On peut gagner de l’argent en contractant un crédit immobilier : vraie info ou fake news ?

Vrai : s’endetter pour acheter un logement peut permettre de s’enrichir

À moins que n’ayez passé les derniers mois sur une lointaine planète, ça n’a pas pu vous échapper… Les taux d’intérêt des crédits immobiliers font du rase-mottes. « En décembre dernier, les taux se sont établis à 1,43 % » note l’Observatoire Crédit Logement/CSA. S’ils sont déjà tombés plus bas (1,30 % en 2016, Ndlr), force est de constater que les taux d’intérêt se sont fait dépasser par l’inflation dont le taux avoisine désormais 1,8 %. Si le retour de l’inflation est une mauvaise nouvelle pour les épargnants, c’est, en revanche, une aubaine pour les emprunteurs ! En effet, il est maintenant – mathématiquement - possible de profiter d’un taux réel négatif lorsque l’on souscrit un prêt pour acheter son logement et donc de gagner en pouvoir d’achat, car si le taux d’inflation actuel se maintient durant toute la durée de votre prêt, le total des mensualités que vous aurez payées sera inférieur à la somme qui vous aura été prêtée ! C'est en quelque sorte l’inflation qui remboursera vos mensualités ou à tout le moins qui réduira leur coût. En ces temps de crise (du logement !), voilà une perspective des plus séduisantes… Trop, peut-être ?

Faux : tous les acquéreurs ont intérêt à s’endetter massivement

S’il est possible, sur le papier, de surfer sur la vague de l’inflation et de gagner en pouvoir d’achat en profitant de ce que les taux d’intérêt des banques sont inférieurs à l’inflation pour souscrire un emprunt immobilier à moindre coût, il convient toutefois de tempérer cette affirmation. « Lorsque l’on fait l’acquisition de sa résidence principale, ce n’est pas tant pour réaliser une plus-value que pour assouvir un désir de devenir propriétaire » explique Cécile Roquelaure, Directrice Études du courtier Empruntis.com. Pour beaucoup de Français, accéder à la propriété reste, en effet, un idéal. Compte tenu de la faiblesse des taux, un effet d’enrichissement va effectivement se produire qui va se traduire par un gain en capacité d’emprunt et, partant, en pouvoir d’achat. Mais cet avantage est « contrebalancé par le fait qu’au cours des dernières années, les prix immobiliers ont flambé dans la plupart des grandes métropoles alors que les revenus progressent moins vite que l’inflation… » ajoute Cécile. D’autre part, les chiffres présentés par l’Observatoire Crédit Logement/CSA ne tiennent pas compte de l’assurance emprunteur laquelle, à elle seule, peut représenter jusqu’à 30 % du coût du crédit. De plus, il faut bien voir que l’inflation se caractérise par une hausse des prix induite par une perte du pouvoir d’achat de la monnaie. Or, dans le cas d'une personne qui s’endetterait pour acheter sa résidence principale, le coût du crédit sera davantage lié à l’évolution du salaire de l’emprunteur (voire à celle des loyers qu’il encaissera s’il s’agit d’un investissement locatif) qu’à celle des prix en général.

Une revente du bien immobilier prématurée est à éviter

Pour espérer gagner de l’argent en contractant un prêt immobilier, un logement devra également avoir été acquis dans une perspective de détention à long terme. « Dans l’ancien, compte tenu des frais de notaire et de garantie qui représentent à peu près 10 % de la valeur du bien, revendre au prix d’achat ne permet pas de récupérer le montant de ces frais » précise Pierre Chapon, cofondateur de la plate-forme de courtage en ligne Pretto.fr. Une revente prématurée est donc à éviter... Enfin, s’il est une donnée sur laquelle un emprunteur n’a aucune prise, c’est bien l’évolution des taux d’emprunt et d’inflation, car tôt ou tard, les taux de crédit finiront par remonter. Quant à l’inflation dont la volatilité n’est plus à prouver, elle pourrait repartir à la baisse. Eh oui, comme disent les Anglo-Saxons : « What goes up must come down » (« ce qui monte doit, un jour, redescendre… »).

Emprunt à taux négatif et effet de levier du crédit : même combat ?

Qui s’endette intelligemment – et sait utiliser l’effet de levier du crédit – peut espérer augmenter son patrimoine immobilier. C’est ce qui se passe lorsque le rendement d’un investissement locatif dépasse le coût du crédit immobilier. Ce n’est alors pas l’inflation qui couvre vos mensualités mais les loyers que vous encaissez. Ceux-ci étant corrélés à l’inflation, le retour de l’inflation devrait avoir pour conséquence une hausse des loyers. Mais toute la réflexion autour de l’impact de l’emprunt à taux négatifs intéresse essentiellement ceux qui achètent un bien en vue de le louer. « Une personne qui emprunte pour acheter sa résidence principale a d’autres préoccupations que celle de savoir si elle va s’enrichir » précise Cécile Roquelaure, « Comme de savoir combien coûte le bien, combien va lui coûter son crédit et si ses revenus lui permettent d’acheter ». Enfin, il peut être utile de rappeler que l’effet de l’emprunt à taux négatif et de l’effet de levier du crédit peuvent se combiner l’un avec l’autre. Pour un investisseur qui aura emprunté pour acheter son logement, le « gain dont l’inflation lui permet de profiter s’ajoutera à celui lié à l’effet de levier du crédit » indique Pierre Chapon.