Vous êtes le propriétaire bailleur d'un bien avec un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé E et vous vous demandez quelles contraintes pèsent sur votre actif ? Un certain nombre : interdiction d'augmentation du loyer, interdiction de mise en location... Toutefois, des solutions s'offrent à vous pour sortir de cette classe. On vous explique.
Le DPE E, à quoi ça correspond ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) E est généralement considéré comme un DPE faible. Il représente la classe énergétique médiane (avec la C et la D) la plus basse. Il concerne des bâtiments et des logements anciens et gourmands en énergie, mais qui ne sont pas considérés comme des passoires énergétiques (F et G).
L'étiquette E du DPE concerne 24 % du parc immobilier global de France. Cela fait de cette classe la seconde plus répandue en France après la D.
Un logement doté d'un DPE E consomme 250 et 330 kWh/m² d’énergie primaire par an, ce qui est relativement conséquent. C'est la raison pour laquelle un DPE de classe E sur un logement impose à son propriétaire plusieurs contraintes que l'on aborde plus précisément dans la suite de cet article.
DPE E : ce que dit la loi sur l'interdiction d'augmentation de loyer
Actuellement, aucune loi n'interdit aux propriétaires de biens classés DPE E d'augmenter leur loyer. Pour l'instant, cela ne concerne que les logements considérés comme des passoires énergétiques et des passoires thermiques.
Toutefois, la réglementation évolue et il est probable que d'ici 2034 (interdiction de mise en location des biens avec une classe énergétique E), une loi de ce type entre en vigueur. Il est donc préférable de rester à l'écoute des dernières informations en la matière pour éviter les sanctions futures.
Les autres interdictions à venir concernant le DPE E
Malheureusement pour les propriétaires d'un bâtiment d'habitation, d'un appartement ou d'une maison individuelle de classe E, une vraie interdiction est à venir et elle est encore plus contraignante que l'impossibilité d'augmenter le loyer. Il s'agit de l'interdiction de mise en location à partir de 2034.
Cette restriction s'inscrit dans le cadre du calendrier de transition écologique de la France. Depuis la loi Climat et Résilience de 2020, les critères énergétiques deviennent de plus en plus contraignants. Résultat, depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être soumis à la location. En 2028, ce sera au tour des logements de classe F. Enfin, en 2034, on passera aux logements avec un DPE E.
Une contrainte à absolument considérer pour vos futurs investissements immobiliers.
Comment sortir du DPE E : les travaux à envisager
Si vous souhaitez éviter de passer par la case « interdiction de location », il est absolument indispensable d'améliorer l'étiquette énergétique de votre bien classé E.
Pour y parvenir, la première étape consiste à effectuer un audit énergétique complet du logement par un bureau d'études thermiques. Grâce à ce diagnostic, vous saurez quelles actions sont à mener en priorité.
Dans la plupart des cas, le focus doit être fait sur l'isolation du bâtiment, et plus particulièrement sur celle de la toiture. C'est un fait aujourd'hui connu de tous, plus de 30 % des déperditions de chaleur au sein d'un bâtiment énergivore sont dues à des combles mal isolés. Mais l'isolation doit également concerner les murs et façades comme le plancher.
En parallèle des travaux d'isolation, envisagez également de changer votre système de chauffage actuel, notamment si vous disposez d'une chaudière au fioul ou de chauffages électriques. Si c'est le cas, remplacez-les par un équipement à haute performance énergétique comme une pompe à chaleur ou une chaudière gaz à condensation.
D'autres interventions peuvent s'avérer utiles comme le remplacement des portes et fenêtres par des baies en double vitrage ou l'installation d'une VMC performante.
Grâce à la mise en place de l'ensemble de ces recommandations, vous allez réaliser d'importantes économies d'énergie et changer de classe énergétique.
Les aides financières disponibles
Bien sûr, pour effectuer des travaux de rénovation énergétique, il faut un budget. Heureusement pour les particuliers, l'État a mis en place plusieurs dispositifs de financement afin de supporter une partie de la charge économique des aménagements.
En 2025, l'aide au financement principale reste MaPrimeRénov' qui se décline en 3 parcours pour s'adapter à tous les profils de propriétaires.
On retrouve également le prêt à taux zéro (éco-PTZ) qui vous permet de financer vos travaux de rénovation énergétique grâce à un emprunt sans frais.
Les CEE (certificats d'économie d'énergie) proposés par les fournisseurs d'énergie et les aides locales viennent compléter l'offre.
Avant de vous lancer dans des travaux de rénovation, assurez-vous de respecter les critères géographiques (métropole ou outre-mer) et de revenus nécessaires pour accéder à certaines aides. Respectez également les démarches pour être certain de tout faire dans les règles.
Propriétaire de bien DPE E : quelle stratégie immobilière adopter ?
Si vous êtes propriétaire d'un bien DPE E, vous vous posez certainement la question de sa vente. En effet, face à son retrait forcé du marché de la location prévu pour 2034, on peut douter de l'intérêt d'un tel actif dans son portefeuille.
Si vous vendez en l'état, vous devez avoir conscience que les acheteurs ont également conscience des échéances à venir. Certes, un appartement de classe énergétique E est toujours louable mais pour maintenir sa rentabilité dans 9 ans (2034), l'acquéreur devra impérativement effectuer des travaux de rénovation énergétique. Cela lui donne un bon levier de négociation.
Les investisseurs immobiliers naviguent actuellement à vue face à l'instabilité réglementaire. Les critères énergétiques d'aujourd'hui ne seront pas ceux de demain et la tendance est beaucoup plus à un renforcement des exigences environnementales qu'à un assouplissement.
Notre conseil ? Prenez les devants pour ne pas vous retrouver face au mur des interdictions de location. Si vous pouvez diminuer le prix des travaux grâce à des aides financières, effectuez-les au plus vite. Sinon, considérez la vente.
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