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Grenoble : « 95 % des biens immobiliers vendus concernent des appartements »

Jérôme Nicol, gérant d’Immo Neuf by Jérôme Nicol, à Grenoble, atteste de l’équilibre du marché immobilier de son secteur entre le Drac et l’Isère, dynamisé par une vaste offre de logements neufs.

Grenoble : « 95 % des biens immobiliers vendus concernent des appartements »

Sur Grenoble, que recherchent les investisseurs locatifs ?

Les investisseurs ne cherchent plus forcément à investir dans un bien situé dans le centre-ville de Grenoble. Ils se tournent davantage vers des villes de proche banlieue telles que Varces-Allières-et-Risset, situées à moins de 15 km du centre de Grenoble, qui accueille une caserne militaire importante. Les villes de Seyssins et Seyssinet-Pariset situées respectivement à moins de 6 km et 2 km de la capitale des Alpes sont également des secteurs recherchés, tout comme Eybens, Gières ou Saint-Égrève.

Quels sont les avantages pour ces investisseurs à réaliser de l’investissement locatif ?

L’atout principal de l’investissement locatif est de pouvoir maîtriser parfaitement le coût de son projet. Avec un appartement neuf, l’investisseur obtient la garantie de n’avoir à financer aucun travau au sein de la copropriété pendant au moins 15 ans, de même que dans les espaces privatifs de son appartement. Le second avantage réside dans le fait que l’investisseur bénéficie d’avantages fiscaux par le biais de la loi Pinel, qui lui permet de réaliser des économies d’impôt.

« La loi Pinel permet à l’investisseur de bénéficier d’une économie d’impôt calculée au pourcentage du prix de revient du logement, si celui-ci s’engage à le louer pour une durée minimale de 6 ans »

Jérôme Nicol, gérant d’Immo Neuf by Jérôme Nicol

Concrètement, quel est le détail de l’économie d’impôt dont peut bénéficier l’investisseur ?

S’il loue son bien pendant 6 ans – durée prorogeable jusqu’à 9 ans – il pourra bénéficier d’une économie d’impôt, calculée au pourcentage du prix de revient du logement. On entend par prix de revient le prix d’achat additionné des frais de notaire. Par exemple, si l’investisseur s’engage dans un projet d’achat immobilier à hauteur de 200 000 €, il va bénéficier chaque année pendant 9 ans d’une économie d’impôt de 2 %. Rapporté au prix de revient de 200 000 €, c’est une réduction d’impôt de 4 000 € dont il peut bénéficier chaque année. Au total, pour un investissement de 9 ans, l’investisseur peut bénéficier de 18 % d’économies d’impôt sur le prix de l’appartement.

Les programmes en cours ou à venir de votre secteur sont-ils éligibles à ce dispositif mis en place par la loi Pinel ?

Tous les programmes neufs construits dans une ville sont éligibles à la loi Pinel. C’est évidemment le cas de Grenoble et de la majorité des communes que l’on retrouve dans un rayon de 20 à 25 km, classées en zone B1.

« L’équilibre de l’offre et de la demande garantit aux promoteurs une commercialisation de bonne facture et aux acquéreurs de bénéficier d’un choix important pour trouver leur bonheur »

Jérôme Nicol, gérant d’Immo Neuf by Jérôme Nicol

Quels sont les prix d’entrée de gamme que vous observez en moyenne pour l’achat d’un appartement neuf à Grenoble et son agglomération ?

Les prix d’entrée constatés sont de l’ordre de 2 500 €/m² dans le cas de l’acquisition d’un logement neuf qui bénéficie d’une TVA réduite à 5,5 %, en opposition au taux de TVA de 20 % classiquement appliqué pour tout achat de logement neuf. L’offre de logements bénéficiant de cette TVA réduite est assez restrictive, puisqu’il faut que le bien soit situé dans un quartier qui bénéficie d’une convention de rénovation urbaine, c’est-à-dire un quartier dit populaire. Hormis le cas particulier de ces logements couverts par cette convention, le prix de départ d’un logement neuf sur Grenoble et son agglomération est de l’ordre de 3 000 €/m².

Et concernant des biens plus prestigieux ?

Les logements à caractère exceptionnel, bénéficiant d’un emplacement privilégié au dernier étage avec une vue panoramique, peuvent aller de 4 500 € à 5 000 €/m².

Avez-vous remarqué une hausse des demandes pour des logements neufs consécutivement à la sortie de la première vague de la pandémie ?

La période correspondant au premier confinement a en effet entraîné la perte de clients. Mais le mois de juin 2020 correspondant au déconfinement a connu un fort rattrapage, qui nous a permis d’en retrouver une bonne partie.

Jérôme Nicol © SeLoger
Jérôme Nicol, Gérant d’Immo Neuf by Jérôme Nicol
24 Rue Marceau, 38000 Grenoble