Décès du locataire : quelles obligations pour la famille ?

Décès du locataire : quelles obligations pour la famille ?

Lorsqu’un locataire décède, la famille dispose de droits et d’obligations vis-à-vis du bail d'habitation. Que doivent faire les héritiers ? Que se passe-t-il pour les personnes qui vivent dans le même logement ?

Si le locataire défunt vivait seul, le bail est résilié en cas de décès

  • La famille doit prévenir le propriétaire

Lorsqu’un locataire décède, le bail est résilié automatiquement à son décès, et aucun membre de la famille ne peut prétendre occuper le logement à la place du locataire décédé. La famille n’a donc pas besoin d’effectuer la moindre démarche ou de respecter le moindre préavis, mais il est impératif de prévenir le propriétaire. Les héritiers sont donc en charge d’avertir le propriétaire en lui téléphonant par exemple le plus rapidement possible, et en envoyant un acte de décès par la suite. Notez que c’est alors bien la date du décès qui est retenue comme date de fin du bail.

  • La famille doit libérer le logement

Si aucun préavis n’a besoin d’être respecté par la famille, le logement ne peut toutefois pas être libéré immédiatement, puisqu’il faut que celui-ci soit vidé au préalable. Les héritiers doivent donc pouvoir retirer les affaires du locataire défunt, et cela ne peut pas toujours se faire en quelques jours. Généralement, les héritiers disposent d’un mois ou deux pour libérer les lieux et rendre les clés au propriétaire, ce qui leur laisse le temps de tout trier et tout déménager. Pour autant, aucun texte n’a prévu de délai légal, les héritiers doivent donc discuter avec le propriétaire afin de s’accorder sur le délai et fixer une date d’état des lieux que les héritiers signeront à la place du défunt en toute légalité.

  • La famille doit payer les sommes restant dues au propriétaire

Bien que le bail soit résilié le jour du décès du locataire, le logement reste occupé après le décès puisqu’il n’est pas encore vidé. Le temps que les héritiers prennent pour trier et déménager les affaires du défunt fait l’objet d’une indemnité au propriétaire qui correspond au montant du loyer. Ils devront donc payer cette indemnité au propriétaire, de même que les loyers et les charges que le défunt n’avait pas payés le cas échéant, ainsi que les éventuelles dégradations constatées durant l’état des lieux.

Bon à savoir

Si aucun notaire n’intervient, ce sont les héritiers qui règlent les comptes avec le propriétaire bailleur. Généralement, l’un des héritiers est mandaté pour effectuer les démarches, signer les documents, réaliser l’état des lieux et régler le solde. En présence d’un notaire, c’est par son intermédiaire que le solde sera réglé.

Si le défunt ne vivait pas seul dans le logement, le bail est transféré

  • Le conjoint ou le partenaire bénéficie d'un droit de maintien

Si le locataire décédé vivait avec son conjoint marié ou pacsé, le conjoint est alors automatiquement cotitulaire du bail d'habitation et bénéficie d’un droit de maintien dans les lieux. Si le propriétaire n’était pas au courant de la situation marital du défunt, le conjoint survivant n’a alors qu’à l’informer du décès du locataire principal, et le bail se poursuit avec le conjoint survivant. Notez que cette règle ne s’applique qu’à la résidence principale et non à la résidence secondaire.

  • Différentes personnes peuvent bénéficier du transfert du bail d'habitation

C’est l’article 14 de la loi de 1989 qui régit le transfert de bail et qui dispose que les personnes suivantes, qui vivaient avec le locataire défunt au moment du décès, peuvent en bénéficier :

  • Les descendants (enfants ou petits-enfants) qui vivaient avec lui depuis au moins 1 an à la date du décès.
  • Le conjoint ou le partenaire lié par un PACS.
  • Les ascendants (parents, grands-parents), le concubin ou les personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins 1 an à la date du décès.

Ces personnes doivent adresser un courrier au propriétaire afin de l’informer du décès du locataire et lui demander d’effectuer le transfert de bail. La loi n’impose pas de délai ou de formalisme pour rédiger ce courrier, mais il est recommandé de l’envoyer en recommandé avec accusé de réception et de joindre un justificatif de lien existant avec le locataire décédé.

Bon à savoir

Le transfert de bail ne donne pas obligatoirement lieu à la signature d’un nouveau contrat, c’est le contrat en cours qui se poursuit simplement avec une autre personne mais dans les mêmes termes et conditions.