Propriétaire : « Louer abordable » pour bénéficier d'une réduction d'impôt

13 déc 2021
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Pour lutter contre le manque de logements en location dans les zones tendues et réduire le nombre de logements vacants, le Ministère du Logement a annoncé simplifier et renforcer la mesure « Louer abordable » en place depuis 2017, afin d’inciter les propriétaires à mettre en location et appliquer des loyers en-dessous des prix du marché.

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Propriétaire : « Louer abordable » pour bénéficier d'une réduction d'impôt
Un propriétaire, qui accepte de louer avec un loyer en-dessous des prix du marché, se voit accorder une réduction d’impôt. ©alvarez

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Qu’est-ce qui change avec le dispositif « Louer abordable » renforcé ?

Concrètement, pour susciter davantage l’intérêt des propriétaires pour le dispositif « Louer abordable », le Ministère du Logement a décidé de mettre en place une réduction d’impôt qui augmente lorsque le loyer mis en place est réduit. Dans la version initiale du dispositif mis en place en 2017, la diminution d’impôt prévue était de minimum 30 % du montant des loyers perçus et seuls les propriétaires dont les logements étaient situés en zones tendues étaient éligibles à cette mesure. Désormais :

  • Les propriétaires, qui loueront à un montant 15 % en-dessous du marché, se verront appliquer une réduction d’impôt de 15 %.
  • Ils bénéficieront d’une réduction d’impôt de 20 % pour une décote de 15 % s’ils choisissent l’intermédiation locative, à savoir l’IML ou la location à travers une agence à vocation sociale.
  • Une décote sur le loyer de 30 % ouvrira droit à une réduction d’impôt de 35 %.
  • La même décote de 30 % accordera même au propriétaire une réduction d’impôt de 40 % dans le cadre de l’intermédiation locative.
  • Pour une décote de 45 % sur le loyer, la réduction d’impôt sera de 65 %, avec l’obligation de passer par l’intermédiation sociale.

Enfin, la réduction d’impôt de la version 2022 de « Louer abordable » sera plus équitable, dans la mesure où le gain ne sera plus calculé en fonction du taux marginal d’imposition et sera appliqué de la même façon pour tous les propriétaires. Enfin, cette mesure sera appliqué de la même façon et dans les mêmes conditions quel que soit l’emplacement du bien, il n’y aura plus d’application en fonction des zones.

La nouvelle version du dispositif « Louer abordable » sera mise en place dès le premier trimestre 2022.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de la réduction d’impôt ?

Les conditions d’accès au dispositif « Louer abordable » restent inchangées. Les ressources du locataire devront être prises en compte pour l’application du loyer abordable, les propriétaires devront avoir signé une convention avec l’Anah et devront respecter une durée minimale de mise en location de 6 ou 9 ans. En revanche, là où le plafond d’imputation des déficits fonciers était fixé à 15 300 €, il sera désormais fixé à 10 700 € par an.

Quels sont les bénéfices de louer en-dessous des prix du marché ?

Le Ministère du Logement a indiqué que les réductions d’impôt proposées dans le cadre du dispositif « Louer abordable » peuvent « représenter un gain situé entre un demi-mois et deux mois de loyer net. » Mais il a également donné quelques exemples d’avantages à travers des cas concrets, comme celui d’un T2 de 40 m² situé à Issy-les-Moulineaux et qui serait loué à 940 € par mois au prix du marché. Si le propriétaire applique un loyer très social avec une décote de 45 %, le loyer tomberait alors à 517 € par mois. Le propriétaire qui est alors imposé à 30 % de tranche marginale d’imposition, bénéficie d’une réduction d’impôt de 65 % sur les loyers perçus. Les revenus locatifs pris en charge lors du calcul de l’impôt tombent alors à 4 300 € dans la nouvelle version du dispositif, contre 7 300 € dans la version initiale de 2017.

Même cas de figure pour un T4 de 100 m² situé à Toulon, qui serait loué à 11 % de tranche marginale d’imposition et qui serait loué 1 009 € par mois au prix du marché. Si le propriétaire applique une décote de 30 % sur le loyer, ce dernier tombe à 706 € par mois. Il bénéficiera alors d’une réduction d’impôt de 35 %, ce qui implique que les revenus locatifs imposés seront de 7 600 € avec le dispositif de 2021, contre 9 100 € avec la version initiale.

Auparavant, le loyer était en fonction des zones, mais avec le dispositif « Louer abordable » simplifié, il s’agit simplement de considérer les loyers du marché dans la commune dans laquelle se situe le logement.

Pourquoi le dispositif « Louer abordable » a-t-il été renforcé ?

Pour lutter contre les loyers élevés et répondre à une demande de logements toujours croissante, les gouvernements successifs ont mis en place différentes mesures pour encourager les propriétaires bailleurs à appliquer des loyers raisonnables à leurs locataires. La dernière mesure en date a été mise en place en 2017 et elle porte le nom de « Louer abordable ». Or, cette mesure, qui devait inciter les propriétaires à mettre en location en-dessous des prix du marché, n’a pas eu le succès escompté. Alors que le gouvernement souhaitait toucher 15 000 propriétaires par an, la Direction générale des finances publiques a relevé un nombre de bénéficiaires de cette mesure de 10 217 en 2017 et ce nombre a baissé pour atteindre les 8 505 en 2020. Le Ministère du Logement a donc entrepris quelques modifications du dispositif afin de le rendre plus attractif et augmenter ainsi le nombre de propriétaires qui mettront en place des loyers abordables.

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