SeLoger vous explique : c'est quoi concrètement, un vice caché ?

Vous avez constaté une malfaçon dans votre logement, et vous estimez qu’elle n’est pas due à l’usure normale du bien et que vous n’en êtes pas à l’origine ? Autrement dit, vous considérez qu’il s’agit d’un vice caché. Attention avant de vous retourner contre les précédents propriétaires ! Assurez-vous que le désordre que vous avez remarqué soit bien un vice caché. Selon l’article 1641 du Code civil, un vice caché est un défaut, qui rend le logement acheté impropre à son usage d’habitation, ou bien qui diminue tellement cet usage que vous ne l'auriez pas acquis, ou alors à un prix inférieur, si vous en aviez eu connaissance. En présence de vices cachés dans votre logement, vous êtes protégé par la garantie des vices cachés. Pour être considéré comme un vice caché et vous permettre de faire jouer la garantie des vices cachés pour obtenir réparation, le défaut doit être antérieur à la vente et ne doit pas être apparent lors de l'achat. Si une expertise ou un démontage est nécessaire, le défaut est considéré comme un vice caché.

Vous l’aurez compris, contrairement à ce que son nom pourrait laisser penser, un vice caché n’est pas forcément un défaut dissimulé par le vendeur, mais un défaut qui n’aurait pas été découvert, sans une inspection minutieuse du logement. Un défaut peut donc être considéré comme un vice caché, même si le vendeur n’en avait pas connaissance. Pour être considérée comme un vice caché, l’anomalie doit toutefois être importante : inutile d’invoquer la garantie des vices cachés pour une simple tache sur un mur de votre maison ou de votre appartement. En revanche, un vice caché peut être détecté dans tous les éléments de votre habitation et ne concerne pas que des défauts matériels. Il peut s’agir, par exemple, d’une charpente abîmée, d’un problème d’humidité, d’un défaut d’étanchéité, de la présence de termites ayant provoqué des dégâts antérieurs à la vente, de l’absence d’eau courante, de l’instabilité du terrain, de fondations défectueuses et/ou non adaptées aux contraintes géologiques du terrain, du caractère inondable de l’habitation, de nuisances sonores importantes provenant de la chaudière collective, ou encore d’un carrelage ou d'une dalle béton se fissurant.

Si vous avez détecté un vice caché dans votre habitation, vous devez prouver que le vice existait avant l'achat et qu'il n'était pas apparent lors de la vente. Vous devez faire appel à un expert pour établir un rapport. Vous disposez de deux ans pour invoquer la garantie légale des vices cachés, dans les 20 ans qui suivent la vente. Le délai de deux ans court à partir de la découverte du défaut. C’est le rapport d'expertise commandé qui constitue souvent le point de départ. En présence d’un vice caché dans votre habitation, essayez dans un premier temps de trouver un accord amiable avec le vendeur. Pour cela, informez-le par écrit du vice caché et conservez une copie de ce courrier. S'il ne vous répond pas favorablement, vous avez la possibilité de faire intervenir un médiateur, pouvant être lié au vendeur, ou un conciliateur de justice, qui lui est indépendant. Si le litige persiste, vous pouvez engager une action en justice pour demander, soit l'annulation de la vente et le remboursement du prix, soit une réduction du prix de vente, soit une somme équivalente au coût de la réparation du vice caché. La juridiction compétente est le tribunal de proximité ou le tribunal judiciaire pour un litige inférieur ou égal à 10 000 €, ou le tribunal judiciaire pour un litige supérieur à 10 000 €.