Frugy : un quartier de Quimper en pleine valorisation

L'identité du quartier repose sur le Mont Frugy. Surnommée le « mont chauve » avant son boisement, cette colline a servi de point d'observation pour la défense de la ville de Quimper. Au fil du temps, le lieu a vu son rôle se transformer.

Dès la fin du XIXe siècle, la colline a été valorisée pour son potentiel récréatif et paysager. C'est à cette époque que fut développée la célèbre promenade du Mont Frugy et que furent plantés les massifs de hêtres pourpres, conférant au lieu son cachet unique. Cette forêt est un élément indissociable du paysage quimpérois, qui s'étire le long de l'Odet.

Note : le Mont Frugy a été affecté par de grandes tempêtes, notamment l'ouragan d'octobre 1987. Cela a nécessité un important travail de reboisement pour préserver son caractère emblématique et classé. Aujourd'hui, la promenade offre l'un des plus beaux panoramas de Quimper, avec des vues imprenables sur les toits de la ville et la cathédrale Saint-Corentin.

Le sport est à l'honneur dans le secteur. Les résidents bénéficient d’une proximité directe avec plusieurs infrastructures. La piscine Aquarive de Creac'h Gwen répond aux envies d’activités aquatiques, tandis que le vélodrome de Keradennec accueille cyclistes et événements sportifs.

De plus, la zone se distingue par un environnement verdoyant. Le bois de Keradennec constitue le cœur de cet espace vert et offre une multitude de sentiers. Ces lieux sont parfaits pour le jogging, la marche, les loisirs en plein air, et même la pratique de la course d'orientation.

Le centre-ville est accessible à pied, ce qui facilite l’accès aux lieux culturels et services administratifs pour les habitants. Le secteur est bien desservi par le réseau de bus QUB. Pour les voyages longue distance, la gare SNCF de Quimper simplifie les liaisons vers le reste de la Bretagne.

Les habitants bénéficient aussi d'une proximité avec des infrastructures vitales. Outre la présence d’écoles primaires et secondaires, la zone est valorisée par l'hôpital Laënnec tout proche.

Typologie des logements

Sur les 1 095 habitations recensées dans le quartier, les maisons individuelles sont fortement représentées, avec 523 biens, soit 48,7 % de l’offre immobilière. Ceci se traduit par une abondance de logements spacieux : les biens dont la superficie dépasse 100 m² constituent 26,5 % du parc immobilier. Ce pourcentage est significatif comparé aux biens situés en centre-ville, où ces vastes propriétés ne représentent que 11,9 %.

La majorité des habitants sont propriétaires de leur logement, soit 63 % de la population, contre 37 % de locataires. L’attractivité se reflète également dans la stabilité résidentielle de ses habitants : 421 logements sont occupés par les mêmes personnes depuis plus de 10 ans.

Prix au m² et rapport qualité-prix

Le prix moyen des appartements se situe à 2 765 € le m², avec des valeurs comprises entre 1 622 € et 3 976 €. Les maisons affichent quant à elles un prix moyen de 2 537 € le m², pour une fourchette allant de 1 260 € à 4 671 €.

La fourchette des loyers suit la même logique, avec des appartements allant de 7,6 € à 21,7 € le m², tandis que les maisons varient de 9,2 € à 18,6 € le m².

Le quartier est alimenté par d'importants projets immobiliers neufs. Le développement de ces programmes se concentre le long des axes majeurs (Frugy-Pen Ar Stang). Ces réalisations répondent à une demande locative importante.

Cette dynamique est renforcée par la présence d'établissements de référence. L'implantation de l'École supérieure de Management et de Commerce Skilzh (ITC Formation), la proximité de l'IUT et l'accessibilité au pôle universitaire garantissent une forte attractivité auprès des jeunes.

Régularité des revenus locatifs

À Frugy, la sécurité de l'investissement est garantie par une tension locative. Cela se traduit par un très faible taux de vacance locative. Les petites surfaces (studios, T1, T2) sont souvent les plus rentables. Elles répondent à la demande des étudiants, des jeunes actifs ou des personnes seules et permettent un meilleur rendement au mètre carré.

Leviers fiscaux

La fiscalité est un pilier pour optimiser le rendement global. Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) et le dispositif Denormandie sont particulièrement intéressants.

LMNP : revenus peu fiscalisés

Le statut LMNP permet d'opter pour le régime réel d'imposition. Concrètement, vous pouvez déduire l'usure comptable du bien (frais d'acquisition et mobilier). L'amortissement crée un déficit comptable, ce qui se traduit par des revenus locatifs peu fiscalisés pendant plusieurs années. Ce mécanisme rend l'investissement particulièrement intéressant pour préparer la retraite. Il permet de générer des flux de trésorerie stables, tout en réduisant la charge fiscale. Le choix du régime réel – bien que plus complexe – est souvent préférable au régime micro-BIC, car il offre une déduction des amortissements sur la durée.

Dispositif Denormandie : réduction d'impôt

Pour les projets de défiscalisation dans l'immobilier ancien à rénover, le dispositif Denormandie constitue une référence. Il permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu, en contrepartie d'un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. L'investissement est plafonné à 300 000 € et les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération. L'investisseur est tenu de respecter des plafonds de loyers ainsi que des seuils de ressources applicables aux locataires. Ce dispositif permet de constituer un patrimoine immobilier avec un effort d'épargne modéré, l'économie d'impôt contribuant au financement de l'acquisition.

Sources :

SeLoger, Prix de l'immobilier au m², Rue du Frugy

Service Public, Impôt sur le revenu - Investissement locatif dans l'ancien « loi Denormandie » (réduction d'impôt)