Vous recherchez des opportunités locatives dans le Grand-Est de la France, et plus précisément dans la ville de Metz ? Vous êtes au bon endroit pour prendre la température de l’immobilier local. Globalement, l’année 2024 aura été plutôt « rentable » pour la ville, selon la plupart des observateurs. Mais qu’en est-il réellement ? On fait le point sur l’intérêt d’un investissement locatif à Metz.
Le marché immobilier à Metz
Dans l’ensemble, on peut dire que l’attractivité immobilière de Metz est au beau fixe. Cela s’explique par la proximité de la ville avec le Luxembourg, une situation géographique proche de Paris, et le développement de ses infrastructures.
Évolution des prix de l’immobilier
Après une hausse continue des prix de l’immobilier depuis 10 ans, l’année 2023 aura été une année historique sur tout le territoire national. On aura en effet observé une baisse du volume de transactions estimée à 20 %. Autant dire la plus forte contraction du marché depuis cette période !
À Metz, l’évolution du marché immobilier montre une légère hausse des prix de vente des biens, notamment sur la période août et septembre 2024. Actuellement, selon les dernières estimations de SeLoger, le prix moyen au m² avoisine les 2 323 € pour un appartement à vendre contre 2 141 € pour l’achat d’une maison.
Typologie des biens disponibles
À Metz, on trouve toutes sortes de biens immobiliers : du pavillon individuel (3 à 6 pièces), en passant par l’appartement (studio ou logement jusqu’à 4 pièces et plus). Il vous sera également possible d’investir dans le neuf, au travers des nombreux programmes immobiliers en attente, comme dans l’ancien à rénover.
Les quartiers attractifs pour un investissement locatif à Metz
La ville dispose de nombreux quartiers attractifs pour votre projet d’investissement locatif à Metz. Mais encore faut-il savoir les repérer ! SeLoger vous les indique.
Le centre-ville historique
On peut citer par exemple l’ancienne ville, avec son caractère pittoresque (essentiellement piéton, donc très calme et agréable). Le prix moyen au m² en octobre 2024 y est fixé aux alentours de 2 708 €. La situation peut néanmoins varier selon les cas, de 2 301 €/m² et jusqu’à 4 061 €/m². Si vous êtes amateur de vieilles pierres et de cette ambiance gallo-romaine typique, ce secteur sera parfait pour réaliser un achat immobilier.
L’ancienne ville et le centre-ville se côtoient habilement, dans une ambiance médiévale très homogène. Grâce à un investissement immobilier dans cette zone, vous serez à proximité à pied du marché couvert, de la cathédrale Saint-Étienne ou encore de la place Saint-Jacques, très fréquentée le week-end grâce à ses terrasses de café.
Le quartier de l’amphithéâtre
Le quartier de l’Amphithéâtre à Metz est l’exemple même d’une politique de développement et d’aménagement du territoire menée à son terme. Autrefois constitué d’anciennes friches ferroviaires, il accueille les vestiges du plus grand amphithéâtre romain jamais construit en Gaule romaine. Le quartier a considérablement évolué à partir du XXIe siècle pour devenir un quartier actif, animé et moderne. Ceci grâce à l’implantation du Centre Pompidou, véritable institution dans le paysage messin.
Globalement, la politique de la ville dans ce quartier consiste à « attirer la classe moyenne en ville », avec pas moins de 1 000 logements construits sur l’ancienne friche du quartier sur une période de 10 ans. La presse locale fait également état de « 900 logements réalisés entre le cinéma Kinepolis et la rue Lothaire, à partir de 2025 ». Actuellement, le prix moyen de l’immobilier dans cette zone est estimé aux alentours de 2 828 €/m².
Le quartier de la Grange-aux-Bois
La ville à la campagne ! C’est comme cela que le quartier de la Grange-aux-Bois est régulièrement présenté aux investisseurs et futurs habitants. Il est vrai que ce quartier, qui a su évoluer en cohabitation avec un environnement naturel préservé, a de nombreux atouts.
Le prix au m² à la location dans le secteur Grigy-Technopôle Grange-aux-Bois est actuellement estimé aux alentours de 13 € . Un investissement dans un appartement est évalué à 2 268 €/m² (prix moyen constaté). Pour une maison, le prix moyen au m² est de 1 962 €.
Les facteurs influençant la rentabilité
Concrètement, la rentabilité locative correspond à la somme des revenus générés par votre acquisition immobilière, comparativement au prix d’achat initial du bien en question. Comme vous pouvez l’imaginer, la rentabilité d’un investissement immobilier se mesure à l’aide de plusieurs facteurs.
Qui dit investissement immobilier dit également fiscalité, et donc réduction d’impôts. En effet, quelle que soit la nature de votre investissement (dans le neuf comme dans l’ancien), vous allez pouvoir défiscaliser votre opération immobilière. Certaines conditions doivent toutefois être remplies.
La loi Pinel à Metz, par exemple, vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts allant de 9 % et jusqu’à 14 % du montant total de votre investissement. En contrepartie, vous devez ouvrir votre bien à la location au minimum 6 ans et ne pas dépasser la période limite de 12 ans. Pour vous mettre en conformité avec la réglementation, il faut garder à l’esprit que Metz se trouve en zone B1. Attention, ce dispositif prend fin au 31 décembre 2024.
Taux de vacance locative
La vacance immobilière désigne en réalité l’absence d’occupation d’un logement. Le taux de vacance est donc la part des logements inoccupés, dans un ensemble total de logements. Il s’agit d’un indicateur clé pour évaluer la performance de votre investissement immobilier.
Le calcul du taux de vacance s’effectue ainsi : vous devez diviser le nombre de jours de vacance par le nombre total de jours dans l’année, puis multiplier ensuite le résultat par 100.
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