Endormie ». La ville s’est réveillée et résultat : le marché se resserre. Le nombre de biens mis en vente a plongé de -19,3 % en 2021 par rapport à 2019 faisant grimper les prix de + 15,7 % (à 3 551 € en moyenne du m²), toujours sur la même période. Les candidats à l’accession ont bien conscience de ces tensions, puisque selon une étude réalisée par OpinionWay pour le compte de SeLoger⁶ « 31 % des futurs acquéreurs en province anticipent une dégradation de leur pouvoir d’achat ».  

Les 204 804⁷ logements qui composent l’agglomération de Biarritz ne suffisent pas à loger confortablement les 312 278 habitants qui vivent sur le territoire. « Ces deux dernières années, la crise sanitaire a été l’évènement marquant qui a induit un changement de mode de vie et qui amplifie les envies de déménagements. Sur certains secteurs, des augmentations de prix sont déjà observables, décrypte Guillaume Martinaud, président du réseau d’agences immobilières Orpi. Cela pose un problème aux ménages du cru. » Face à ces tensions immobilières, 69 % des futurs acquéreurs dans le Sud-Ouest s’attendent à une dégradation de leur niveau de vie selon une étude OpinionWay pour le compte de SeLoger⁸.  A titre de comparaison, seulement 47 % des Franciliens sont dans le même état d’esprit. Résultats, les candidats à l’accession sont prêts à de nombreuses concessions : acheter plus petit (38 % des répondants), plus loin (39 % dans le Sud-Ouest contre 30 % à l’échelle nationale) ou tenter d’acheter plus cher (24 %).

« Face à l’envolée des prix, certains rencontrent des difficultés à se loger, poursuit Guillaume Martinaud. Il n’est pas rare de voir des logements mis en vente à 800 000 € environ, quand ils trouvaient preneur avant la crise sanitaire à 600 000€. » Selon les données de SeLoger, le nombre d’annonces publiées a chuté de -27,3 % entre 2019 et 2021 et les prix ont grimpé de + 20,1 %, toujours sur 2 ans, avec un prix moyen au m² de 3 346 €. Mais Guillaume Martinaud tient à évacuer une idée reçue qui a la vie dure : « les ménages parisiens ne représentent que 10 % de notre clientèle. L’essentiel des acheteurs provient du grand Sud-Ouest ou du Sud des Landes. »

^{Sources : 1. « Insee Flash Bretagne n°76 » - Septembre 2021 / 2. Observatoire du Moral Immobilier - Octobre 2021 / 3. Atlas du Logement – Caisse des Dépôts – édition 2020/  4. Intercommunalité-Métropole de Bordeaux – Données 2018 selon la géographie en vigueur au 1er janvier 2021 / 5. Chiffres clés du Territoire – Bordeaux Métropole (mis à jour 30 décembre 2021) / 6. Observatoire du Moral Immobilier - Octobre 2021 / 7. Intercommunalité-Métropole de CA du Pays Basque – 28/02/2022 / 8. Observatoire du Moral Immobilier - Octobre 2021}