Quelles sont les obligations du bailleur et celles du propriétaire ? Qui doit payer quoi ? Un propriétaire doit-il rembourser les frais de travaux de son locataire s'il n'a pas été prévenu ? SeLoger vous explique.
Dans le cadre d’une location, certains travaux et réparations incombent au locataire et d’autres au propriétaire bailleur. Pour certains types de travaux, le locataire peut demander le remboursement des frais qu’il a avancés, mais à plusieurs conditions.
Quels sont les obligations de chacun ?
1. Le locataire
Dans un premier temps, un locataire est tenu d’entretenir son logement et de procéder aux petites réparations courantes. C'est-à-dire celles qui sont liées à l’usage normal des lieux. Ces réparations locatives sont clairement précisées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.
Il a aussi le droit d’effectuer, à sa charge, des petits aménagements selon ses goûts. Il peut, par exemple, rafraîchir la peinture, poser du papier peint, installer des étagères murales, poser du linoleum… Tant que cela ne détériore pas les surfaces et la structure du bâtiment.
2. Le propriétaire
Un propriétaire bailleur a également l’obligation d’entretenir le logement qu’il loue. Il doit prendre à sa charge tous les travaux relatifs à une mise en conformité du logement, ainsi que ceux qui concernent l’entretien du bâtiment. On parle, dans ce cas, de gros travaux ou de gros œuvre.
Il peut s’agir de travaux structurels (entretien des toitures, des planchers…) ou de rénovations importantes (changement de revêtement de sol, changement d’une douche par une baignoire, réfection des volets…).
Un locataire peut-il faire des travaux sans l’accord de son propriétaire ?
Les petits aménagements
Les petites interventions mineures d’aménagement ne nécessitent pas forcément de faire une demande auprès du propriétaire, tant qu’elles restent sobres.
Néanmoins, il est tout de même préférable de prévenir son bailleur pour éviter les mauvaises surprises, notamment lors du départ du locataire.
En effet, si le locataire repeint les murs du salon avec une couleur criarde, le propriétaire risque d’avoir beaucoup de mal à relouer le logement. Il est, dans ce cas, en mesure d’exiger que le locataire remette en l'état d’origine le logement, que ce soit en cours de bail ou à la fin de celui-ci.
Les autres travaux
Pour tous les autres types de travaux, le locataire doit obligatoirement en faire la demande à son propriétaire via une lettre recommandée avec accusé de réception.
Il faut savoir qu’il existe certains travaux ou transformations que le locataire peut entreprendre à ses propres frais. Dans ces cas, le loueur ne peut ni s’y opposer ni exiger la remise en état d’origine du logement.
Il s’agit :
- des travaux d’adaptation lors d’une situation de handicap ou de perte d’autonomie d’une personne occupant le logement (modification de cloisons ou des portes intérieures, aménagement des toilettes ou de la salle de bain, installation de prises électriques et d’interrupteurs…),
- des travaux de rénovation énergétique, à condition qu’ils respectent la réglementation en vigueur et n’affectent pas la structure ou l’aspect du logement (isolation des combles, remplacement du système de chauffage ou d’aération…).
Pour cela, le locataire doit prévenir le bailleur de son projet en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception. Le loueur dispose de deux mois pour répondre.
En cas de refus des travaux par le propriétaire, le locataire doit saisir la Commission départementale de conciliation ou le tribunal d’instance pour obtenir l’autorisation. L’absence de réponse au-delà des deux mois est considérée comme un accord.
Les frais de travaux engagés par le locataire sont-ils remboursables ?
Les travaux d’amélioration
Les travaux effectués à l’initiative du locataire, sans avoir obtenu l'accord du propriétaire, ne sont légalement pas autorisés. Le locataire ne pourra, donc, obtenir aucun remboursement.
Toutefois, si le projet de travaux du locataire permet d’apporter une vraie plus-value au logement, il peut en faire la demande au bailleur. Il se peut que, si la valeur ajoutée est vraiment importante, le bailleur puisse accepter de prendre en charge une partie des frais.
Les urgences
Les seules situations où le locataire peut réclamer le remboursement des travaux qu’il a exécutés sans avoir prévenu préalablement son propriétaire sont les cas d’urgences. Par travaux d’urgence, on entend les réparations qui, si elles ne sont pas réalisées au plus vite, peuvent compromettre l’usage normal du logement ou la sécurité des occupants.
Il peut s’agir, par exemple, d’une panne de chaudière ou d’un radiateur en plein hiver, d’un dysfonctionnement électrique, d'une fuite au niveau de la toiture…
Pour se faire rembourser, le locataire doit présenter à son bailleur toutes les factures. Cependant, les frais doivent être « raisonnables » et doivent s’aligner avec les tarifs pratiqués sur le marché (artisans, matériaux…).
De manière générale, le remboursement ne doit pas être déduit, directement, des loyers, sauf accord avec le locataire. Le bailleur doit procéder au remboursement par chèque ou virement bancaire.
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