Passoires thermiques : un changement de calcul du DPE va modifier le statut de 850 000 logements

Depuis sa réforme en 2021, le DPE repose sur une méthode, qui ne prend plus en compte les factures énergétiques réelles. Il calcule en effet la performance du logement à partir de la consommation d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre. Il tient compte notamment du temps d’occupation à l’année, de la superficie des murs, des plafonds et planchers, de la détection de ponts thermiques, des caractéristiques des fenêtres et des portes, des systèmes de chauffage et de production d’eau chaude, et des éventuels équipements d’autoproduction.

Cependant, cette méthode a été critiquée, car elle pénalisait injustement les logements chauffés à l’électricité – notamment ceux de petites surfaces –, en les classant massivement en F ou G.

Cette distorsion s’explique en partie par les seuils actuels du DPE, définis par un double critère : la consommation d’énergie primaire (en kWh/m²/an) et les émissions de gaz à effet de serre. Or, les logements chauffés à l’électricité ont tendance à consommer plus d’énergie primaire, selon le facteur de conversion retenu, bien qu’ils émettent moins de CO₂.

Pour corriger cette « inégalité de traitement » qui pénalise les logements chauffés à l'électricité, selon les termes de Matignon, le gouvernement a annoncé une modification du mode de calcul du DPE, qui sera applicable à partir du 1er janvier 2026. Le principe : adapter le coefficient de conversion de l’électricité, sur lequel s’appuie le calcul de l’énergie réellement consommée, à partir des relevés et factures d’énergie : il va ainsi passer de 2,3 à 1,9. Ce changement vise à aligner davantage le diagnostic sur les émissions réelles de gaz à effet de serre et la réalité des consommations.

Cette révision devrait bénéficier en priorité aux petits logements de moins de 40 m² chauffés à l’électrique, souvent mal classés, malgré une consommation en valeur absolue relativement faible.

Selon les chiffres communiqués par le gouvernement, environ 5,8 millions de logements sont actuellement classés F ou G (les fameuses « passoires thermiques ») et 850 000 d’entre eux verront leur étiquette s’améliorer en 2026, grâce à la nouvelle méthode de calcul.

Ce changement représente une bouffée d’oxygène pour de nombreux propriétaires bailleurs, en particulier ceux disposant de petits logements en ville chauffés à l’électrique. En effet, la loi Climat et Résilience impose une interdiction de louer les logements classés G depuis 2025, puis ce sera autour des logements classés F, en 2028. Grâce à ce reclassement, certains biens échappent ou vont désormais échapper à cette échéance, ce qui peut redonner de la valeur à des logements jusque-là menacés de décote, à cause de leur mauvaise étiquette énergétique.

D’un point de vue économique, ce changement du DPE pourrait ainsi avoir des effets significatifs sur le marché immobilier, en particulier dans les zones urbaines tendues : les studios et T1 y sont nombreux, très demandés, mais l’offre ne suffit pas actuellement pour satisfaire la demande.

Si certains craignent que cette évolution du DPE freine la dynamique de rénovation énergétique, le gouvernement précise qu’il s’agit simplement d’une correction technique nécessaire. L’objectif reste d’améliorer la qualité thermique du parc immobilier français et de lutter contre la précarité énergétique, mais en ciblant davantage les logements utilisant des énergies fossiles, qui sont globalement les plus gros émetteurs de CO₂.

Les aides à la rénovation (comme MaPrimeRénov’) restent à ce titre mobilisables, malgré une récente suspension. Les propriétaires sont toujours incités à engager des travaux d’amélioration énergétique, en cas de mauvaise étiquette énergétique, et ce, quel que soit le mode de chauffage.