Remontées capillaires : un vice caché à ne pas sous-estimer

Les remontées capillaires désignent l’ascension de l’eau depuis le sol jusqu’aux fondations et aux murs d’un bâtiment. En l’absence de barrière étanche, l’humidité s’infiltre progressivement dans les matériaux poreux comme les briques, les pierres ou le béton. Résultat : condensation, moisissures, salpêtre, dégradation des revêtements, odeur de renfermé persistante et parfois des fissures visibles sur les murs apparaissent au fil du temps.

Ce phénomène touche aussi bien les maisons anciennes, souvent dépourvues de dispositifs d’étanchéité, que certaines constructions neuves mal isolées. En plus de nuire au confort, il peut altérer la structure du bâtiment et entraîner une baisse significative de la valeur du bien.

Lors d’un achat immobilier, si des remontées capillaires sont dissimulées ou non signalées dans le rapport de diagnostic, l’acquéreur peut se retourner contre le vendeur. En effet, si le défaut existait avant la vente, qu’il n’était pas visible lors de la visite et qu’il compromet l’usage du logement, il peut être qualifié de vice caché.

Conformément à l’article 1641 du Code civil, l’acheteur peut :

• demander une réduction du prix de vente,
• faire annuler la vente en cas de gravité importante.

Il est impératif d’agir dans un délai de deux ans après la découverte du problème. La jurisprudence est d’ailleurs fournie sur ce sujet, notamment lorsque l’humidité rend le bien impropre à l’habitation.

L’expertise en bâtiment est souvent indispensable pour identifier l’origine des remontées capillaires, évaluer les risques structurels et entamer les bonnes démarches juridiques en cas de vice caché.

Plusieurs signes révélateurs doivent alerter les propriétaires comme les acquéreurs :

• murs humides au toucher, cloques ou tâches sur la peinture,
• présence de salpêtre ou de moisissures,
• décollement des papiers peints ou enduits,
• odeur de renfermé persistante…

Il est essentiel de faire appel à un expert en bâtiment ou à un diagnostiqueur immobilier pour établir un diagnostic fiable.

Côté solutions, plusieurs traitements des remontées capillaires existent :

• injection de résine hydrophobe dans les murs,
• installation de drains pour détourner l’eau,
• technique de l’électro-osmose, consistant à inverser le courant électrique de l’eau,
• pose d’une barrière étanche ou reprise des fondations.

Le coût des réparations peut varier entre 3 000 € et 12 000 € selon la gravité et la surface à traiter. Il est recommandé de demander plusieurs devis avant toute intervention.

Si l’humidité se manifeste après l’acquisition, voici les étapes à suivre.

1. Faire établir une expertise indépendante pour déterminer la cause et l’antériorité du problème.
2. Prévenir le vendeur par lettre recommandée avec copie du rapport d’expertise.
3. En l’absence d’accord à l’amiable, saisir le tribunal judiciaire compétent avec l’aide d’un avocat.

Certaines assurances habitation peuvent aussi prendre en charge une partie des dégâts liés à l’humidité, à condition que le contrat couvre ce type de sinistre.

Enfin, pour ceux qui souhaitent vendre une maison avec des remontées capillaires, il est essentiel de mentionner ce défaut dans l’acte de vente pour éviter toute contestation future.

Les remontées capillaires ne doivent pas être prises à la légère. En cas de doute, il est recommandé de :

• faire réaliser un diagnostic humidité avant l’achat,
• consulter des professionnels du bâtiment,
• inspecter les murs extérieurs pour rechercher des signes de condensation ou de fissures.

Cela permet aussi de détecter en amont les signes révélateurs d’humidité et de protéger durablement la construction contre l’eau stagnante et la dégradation des fondations.