Vous avez envie d'investir dans l'immobilier en achetant un bien pour l'ouvrir ensuite à la location ? Toulouse est l’une des grandes villes idéales pour accomplir votre projet. Avec un taux de rendement brut de 5 %, de beaux quartiers et des réseaux de transports modernes, la ville rose a plus d'un atout pour vous séduire. SeLoger vous explique tout ce qu'il vous faut savoir avant d'oser un investissement locatif à Toulouse.
Analyse du marché immobilier toulousain
Évolution des prix de l'immobilier
En octobre 2024, le prix au mètre carré à Toulouse s'élève à 3 543 €, ce qui est comparable à d'autres grandes villes du Sud, telles que Montpellier et Marseille. Elle demeure environ 1 000 €/m² moins chère que Bordeaux. Au niveau communal, il existe des disparités très importantes entre le centre-ville (Capitole, à 5 091 €/m²) et la périphérie. Dans certains quartiers, les prix descendent à près de 2 000 €/m², comme c'est le cas à Mirail-Reynerie-Bellefontaine.
Selon SeLoger, de 2015 à 2022, les prix moyens ont augmenté de près d'un tiers à Toulouse. Désormais, dans un contexte marqué par des taux élevés du crédit immobilier et une crise économique, la valeur de la pierre a diminué quelque peu, à hauteur de 5 % en deux ans, et entre dans une phase de stabilisation à l'automne 2024.
Tendances du marché locatif
Le prix au m² à la location est compris dans une fourchette allant de 12 à 17 €. Les appartements composent pour plus de 80 % des logements et sont moins chers au mètre carré que les maisons. 65 % des résidents toulousains sont locataires, un pourcentage supérieur au niveau national et logique pour une commune de cette envergure.
Toulouse est une grande ville qui a gagné beaucoup de nouveaux habitants, passant de 350 000 à plus de 500 000 résidents entre 1990 et 2021, selon les statistiques de l'INSEE. Une évolution démographique forte tend à provoquer une hausse du prix de l'immobilier mais ce dernier reste beaucoup plus sensible aux fluctuations du taux de crédit bancaire.
Les quartiers à fort potentiel d'investissement
Le quartier des Carmes
Dans la moitié sud du Capitole, les Carmes sont un espace prisé et onéreux de Toulouse, où les prix avoisinent les 5 300 €/m². Quartier historique, il regroupe plusieurs monuments de la ville ainsi que des restaurants en grande quantité. En achetant un bien immobilier situé aux Carmes, vous n'aurez pas de difficultés à trouver preneur.
Le quartier Saint-Cyprien
À l'ouest du Capitole, Saint-Cyprien est plus abordable financièrement, à 4 333 €/m². Le quartier est très bien situé et bénéficie d’une position proche du centre-ville pour proposer un bon cadre de vie animé. Deux hôpitaux se trouvent dans ce secteur, dont les élèves de médecine peuvent être votre catégorie ciblée.
Le quartier de la Côte Pavée
À l'est du centre-ville, la Côte pavée est un quartier résidentiel de type bourgeois, connu localement pour ses villas et belles demeures. La Côte pavée reste moins chère que le Capitole, avec sa moyenne de 4 523 €/m². Elle est aussi idéalement desservie par les réseaux de transport en commun, y compris le métro, ce qui facilite grandement les déplacements urbains.
Les stratégies d'investissement locatif à Toulouse
Investissement dans le neuf vs l'ancien
Les programmes neufs offrent l'avantage d'être parfaitement conformes aux dernières normes énergétiques et de ne nécessiter aucun travaux de mise à niveau. En revanche, vous devrez compter un prix 20 à 30 % plus élevé que pour l'immobilier ancien.
Acheter dans l'ancien présente également des atouts, à commencer par un coût moindre. Cependant, vous devez prendre en compte les améliorations à apporter avant d'acheter. Ces frais supplémentaires pourraient vous faire dépenser au final plus d'argent que ce qu'il vous faut pour acquérir un bien neuf.
Location meublée ou non meublée
La location meublée dispose déjà de tout le matériel indispensable à la vie quotidienne, avec des accessoires et équipements pré-existants. Ce type de location est très attractif pour les locataires, qui n'ont dès lors plus besoin d'apporter leurs propres affaires.
À l'inverse, la location non-meublée nécessite un effort logistique supplémentaire pour les locataires mais en contrepartie, le loyer sera moins élevé. Ceux dont le souci est le rendement choisissent plus fréquemment une location déjà meublée.
Optimisation fiscale et dispositifs de défiscalisation
Il existe plusieurs dispositifs permettant de réduire vos impôts lorsque vous réalisez un investissement locatif à Toulouse. La loi Pinel vous autorise un abattement fiscal allant jusqu'à 14 % si vous ouvrez le logement à la location sur une durée de 6, 9 ou 12 ans. Attention, le dispositif Pinel s'arrête au 31 décembre 2024.
Vous pouvez envisager le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Il vous fera bénéficier d'un abattement de 50 % sur vos recettes locatives, à condition que ces dernières ne dépassent pas le plafond des 23 000 € annuels. Ce dispositif est actuellement en discussion à l'Assemblée nationale.
Des quartiers anciens de la ville de Toulouse peuvent représenter un intérêt patrimonial et être classés en partie. Dans ce cas, la loi Malraux est intéressante, si vous cherchez à investir dans des lots d'appartements situés dans les immeubles concernés. La loi Malraux permet une déduction fiscale comprise de 22 à 30 %.
La gestion locative à Toulouse
Choisir une agence de gestion locative
Il est parfois difficile de trouver des locataires sérieux par soi-même, c'est pourquoi des agences immobilières proposent aux particuliers de suivre à leur place leur dossier de gestion locative. Une équipe professionnelle sera à même de vous aider et de vous conseiller dans la réalisation de votre projet.
Les obligations du propriétaire
Le propriétaire d'un bien immobilier a le devoir de fournir un logement décent à ses locataires. Il doit fournir les documents relatifs au bail et quittances de loyer, ainsi que les justificatifs de charges. Tout manquement à ces obligations peut entraîner des poursuites judiciaires.
Conseils pour maximiser le rendement locatif
Afin d'atteindre un rendement aussi haut que possible, il est recommandé de choisir de petites surfaces telles qu'un studio. D'après l'agence Masteos, le taux de rendement brut toulousain est de 5 %.
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