« A Nice, l’offre de logements à la vente s’appauvrit mais la demande est soutenue »

09 fév 2022
Partager sur
FacebookTwitterLinkedin

Très dynamique, le marché immobilier niçois attire un grand nombre d’acquéreurs qui doivent patienter de plus en plus longtemps pour trouver leur bonheur, faute d’un volume de biens en vente suffisant. Mishia Crucovskoy et Pierre Kretchmann nous font part de leurs observations.

Image
La tension immobilière permet aux vendeurs d'appliquer une surcote modérée sur les prix de vente. © saiko3p
La tension immobilière permet aux vendeurs d'appliquer une surcote modérée sur les prix de vente. © saiko3p

Comment se porte le marché immobilier à Nice ?

Nous sommes dans un secteur extrêmement dynamique. Les biens y sont très recherchés. Le marché immobilier est également très varié et nous pouvons aussi bien accompagner un projet d’investisseur concernant un studio à une centaine de milliers d’euros dans le quartier Riquier, qu’un projet d’achat à 2 millions d’euros sur le Mont-Boron, par exemple. En revanche, si le marché est dynamique, il est également tendu pour les acquéreurs car l’offre se tarit lourdement.

Cette tendance joue-telle sur les prix immobiliers ?

Nos estimations ne révèlent pas encore de hausse, mais il est vrai que cette forte concurrence permet au vendeur de mettre son bien à un prix supérieur à l’estimation. Si ce prix se situe dans la fourchette haute acceptable, il est possible de vendre au-dessus des estimations. La surcote peut être tolérée par les acquéreurs du fait de la rareté du produit, mais nous évitons absolument les surestimations qui ne sont pas justifiées. Quoi qu’il en soit, cette tendance haussière devrait se ressentir dans les mois qui viennent dans les statistiques.

Comment s'explique la tension sur le marché niçois ?

Le facteur qui explique ce phénomène, c’est que même si de nombreuses personnes se sentent prêtes à vendre, encore faut-il que les vendeurs potentiels trouvent, de leur côté, un bien à acheter pour s’y installer à l’issue de la vente. Or, ces vendeurs ne trouvent pas nécessairement le bien qui leur correspond, étant eux-mêmes confrontés à la pénurie. Bien qu’ils soient prêts à vendre, ils attendent de trouver eux-mêmes à acquérir, donc l’appauvrissement de l’offre appauvrit encore plus l’offre.

Les T4 en rez-de-jardin ou en dernier étage avec terrasse sont particulièrement prisés des acquéreurs n’ayant pas les moyens d’acquérir une maison.

Qui sont les acquéreurs sur le secteur de Nice ?

Chacun de nos commerciaux a affaire à des profils d’acquéreurs spécifiques. Les plus jeunes d’entre eux ont affaire à des primo-accédants, souvent jeunes cadres dynamiques qui viennent de conclure un CDI et qui souhaitent accéder à l’achat. Nous voyons arriver, également, de plus en plus d’investisseurs. Nos commerciaux les plus expérimentés vont plutôt avoir affaire à des clients qui ont acheté à travers notre agence il y a 7 ans environ, dont la famille s’est agrandie et qui revendent leur appartement pour acheter plus grand.

Quels sont les biens la plus recherchés à Nice ?

L’un des points importants actuellement, c’est la présence d’un extérieur. A tel point que les acquéreurs sont prêts à faire davantage de route pour se rendre au travail et s’excentrer pour profiter de plus d’espace et d’un extérieur. Pour résumer, les acquéreurs, qui étaient primo-accédants il y a quelques années, ont décidé d’augmenter le confort de leur lieu de vie, et ils achètent souvent des T2 avec extérieur. Ceux qui avaient déjà un T2 avec extérieur achètent désormais une maison, ce qui a fait exploser les prix de ces biens au printemps 2020. L’autre grande tendance actuelle, c’est l’achat de biens avec travaux. Il s’agit de quelque chose de nouveau, car il y a quelques années, les acquéreurs voulaient un logement prêt à emménager. Aujourd’hui, ils apprécient de mettre leur logement à leur goût et obtenir un résultat personnalisé, pour un prix de revient très intéressant.

D’où viennent les acquéreurs ?

Une grande partie d’entre eux sont des locaux, mais nous avons observé depuis quelque temps une augmentation des acquéreurs provenant d’autres régions. A l’inverse, les acquéreurs étrangers ont déserté le marché immobilier, ils sont bien moins nombreux.

Le prix immobilier à Nice est de 4 800 €/m², environ.

Quels sont les secteurs les plus prisés à Nice ?

Le secteur du Port a connu une forte évolution et est demandé, notamment grâce à l’amélioration du quartier, le développement du tram et l’aménagement des abords. Ce quartier était anormalement sous-coté depuis des années et profite d’un rééquilibrage. Le quartier de la Libération connaît le même essor. Le Carré d’Or demeure prisé également, mais les prix y sont plus prohibitifs et la tendance est restée la même. Enfin, le Mont Boron est également coté. Il offre de la vue mer et des biens avec terrasse, mais il s’adresse à des acquéreurs avec des capacités financières importantes.

Quelle est l’étendue de votre zone de chalandise ?

Nous ne sommes pas forcément sectorisés. Nous travaillons beaucoup à l’aide du bouche-à-oreille donc notre zone d’intervention dépend de l’emplacement du bien. Mais globalement, nous travaillons tout le bassin de Nice et les alentours, c’est-à-dire Villefranche-sur-Mer, Beaulieu-sur-Mer, Cagnes-sur-Mer, Saint-Laurent-du-Var, etc. Nous intervenons moins dans l’arrière-pays niçois et notre secteur d’intervention dépend beaucoup du type de bien dont il s’agit, car il faut que cette typologie de bien réponde à une demande.

Quelles sont les perspectives pour le marché immobilier niçois ?

Si la demande demeure soutenue et que l’offre reste faible, les prix immobiliers vont continuer à augmenter. D’autre part, Nice paraît chère si l’on regarde les moyennes nationales, mais compte tenu de l’environnement de la ville (mer, montagne), les prix ne sont pas si élevés. Le marché a donc bien évolué et va continuer d’évoluer, mais si l’on tient compte de la qualité de vie, Nice n’est pas si onéreuse.

Estimer gratuitement votre bien en 2 min
Image portrait
Image
Mishia Crucovskoy et Pierre Kretchmann
Mishia Crucovskoy et Pierre Kretchmann
Les 2 quais, 7 bis rue Antoine Gautier, 06300 Nice

A la une !