Acheter une maison ou un appartement : le guide pratique

1. Appartement

Si vous hésitez entre acheter une maison ou un appartement, votre mode de vie doit faire partie des critères pour choisir. La vie en appartement est idéale pour qui souhaite bénéficier de tous les attraits d’un mode de vie urbain. Rez-de-chaussée, dernier étage... avec ses multiples déclinaisons, l’appartement peut s’adapter aux besoins de chacun : studio pour un.e célibataire, T2 pour un couple sans enfants, T5 pour une famille, etc.

En revanche, si vous voulez de la verdure chez vous, vous aurez moins de possibilités qu’en maison. Vous pouvez toutefois disposer de végétaux en pots sur votre balcon ou terrasse et ajouter des plantes d’intérieur. Si vous souhaitez accueillir un animal chez vous, votre choix sera également plus restreint en appartement qu’en maison. Enfin, si vous pouvez parfaitement organiser des soirées entre amis ou en famille en appartement, vous devrez faire attention aux nuisances sonores et olfactives, en particulier dans les immeubles anciens mal isolés. Attention également aux accès PMR, les copropriétés anciennes n'étant pas forcément adaptées.

2. Maison

Souvent situées en zones périurbaines ou rurales, les maisons individuelles sont privilégiées par les familles et les foyers souhaitant échapper à l’agitation des centres-villes. Les maisons offrent l’avantage indéniable de pouvoir bénéficier de plus d’espace, d’intimité et souvent d’un petit bout de verdure. Une maison individuelle dispose généralement d’un grenier, d’une véranda, d’un garage ou encore d’un atelier… permettant de stocker ou de bricoler. Bref, la maison est synonyme de liberté. Bien souvent, les maisons sont dotées d’un espace extérieur offrant à la famille un espace de jeux et de détente supplémentaire, où il est possible d’installer une piscine, un potager, des massifs de végétaux ou encore une pergola. Vivre dans une maison offre aussi la possibilité de recevoir de la famille et des amis sans déranger vos voisins et d’accueillir l’animal de compagnie de votre choix, qui pourra disposer d’un grand espace extérieur et intérieur. Des atouts qui font de la maison individuelle le premier choix de 75 % des Français, selon l’IFOP.

Transports, écoles, services de proximité

Souvent plébiscité par les jeunes actifs, les célibataires et les personnes âgées, l'appartement un choix judicieux dans la mesure où il est généralement situé à proximité des commerces, des transports en commun, des écoles, des services et de toutes les activités. La voiture n’est donc pas forcément nécessaire au quotidien... d'autant que vous ne disposerez pas obligatoirement d'un espace de stationnement. Si les maisons sont souvent situées au calme, elles sont également plus éloignées des commerces et des commodités. La plupart du temps, il est donc nécessaire de disposer d’un ou plusieurs véhicules motorisés pour pouvoir se déplacer au quotidien. Cela demande donc une certaine organisation.

1. Appartement

Alors, vaut-il mieux acheter une maison ou un appartement ? Pour répondre à cette question, il faudra, en plus de faire le point sur vos besoins, vous pencher sur votre budget. En effet, le prix d’un appartement est, à localisation et surface intérieure équivalentes, moins élevé que celui d’une maison. Cela peut se révéler déterminant pour ceux dont le budget est un peu restreint. Mais si l’enveloppe initiale pour l’acquisition est généralement moins importante, il faudra prendre en considération les frais courants inhérents aux appartements tels que les charges de copropriété, dépenses pour les travaux des espaces communs, services d’entretien et, éventuellement, de gardiennage, etc. Dans certaines villes et résidences de standing, les frais de copropriété peuvent atteindre plusieurs centaines d’euros par mois. Il est donc important de prendre en compte ces frais de copropriété au moment de calculer votre budget mensuel puisqu’ils s’ajouteront au remboursement de votre crédit immobilier. Ils auront donc un impact sur votre reste à vivre. Puisque vous payez une quote-part pour les gros travaux, il est essentiel de vérifier la liste des dépenses votées et/ou payées par la copropriété avant d’acheter.

2. Maison

Comme nous venons de l’évoquer, à surface égale, l’achat d’une maison est souvent plus onéreux. Une différence de prix qui s'explique par un éventuel bout de terrain ou de jardin, sa localisation dans une zone résidentielle recherchée ou encore la présence d’une piscine. Cela est d’autant plus vérifiable dans certaines régions et à proximité de villes particulièrement prisées. La maison offre un cadre de vie nettement supérieur à l’appartement pour les familles ou tous ceux désirant du calme et de l’espace. En revanche, entre l’habitation en elle-même, le jardin et les éventuelles annexes, entretenir une maison individuelle peut coûter cher. Contrairement à un appartement, toutes les dépenses sont entièrement à votre charge. En plus du budget alloué à l’entretien régulier (cheminée, chaudière…), il faut prévoir un fond d’urgence pour faire face aux imprévus (réfection de la toiture, plomberie, etc.) pouvant survenir.

