La Banque centrale européenne a relevé ses taux directeurs de 0,25 point ce jeudi 10 septembre. Faut-il s'attendre à une hausse des taux de crédit immobilier ? À court terme, l'impact devrait rester limité. Mais cette décision confirme que la remontée des taux, amorcée depuis l'été, risque de se poursuivre dans les prochains mois. Explications.
- La BCE relève ses taux de 25 points de base, mais cette hausse était anticipée par les banques.
- Les taux de crédit devraient continuer à remonter progressivement, avec un possible retour vers 4 % d’ici la fin de l’année.
- Le choc reste toutefois bien plus limité qu’en 2022-2023 : les prix ont baissé et le surcoût mensuel reste contenu.
- Un retour à 4 % pourrait freiner le marché, sans provoquer à ce stade une nouvelle rupture de solvabilité.
La BCE serre à nouveau la vis
Réunis ce jeudi, les gouverneurs de la BCE ont décidé de relever leurs taux directeurs de 25 points de base. Pour rappel, ces taux fixent le prix auquel les banques se procurent de l'argent : quand ils montent, l'argent leur coûte un peu plus cher, et une partie de ce surcoût finit par se répercuter sur leurs clients.
Ce n'est pas la première fois cette année que la BCE actionne ce levier. Le 17 juin dernier, elle avait déjà relevé ses taux, ce qui n'était pas arrivé depuis 2023. En cause : le retour de l'inflation, sur fond de tensions au Moyen-Orient et de flambée des prix de l'énergie. En août, les prix en zone euro ont ainsi augmenté de 3,3 % sur 1 an.
Pourquoi les taux ne vont pas s'envoler tout de suite
Cela dit, une hausse de 0,25 point des taux de la BCE ne signifie pas que les taux immobiliers vont augmenter du même montant à court terme. D'abord, parce que cette décision était attendue. Les marchés l'anticipaient depuis plusieurs semaines, et les banques françaises l'avaient donc déjà en partie intégrée dans leurs barèmes.
Ensuite, parce que les banques ne se basent pas uniquement sur les taux de la BCE pour établir leurs barèmes de crédit sur 15, 20 ou 25 ans. Elles regardent aussi ce qui se passe sur les marchés obligataires, c'est-à-dire là où les États et les grandes entreprises empruntent à long terme.
Leur référence, en France, est le taux auquel l'État lui-même emprunte sur 10 ans. Or ce taux a franchi la barre des 4 % fin juillet, un niveau qui n’avait plus été atteint depuis 2009. C'est cette dégradation, amorcée avant même la décision de la BCE, qui explique la remontée des taux de crédit observée depuis l'été.
Résultat : à la rentrée, un emprunteur au profil moyen peut viser un taux autour de 3,65 % sur 20 ans. Les meilleurs dossiers, eux, continuent de décrocher des conditions plus avantageuses, autour de 3,1 %. Et la suite ? D'ici la fin de l'année, les taux devraient continuer de grimper progressivement, pour se rapprocher de 4 %.
Or, justement : la dernière fois que les taux de crédit immobilier ont franchi la barre des 4 %, c'était en 2023, au moment où le marché immobilier a connu une chute brutale des transactions. Alors faut-il s'attendre à une nouvelle année difficile pour l’immobilier en France ? Pas forcément.
Un impact limité sur le marché immobilier
Car le contexte n'est plus le même. En 2023, le choc avait été d'une violence inédite : les taux étaient passés d'environ 1 % à plus de 4 % en moins de 2 ans. Et cette flambée était intervenue alors que les prix de l'immobilier se situaient encore à des niveaux historiquement élevés.
Les acheteurs avaient donc subi une double peine : des mensualités qui explosaient, sur des biens qui n'avaient pas baissé d'un centime. Mais depuis, le marché s’est ajusté. Les prix ont reculé de 6 % au niveau national depuis leur point haut, avec des corrections supérieures à 10 % dans plusieurs grandes villes, notamment à Paris.
Reste à savoir si cette remontée des taux pèse autant sur les mensualités qu’en 2023. Et là encore, le choc est plus limité : passer de 3,65 % à 4 % ferait grimper votre mensualité d’environ 1 469 € à 1 515 € pour 250 000 € empruntés sur 20 ans, soit une cinquantaine d’euros de plus par mois.
“ Une remontée des taux vers 4 % constitue un frein psychologique et budgétaire, mais nous sommes très loin de la rupture de solvabilité vécue en 2022-2023. À l'époque, le marché encaissait la hausse des taux de plein fouet sur des prix au plus haut. Aujourd'hui, les prix ont baissé et les banques cherchent activement à capter de nouveaux clients. L'impact de cette hausse sera plus progressif et mieux absorbable, et d'ailleurs l'ajustement pourra aussi passer par une négociation des prix immobiliers. ” Baptiste Capron, Directeur Général de SeLoger.
Dernier élément en faveur des emprunteurs : les banques ne répercutent pas nécessairement chaque hausse des conditions de marché dans leurs barèmes. Certaines peuvent accepter de rogner un peu leurs marges pour rester compétitives et continuer à attirer de nouveaux clients.
Article rédigé avec l'équipe data-science SeLoger - Meilleurs Agents.
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