Municipales 2026 : prix en baisse et pouvoir d'achat, comment a évolué le marché parisien depuis 2020

Dans la plupart des grandes villes, la baisse ou la correction des prix intervient surtout avec la remontée des taux. À Paris, elle démarre plus tôt. Entre 2020 et 2023, les prix des appartements reculent déjà de -3,3 %. Cela montre bien que la capitale ne suit pas le même rythme que les autres marchés.

Cette singularité s’explique simplement. Après le Covid, une partie des ménages a revu ses priorités : plus d’espace, un extérieur, moins de temps de transport. Le télétravail a aussi rendu possible un éloignement de Paris. Dans beaucoup de villes, ces nouvelles attentes ont soutenu la demande. Dans la capitale, elles ont au contraire nourri des arbitrages de départ.

Entre 2023 et 2026, le marché parisien entre dans une seconde phase. Cette fois, la remontée des taux pèse plus directement sur la capacité d’emprunt. Les prix reculent encore de -5,5 %. Sur l’ensemble de la période 2020-2026, la baisse atteint -8,6 %.

Quelques repères chiffrés pour situer : en 2020, un appartement se négocie en moyenne autour de 10 691 €/m². En 2026, on est autour de 9 771 €/m². Le marché change de visage.

En 2020, Paris reste l’archétype d’un marché très tendu. Les prix sont particulièrement élevés. Le crédit est peu coûteux au niveau national. La capitale apparaît comme un marché cher, dense et très recherché, mais déjà moins en phase avec certaines attentes nées après le Covid.

En 2026, Paris reste l’un des marchés les plus chers de France, mais il n’a plus la même physionomie. Les prix sont moins hauts qu’en début de période. En revanche, acheter est plus difficile à financer à cause de taux bien plus élevés. Autrement dit, le ticket d’entrée baisse un peu, mais l’effort de financement reste important.

Le pouvoir d’achat immobilier correspond au nombre de m² qu’un ménage de deux personnes disposant d’un revenu médian peut acquérir, en consacrant 35 % de son revenu au remboursement d’un prêt selon les conditions de crédit du moment.

Cet indicateur dépend de trois éléments simples : les prix, les revenus et les taux. Si les prix baissent, on peut acheter plus grand. Si les revenus montent, la capacité d’achat progresse aussi. En revanche, si les taux montent, la capacité d’emprunt recule.

À Paris, le pouvoir d’achat immobilier passe de 27 m² en 2020 à 30 m² en 2026, soit +2 m². Le gain reste modeste, mais il existe. Il s’explique par la baisse des prix et par la progression des revenus, en moyenne à +22 % sur 5 ans. Quand les taux montent, la hausse des revenus ou la baisse des prix peut en moyenne compenser une partie de cette contrainte, à l’image de ce que l’on observe ici.

Il faut toutefois garder le sens des proportions. 30 m² pour un ménage de deux personnes, cela reste peu. Paris devient un peu moins fermée qu’en 2020, sans devenir facile d’accès.

Le pouvoir locatif mesure le nombre de m² qu’un ménage de deux personnes disposant d’un revenu médian peut louer, en consacrant environ un tiers de son revenu au loyer.

À Paris, les loyers passent d’environ 27,7 €/m² en 2020 à 32,5 €/m² en 2026. La variation de référence sur la période est de +17,3 %. Entre 2020 et 2023, la hausse reste limitée à +2,7 %. Entre 2023 et 2026, elle accélère à +14,2 %.

Paris est soumise à l’encadrement des loyers, en place depuis 2019. Ce cadre compte dans le fonctionnement du marché locatif. Mais il ne permet pas, à lui seul, d’expliquer toute l’évolution des loyers.

Malgré cette hausse, le pouvoir locatif progresse de 47 m² à 49 m², soit +2 m². Là encore, la hausse des revenus compense en partie la hausse des loyers. On peut aussi garder en tête un autre repère : le SMIC réel a progressé d’environ +18 % sur 6 ans. En pratique, louer à Paris coûte plus cher au m², mais la surface théoriquement accessible résiste un peu mieux qu’on pourrait l’imaginer.

Une mairie peut influer sur le marché par l’urbanisme, l’offre de logements, les permis, les transports, l’attractivité ou certaines règles locales. Ces leviers ont leur importance, mais ils ne déterminent jamais, à eux seuls, toute l’évolution d’un marché.

À Paris, entre 2020 et 2026, il faut donc mesurer l’ensemble de plusieurs facteurs : un recul des prix amorcé très tôt, des préférences résidentielles nouvelles après le Covid, puis une remontée marquée des taux. C’est cette combinaison qui dessine la trajectoire parisienne.

En résumé : à Paris, on achète un peu plus de m² qu’en 2020, on loue un peu plus de surface aussi, mais dans une ville qui reste très chère et plus sélective. En 2026, plus que jamais, le bon réflexe n’est pas de regarder seulement le prix ou le loyer au m², mais de regarder ce que votre budget permet vraiment.

Notes méthodologiques

Pouvoir d’achat : Le pouvoir d’achat immobilier est défini comme la surface (en m²) qu’un ménage de deux personnes disposant d’un revenu médian peut acquérir, en consacrant 35 % de son revenu au remboursement d’un crédit immobilier sur 20 ans. Le pouvoir d’achat est calculé à l’aide des prix de l’immobilier, des conditions de marché et des taux d’intérêt. L’ensemble des composantes utilisées (prix de l’immobilier et taux d’intérêt) est mis à jour de manière homogène pour les années précédentes.

Pouvoir locatif : Le pouvoir locatif est défini comme la surface (en m²) qu’un ménage de deux personnes disposant d’un revenu médian peut louer, en consacrant un tiers de son revenu au paiement du loyer.

Taux d’intérêt : Nous utilisons le taux d’intérêt moyen sur une durée de 20 ans, tel que publié par Pretto.

Prix de l’immobilier hybride : Prix et Indice des Prix de l’Immobilier (IPI) issus de SeLoger – Meilleurs Agents.

Prix de la location hybride : Prix et Indice des Prix à la location issus de SeLoger – Meilleurs Agents au 1er février 2026.