Charges de copropriété vs entretien/jardin/toiture

Alors que l’appartement génère des charges de copropriété pour l'entretien commun, la maison exige que le propriétaire assume seul et intégralement les coûts d'entretien (toiture, jardin, électricité…), qui sont moins prévisibles qu'en copropriété. Enfin, la taxe foncière est souvent plus élevée pour une maison en raison d’une surface au sol généralement plus importante.

1. Appartement

Avant d'acheter un appartement ou une maison pour le ou la louer, il faut se renseigner sur le potentiel locatif. Les appartements se louent toujours très bien toute l’année, et particulièrement dans les grandes villes. Les studios ou T1 font régulièrement le bonheur de nombreux étudiants ou jeunes actifs cherchant à se loger à proximité de leur université ou lieu de travail. Les seniors, en avançant dans l’âge, sont également plus à même de se rapprocher des commerces et des transports en commun et choisissent de louer des appartements confortables plus proches des centres urbains. De manière générale, c’est un bon investissement qui jouit d’une bonne stabilité dans la demande et d’un rendement locatif intéressant.

Au moment d’acheter un appartement ou une maison, il est logique de s’intéresser au potentiel de revente. Or, les appartements bien situés (grandes métropoles, cités balnéaires, villes étudiantes…) se vendent rapidement, plus particulièrement les petites et moyennes surfaces, qui intéressent à la fois les jeunes actifs, les familles et les investisseurs.

2. Maison

Plus difficiles à louer à l’année, les maisons sont pour autant un choix très attractif, notamment en location saisonnière. Ceci est d’autant plus vrai si elles se situent dans des lieux de tourisme plébiscités comme le littoral ou une station de sports d'hiver. Si le rendement locatif peut être plus intéressant qu’un appartement, la demande n’est pas aussi stable et les revenus peuvent varier du simple au double d’une année à l’autre. En ce qui concerne la revente, si le prix des maisons est souvent plus élevé, elles se vendent généralement moins vite que les appartements, à moins qu’elles se trouvent au cœur des grandes métropoles, dans un quartier pavillonnaire prisé, ou d’une manière générale dans un secteur tendu.

Impact du DPE et des travaux sur la revente

Avant d'acheter une maison ou un appartement, sachez qu'un bon DPE (classes A ou B) augmente l'attractivité du bien, justifie un prix de vente plus élevé, et rassure l'acquéreur sur les futures dépenses énergétiques. À l'inverse, un mauvais DPE rend le bien moins désirable, pouvant entraîner une négociation à la baisse significative lors de la revente, avec un impact sur le rendement de l’opération. Les travaux de rénovation énergétique (isolation, chauffage…) améliorent le DPE et constituent un argument de vente majeur, permettant d'améliorer la valeur patrimoniale du bien et de réaliser une plus-value à la revente.

1. Appartement

Rénover son appartement peut se révéler plus compliqué. Cela s'explique notamment par le fait qu’il n’est pas permis de faire tout et n’importe quoi sans accord de la copropriété. Certains travaux pouvant affecter l’aspect extérieur ou la structure de l’immeuble doivent préalablement être votés et acceptés lors des assemblées générales. C’est notamment le cas pour un changement de fenêtres ou des modifications structurelles à l’intérieur de l’appartement (ouverture dans un mur porteur, par exemple). Avant d’engager des travaux, il faut donc consulter le règlement de copropriété pour connaître les règles applicables aux travaux dans les parties privatives et communes.

Copropriété : votes AG, syndic, règlement, parties communes

La vie d'un immeuble est régie par le syndic et le règlement de copropriété, qui définit les droits et obligations des copropriétaires. Les décisions importantes concernant la gestion de l'immeuble, notamment les travaux sur les parties communes, sont prises lors de l'Assemblée Générale (AG).

2. Maison

Entreprendre de petites rénovations ou de gros travaux en maison offre quelques libertés. En étant propriétaire, il est possible de démolir, construire et remodeler l’espace de l’habitation selon ses désirs, pourvu que l’on respecte les règles locales d’urbanisme. Au préalable, il faut donc consultez le Plan Local d'Urbanisme (PLU) de la commune pour connaître les règles applicables à votre projet et les éventuelles restrictions liées aux zones protégées.

Toutefois, des travaux plus importants comme un agrandissement, un rehaussement, la création de piscine, doivent faire l’objet d’un dépôt et d’un accord de permis de construire par la mairie. C’est le cas des travaux engendrant une création de surface supérieure à 20 m² ou un changement de destination.

