Promulguée en 2021, la loi Climat et Résilience est venue bousculer de différentes manières le marché immobilier. Thomas Lefebvre, vice-président Data de SeLoger - Meilleurs Agents et Caroline Evans de Gantès, directrice générale Aviv France (SeLoger, Meilleurs Agents) sont revenus durant la 2e édition de la conférence DPE SeLoger, sur une tendance qui se dessine 3 ans après : le DPE est devenu un critère incontournable. Les acheteurs en font soit un critère d’exclusion, soit une opportunité pour négocier davantage les prix.
Qu’est-ce que la loi Climat et Résilience a changé ?
La loi Climat et Résilience vise avant tout à engager une rénovation massive du parc immobilier. Or, pour obtenir une diminution de ces logements très énergivores, qui sont aujourd’hui catégorisés F et G sur le DPE (diagnostic de performance énergétique) ainsi que les logements E à l’horizon 2034, une incitation forte à rénover le parc immobilier a été mise en place. Les logements classés G+ sont interdits depuis cette année, et les G seront interdits à la location dès le 1er janvier 2025. Viendra ensuite l’interdiction de louer des logements classés F en 2028, et celle des biens classés E en 2034. Cette interdiction de louer des passoires thermiques a été assortie en juillet 2021 d’une obligation de renseigner le DPE sur les annonces, puis d’une obligation de les vendre en fournissant un audit énergétique aux acheteurs, afin de les informer au sujet des travaux de rénovation à prévoir pour améliorer l’étiquette énergétique.
Ces mesures ont eu pour conséquence une hausse significative des ventes de passoires thermiques, qui ont été multipliées par 2,5 entre juillet 2021 et juillet 2023. Cette tendance semble s’être essoufflée, puisque l’équipe data science a observé une diminution des mises en vente des passoires thermiques de -11,8 %* depuis le 1er janvier 2023. Deux facteurs semblent expliquer ce phénomène :
- 32 %** des propriétaires de passoires thermiques ont effectué des travaux de rénovation énergétique en 2023.
- Les vendeurs sont plus attentistes, étant donné un marché pénalisant pour les passoires thermiques et les incertitudes au regard du calendrier législatif.
17 % des résidences principales sont des passoires thermiques, soit 5 millions de logements.
Le DPE, un critère de choix important
Avec la loi Climat, le DPE a pris beaucoup d’importance aux yeux des acheteurs. Ils sont 66 % à affirmer qu’il s’agit d’un critère déterminant dans leur projet d’achat. Parmi eux, la moitié écarte purement et simplement les mauvaises étiquettes énergétiques. Mais l’autre 50 % fait du DPE un levier de négociation, afin d’obtenir un logement moins cher.
Les équipes data science ont ainsi identifié que les acheteurs en quête de pouvoir d’achat se tournent plus vers ces passoires énergétiques afin de réaliser des bonnes affaires, puisque les annonces des logements classés G ont reçu 1,5 fois plus de demandes de contact aux agences que les annonces des biens classés D. Avec la loi Climat, les passoires énergétiques ont perdu de la valeur, puisque les logements classés F et G sont mis en vente respectivement -14 % et -13 % moins chers qu’un logement D comparable, soit une économie de -458 €/m² et -452 €/m².
Dans le même temps, les passoires thermiques ont vu leurs prix diminuer plus vite que les autres catégories de logement : ces logements ont subi une baisse de -3,7 % depuis janvier 2023, contre -2,1 % pour les logements classés A, B, C et D. Une aubaine pour les personnes dont le pouvoir d’achat immobilier est limité, d’autant que les marges de négociation sont également nettement plus importantes pour les passoires thermiques. Pour un logement étiqueté G, la marge de négociation est ainsi de -5,9 %, contre -3 % pour un logement équivalent. Ces logements nécessitent cependant des travaux dont l'ampleur dépend de leur état, il est donc important de budgétiser le coût.
"La loi Climat et Résilience est en train de créer peu à peu un nouveau standard pour le logement en France où la qualité énergétique des logements devient un pré-requis. Avec 14 % de différence de prix entre un bien similaire G et D, cette “décote grise” atteint un seuil permettant de solvabiliser des projets de rénovations. De quoi accélérer la transition énergétique du parc immobilier français ?", déclare Thomas Lefebvre.
Impact DPE, une mine d’informations sur les logements par classe énergétique
Dans un contexte d’intérêt accru des acheteurs pour les passoires thermiques, il est judicieux d’utiliser l’outil Impact DPE, qui est une mine d’informations pertinentes sur les logements en fonction de leur classe énergétique. En arrivant sur le site, vous pouvez rentrer une localisation, et obtenir des informations réparties sur une dizaine d’indicateurs. Cet outil a été élaboré à partir de statistiques et de données précises au sujet du marché immobilier et des logements, et apporte une meilleure transparence.
Après avoir indiqué une ville, vous obtenez alors des informations comme la décote en €/m² d’une passoire thermique, les délais de vente, et la part des passoires thermiques sur la location. De plus, vous allez retrouver des détails sur les prix, l’impact sur le prix de mise en vente, les évolutions de prix par classe énergétique, les taux de négociation, l’évolution du stock de biens à vendre, l’intérêt des Français par classe énergétique, et les impacts sur le marché de la location, en termes de valeur et de stock de biens à louer.
Un bien classé G se vend 14 % moins cher qu’un logement comparable classé D.
*Analyse économique de 7M d’annonces de maisons et d’appartements anciens en vente publiées sur le site SeLoger ainsi que de transactions conclues et communiquées par les agences partenaires Meilleurs Agents entre le 1er janvier 2021 et le 1er mars 2024. **Etude OpinionWay menée auprès de 5 200 Français du 10 au 24 janvier 2024 sur un échantillon représentatif de la population française, avec un focus acheteurs, vendeurs, locataires, propriétaires et propriétaires bailleurs.
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