La réglementation autour des performances énergétiques et environnementales est un sujet inévitable, auquel les propriétaires bailleurs doivent se conformer. Le DPE est un diagnostic obligatoire dans le cadre de la mise en location d’un logement. Il permet notamment de détecter et d’écarter les logements énergivores du marché locatif. Explications.
À quoi sert un DPE pour une location ?
Le principe du DPE
Tout bailleur est tenu de louer un logement décent, c’est-à-dire que le bien ne doit pas mettre en danger la santé et la sécurité de ses occupants. Il doit également respecter certains critères de confort et de performance énergétique.
Dans le cadre de la loi sur la transition écologique, le gouvernement français a rendu obligatoire en 2007 la réalisation d’un DPE (diagnostic de performance énergétique) pour mettre un logement en location.
Ce diagnostic immobilier permet donc de mesurer le taux d’émission de gaz à effet de serre et la consommation d’énergie (chauffage, production d’eau chaude sanitaire, éclairage, ventilation…) d’un bien.
Le propriétaire doit réaliser le diagnostic avant la mise en location, car il a l’obligation d’informer les futurs locataires de l’état du logement à louer, avant la signature du bail.
Les logements concernés
Le DPE est à la charge du propriétaire et il doit être réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié. Il concerne tous les logements d’habitation destinés à être loués (appartements, maisons individuelles...). Toutefois, les meublés de tourisme (locations saisonnières) et les logements loués moins de 4 mois par an (résidences secondaires, par exemple) ne sont pas concernés par ce diagnostic.
Le calcul du DPE
Avant l’application de la réforme des DPE de juillet 2021, les diagnostiqueurs émettaient leurs résultats, en se basant uniquement sur les factures énergétiques du logement.
Depuis cette date, les professionnels prennent également en compte plusieurs critères physiques de l’habitation :
- la surface de référence,
- la qualité de l’isolation thermique,
- l’état des systèmes de chauffage et de production d’eau chaude,
- l’état des surfaces vitrées,
- le type de ventilation,
- la durée moyenne d’occupation du logement…
Comment interpréter les résultats d’un DPE ?
Les informations du DPE
Un DPE complet doit contenir tous les éléments permettant aux locataires d’avoir une vue d’ensemble de l’état du logement, à savoir :
- la surface de référence (surface habitable chauffée),
- le descriptif et l'estimation de la quantité annuelle de chaque catégorie d’équipement, produisant de l’énergie et émettant des gaz à effet de serre,
- les recommandations de travaux pour améliorer les performances énergétiques du bâtiment.
Bon à savoir :
Les conseils formulés dans le nouveau DPE ne sont donnés qu’à titre informatif. Le propriétaire n’est donc pas tenu de réaliser les travaux.
Les étiquettes
Le résultat d’un DPE est présenté sous la forme de deux lettres, allant de A à G : une note pour les émissions de gaz à effet de serre (GES), dont le résultat est exprimé en kgeqCO2/m²/an, et une autre note pour la consommation d’énergie, exprimée en kWh EP/m²/an.
L’étiquette A correspond aux logements avec une faible consommation et l’étiquette G, aux logements les plus énergivores, appelés « passoires thermiques » ou « passoires énergétiques ».
Quelles obligations doivent respecter les bailleurs, en fonction du DPE, pour la mise en location d’un bien ?
L’interdiction de louer et le gel des loyers des logements énergivores
Depuis 2023, il est interdit à tout propriétaire bailleur de mettre en location des logements qui dépassent le seuil de décence énergétique de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an. Cette mesure s’applique pour les nouveaux contrats de location ainsi que pour les renouvellements de baux.
Cette restriction va s’étendre progressivement aux logements trop énergivores. Il sera donc interdit de louer des biens en fonction de leur classe énergétique :
- classe G à partir de 2025,
- classe F à partir de 2028,
- classe E à partir de 2034.
Les bailleurs ont également l’interdiction d’augmenter les loyers des logements classés F et G. Ceci est aussi valable pour les nouveaux contrats et les renouvellements.
Mentionner l’étiquette du DPE dans les annonces immobilières de location
Lorsqu’un propriétaire décide de louer un logement, il doit obligatoirement indiquer clairement certains éléments dans l’annonce de location. Il s’agit de :
- l'étiquette énergie et l'étiquette climat du DPE,
- la mention « logement à consommation énergétique excessive », si le logement est classé F ou G,
- le montant des dépenses annuelles énergétiques théoriques du logement.
Les risques encourus, en cas d’erreur ou d’absence du DPE
Depuis le 1er juillet 2021, les DPE sont opposables, ce qui signifie que les résultats peuvent être contestés. En effet, en l’absence de DPE lors de la conclusion du contrat de location, le locataire peut faire annuler le bail, s’il prouve que les caractéristiques du logement ne correspondent pas à celles de l’annonce de location.
En cas d’informations erronées ou dissimulées, le locataire peut demander une diminution du montant du loyer. Cela peut être le cas, par exemple, s’il découvre que la consommation réelle du logement est nettement supérieure à celle mentionnée sur l'annonce. Le locataire peut même demander à son bailleur de lui verser des dommages et intérêts, s’il subit un préjudice.
Si le bailleur présente volontairement de fausses informations, il peut se voir infliger une amende de 3 000 €, s’il s’agit d’un particulier, ou de 15 000 €, s’il s’agit d’un professionnel. Il en va de même, s’il fait appel à un diagnostiqueur non certifié. Dans ce cas, il risque une amende de 1 500 €.
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