Maison : PLU, permis de construire, extensions/piscine

Toute modification significative d'une maison est encadrée par le Plan Local d’Urbanisme (PLU), qui définit les règles d'aménagement de la commune. Par exemple, avant d'envisager des extensions ou l'installation d'une piscine, il est impératif de consulter le PLU. Selon leur importance, la réalisation de ces travaux nécessite l'obtention d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable. Dans le cas d'une maison située dans un lotissement en copropriété, les travaux peuvent nécessiter l'accord de la copropriété.

Maison ou appartement : que choisir selon mon budget et mon mode de vie ?

Pour bien choisir entre acheter une maison ou un appartement, différents facteurs doivent être pris en compte. La maison est idéale pour les familles, et plus globalement les ménages pour qui il est impératif de disposer d’un espace extérieur, qui ont besoin de plus de tranquillité et de plus d'autonomie dans les travaux. Néanmoins, l’appartement répond parfaitement aux besoins des personnes souhaitant bénéficier des atouts de la vie urbaine et limiter leurs temps de trajets (proximité des services, des magasins, écoles, transports…). En achetant un appartement avec terrasse, vous pouvez également bénéficier d'un espace extérieur tout en vivant en appartement. L’entretien est aussi moins important que pour une maison.

Quel est le coût total pour acheter une maison ou un appartement ?

Le coût total d'acquisition se divise entre le prix d'acquisition et les charges récurrentes. Les frais de notaire sont identiques pour acheter une maison ou un appartement, à savoir entre 7 et 8 % dans l’ancien et 2 ou 3 % dans le neuf. La principale différence réside dans les charges. L’appartement génère des charges de copropriété prévisibles et mutualisées pour l'entretien commun. La maison exige que le propriétaire assume seul et entièrement les coûts d'entretien (façade, toiture, jardin, électricité…), qui sont moins prévisibles et potentiellement plus lourds. 

Le DPE doit-il influencer mon choix (travaux, factures, revente) ?

Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est un critère d'achat essentiel. Un mauvais DPE (classe F ou G) est synonyme de factures énergétiques élevées et d’un confort thermique insuffisant été comme hiver. À la revente, les maisons et appartements bien classés (A, B, C) se vendent plus rapidement et bénéficient d'une meilleure valorisation, tandis que les passoires thermiques subissent une décote importante. Si des travaux de rénovation énergétique (isolation, chauffage…) doivent être réalisés dans le logement que vous envisagez d’acheter, il est important d’intégrer leur coût dans votre budget global pour éviter les mauvaises surprises.

Maison ou appartement : qu’est-ce qui se revend le plus vite ?

Le bien qui se revend le plus vite est celui qui correspond à la demande locale au moment de la vente, dont le prix est conforme au marché et en bon état. En centre-ville, un appartement se vend généralement plus vite en raison de la demande pour l'investissement locatif et les petites surfaces. Dans les zones rurales et périurbaines, la maison individuelle avec un extérieur est extrêmement recherchée par les familles et peut se vendre plus rapidement si elle est bien située et affichée à un prix cohérent. Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, un bon DPE et l'absence de gros travaux accélèrent toujours la transaction.

Travaux : quelles contraintes en copropriété vs en maison ?

Si vous hésitez entre acheter une maison ou un appartement, sachez que les contraintes ne sont pas les mêmes. Pour un appartement en copropriété, les travaux affectant les parties communes (façade, structure…) ou l'aspect extérieur doivent être votés et approuvés par l'Assemblée Générale (AG), ce qui peut rendre certains projets impossibles ou très longs à réaliser. Pour une maison individuelle, la seule contrainte est le respect des règles d’urbanisme, précisées par le Plan Local d'Urbanisme (PLU). Si vous êtes l'unique décideur, dans la limite de la loi, les travaux sont toutefois soumis à une Déclaration Préalable (DP) ou un permis de construire délivré par la Mairie.

Que vous achetiez dans le neuf ou l’ancien, vous avez peut-être le droit à des aides. Par exemple, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est une aide majeure pour les primo-accédants. Il est accordé sous conditions de ressources. Depuis 2025, il est accessible à tous les logements neufs, maisons et appartements, sur l’ensemble du territoire français jusqu’au 31 décembre 2027. Vous pouvez aussi en bénéficier pour l’acquisition d’un logement ancien situé en zone détendue (zones B2 et C), à condition de réaliser des travaux pour un certain montant et permettant une amélioration de la performance énergétique. Pour la rénovation énergétique, vous avez également le droit à des aides comme MaPrimeRénov’ et les aides locales.