Alors que les vacances d’hiver battent leur plein et que l’effervescence a gagné la plupart des stations de ski françaises, qu’en est-il en ce début d’année du marché immobilier de montagne ? Tour de « pistes » des prix de l’immobilier alpin, grâce au classement annuel dévoilé par l’équipe scientifique de SeLoger.
L'immobilier alpin, un marché spécifique qui garde la forme
C’est officiel depuis l’été 2024 : le Comité international olympique (CIO) a élu les Alpes françaises pour l’organisation des Jeux olympiques et paralympiques d'hiver, en 2030. Un événement d’ampleur, qui devrait influer sensiblement sur la tenue de l’activité immobilière de montagne, un marché résolument à part : un grand nombre de stations alpines échappent en effet allégrement aux fluctuations économiques et aux corrections du marché national des « plaines ». Pour autant, même si la tendance globale – toutes stations confondues – est en légère hausse, avec une progression de 0,2 % en un an au 1er janvier 2025, et un prix moyen de 5 302 €/m2, l’immobilier montagnard enregistre des évolutions contrastées, selon les massifs et les altitudes.
Basses et moyennes altitudes : quand le climat fait fondre les prix
De fait, on observe un marché à deux vitesses entre les différents massifs, avec un prix de la pierre et du bois des chalets, qui poursuit son envolée pour atteindre des sommets, d’une part, et un repli plus ou moins prononcé du coût de l’immobilier, d’autre part. Sont principalement en cause l’altitude et le niveau d’enneigement, les stations de basse et moyenne montagne subissant de plein fouet les effets du dérèglement climatique, dont les perspectives plutôt sombres devraient continuer de creuser l’écart.
D’ici 2050, les projections de Météo France pointent une baisse de 10 à 40 % de l’enneigement en basse et moyenne montagne.
Alpes du Nord et du Sud, un marché sur la ligne de crête
Affichant une résilience à toute épreuve et des transactions à prix d’or, les Alpes françaises se distinguent par leur attractivité intacte, notamment auprès d’une riche clientèle étrangère, avec des stations de renom synonymes de prestige, de glisse à tout-va et d’animations en toute saison. Ici, les résidences secondaires sont légion, et les biens disponibles, de plus en plus rares et luxueux. Plus accessibles et toujours plus attractives, les Alpes du Sud voient leurs prix progresser de 3,9 % en un an, portant le budget moyen à quelque 3 457 €/m2. Côté Nord, les Alpes battent tous les records de prix, avec une moyenne portée à 6 478 €/m², tous biens confondus dans l’ancien, et à 6 390 €/m² pour les appartements. Sans surprise, c’est au cœur de ce massif que l’on retrouve les stations de ski les plus chères de France avec, dans le top 3 :
- Val d’Isère, qui trône bien au-dessus de la mêlée, avec un prix moyen de 15 384 €/m² (contre 9 282 €/m² à Paris !).
- Courchevel, à 12 785 €/m², en moyenne.
- Méribel, à 12 336 €/m², en moyenne.
Dans les Alpes du Nord, la station de sports d’hiver la plus abordable est celle de Gresse-en-Vercors, plus haut village du massif du Vercors, du haut de ses 1 200 mètres d'altitude. Le prix moyen pour les chalets et les appartements y est de 1 971 €/m².
Massif central et Vosges : de belles opportunités à saisir
Avec une altitude plus basse et un niveau d'enneigement plus limité, le Massif central et les Vosges s’affichent à des prix moyens autrement plus bas : respectivement 2 505 €/m2 (+1,7 % en un an) et 2 598 €/m2 (-0,9 % en un an). Si ces régions montagneuses ne constituent pas le premier choix des amateurs de glisse, elles proposent toutefois un large panel d’activités neigeuses et de plein air. Elles continuent d’attirer des acquéreurs et des investisseurs en quête d’opportunités, pour une vie en altitude et au grand air à moindre coût.
Jura et Pyrénées françaises : le cycle baissier est enclenché
Même topo pour le Jura et les Pyrénées, qui accusent davantage le coup, avec une variation à la baisse des prix de l’immobilier ancien de respectivement 5,4 % et 3,2 %. Dans le Jura, si les biens se négocient en moyenne autour de 2 989 €/m2, ce sont les appartements qui ont le plus courbé l’échine, avec un fléchissement à la baisse de 6,2 % en un an, portant leur prix moyen à 2 778 €/m². Plus demandés, et donc plus rares à la vente, les chalets sont aujourd’hui proposés à 3 522 €/m2 en moyenne, même si leur valeur a décroché de -3,5 % sur la même période. Quant aux Pyrénées françaises, elles voient également leurs prix fondre comme neige au soleil. C’est dans cette région montagneuse que l’on retrouve les stations de ski les plus abordables de la France des montagnes :
- La Mongie, au pied du Pic du Midi de Bigorre, qui s’affiche à 1 837 €/m2 en moyenne.
- Gourette, de la commune des Eaux-Bonnes, qui s’affiche à un prix moyen de 1 854 €/m2.
Quel budget pour l’achat d’un 45 m² ?
Difficile de s’y retrouver entre prix hyper abordables et tarifs qui atteignent des sommets, selon les régions montagneuses. Alors, quel budget faut-il prévoir pour se porter acquéreur d’un 45 m2 à la montagne, surface considérée comme idéale pour un pied-à-terre près des pistes ?
Les stations les plus chères :
- 692 280 € à Val d’Isère.
- 573 435 € à Courchevel.
- 558 090 € à Bessans Val d'Arc.
Les stations les plus accessibles :
- 51 480 € à Saint-Maurice-sur-Moselle, dans le Massif des Vosges.
- 57 870 € au Lac Blanc, dans le Massif des Vosges.
- 83 430 € à Gourette, au cœur des Pyrénées françaises.
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